Vivere in condominio

Detrazione 36% stabilizzata con la Manovra Monti

2011-12-09T08:00:00.002+01:00

Con la manovra Italia la detrazione del 36% sulle spese sostenute per le ristrutturazioni diventa senza scadenza. Infatti dal primo gennaio 2012 trova la sua collocazione nel Tuir, il testo unico delle imposte sui redditi, all'articolo 16-bis.
Le condizioni per usufruire della detrazione rimangono le stesse e viene estesa agli interventi finalizzati alla ricostruzione o al ripristino di immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi, a condizione che venga dichiarato lo stato di emergenza.
Poi, dal 2013, assorbe un’altra popolare detrazione, quella del 55% sulle spese di riqualificazione energetica degli immobili, che intanto, per tutto il 2012, viene confermata.

Impianti televisivi condominiali, passaggio dall'analogico al digitale terrestre (Switch off)

2011-11-04T16:06:00.000+01:00

Nel corsodi questo mese in Toscana verra’ realizzato il passaggio al digitale terrestre.Pertanto i televisori che non hanno ancora il decoder integrato dovranno esseredotati di tale apparecchio, diversamente i canali televisivi non potranno piu’essere visti. L'apparecchio si può acquistare in qualsiasi supermercato onegozio di elettronica.

Nel giornodel passaggio al digitale ci sara’ lo spegnimento di tutti i segnali analogicie la riaccensione dei segnali in digitale, con l’assegnazione di nuovefrequenze alle emittenti nazionali e locali. Per questa ragione bisognerà risintonizzarei canali anche se erano gia’ stati memorizzati in precedenza i programmidigitali. Probabilmente la risintonizzazione dovra’ essere effettuata anche neigiorni seguenti perche’ le riaccensioni in digitale potranno avveniregradualmente nel tempo e quindi per vedere i programmi che si renderanno viavia disponibili potra’ essere necessario ripetere l'operazione.

Nel vostrocondominio probabilmente il passaggio al digitale terrestre avverrà senza alcunproblema. La qualità dell'immagine digitale nella stragrande maggioranza deicasi non e’ dovuto al ricevitore ma al televisore stesso, per cui puo’ essereche la visione dei canali in alcuni vecchi televisori sia di scarsa qualità. Intal caso, prima di pensare ad intervenire sull'antenna centralizzata, e’ necessarioche venga verificata la qualità della ricezione di altri condomini/inquilini esolo nel caso in cui il problema sia diffuso alla gran parte del condominiodovrete contattarci per richiedere l’intervento di un tecnico antennistasull'impianto centralizzato.

Il nostrostudio e’ disponibile ad affiancarvi in questo percorso mettendovi adisposizione personale competente. Il costo degli interventi verra’ addebitatoall'intero condominio o al singolo condomino, a seconda che il problema sia condominialeo privato.

Telecamere in condominio: qualche chiarimento

2011-10-10T18:06:00.000+02:00

Secondo una sentenza del Tribunale di Varese, un condomino, senza una delibera dell'assemblea condominiale che lo autorizzi espressamente, non puo' installare un impianto di videosorveglianza al fine di tutelare la propria personale sicurezza.
E’ pur vero che ormai vi e' un orientamento consolidato secondo il quale un tale comportamento, anche se assunto contro la volontà degli altri comproprietari, non integra il reato di interferenze illecite nella vita privata di cui all’art. 615 bis codice penale. Cio' in quanto la tutela penale del domicilio è limitata a quello che avviene in luoghi di provata dimora, non visibili ad estranei.
La questione concerne la liceità del comportamento di un singolo condomino che, senza previa delibera assembleare, installi, al fine di tutelare la propria personale sicurezza, un impianto che riprenda anche aree condominiali comuni, con conseguente sacrificio del diritto alla riservatezza degli altri condomini e di terzi tutelato direttamente dall’art. 2 Costituzione.

Ma vediamo come si e' espresso al riguardo il Garante per la Privacy per stabilire alcuni punti fermi.

In primo luogo vi è da precisare che l'installazione di tali impianti, se effettuata nei pressi di immobili privati e all'interno di condominii e loro pertinenze, non è soggetta al Codice in materia di dati personali (D.Lgs. 196/2003) quando i dati non sono comunicati sistematicamente o diffusi. Nonostante ciò, richiede comunque l'adozione di cautele a tutela dei terzi (art. 5, comma 3, del Codice).

In particolare le riprese devono essere limitate esclusivamente agli spazi di propria esclusiva pertinenza (ad esempio quelli antistanti l'accesso alla propria abitazione) escludendo ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relative ad aree comuni (cortili, pianerottoli, scale, garage comuni) o antistanti l'abitazione di altri condomini.

Nel caso in cui la ripresa delle aree condominiali siaeffettuata da piu' condomini o dal condominio trova applicazione il citato Codice.

L'installazione di questi impianti è ammissibile esclusivamente per assicurare la sicurezza di persone e la tutela di beni da concrete situazioni di pericolo, di regola costituite da illeciti già verificatisi, oppure nel caso di attività che comportano, ad esempio, la custodia di denaro, valori o altri beni (recupero crediti, commercio di preziosi o di monete aventi valore numismatico).

Poiché, ad ogni modo, comporta l'introduzione di una limitazione e comunque di un condizionamento per i cittadini, deve essere rifiutato ogni uso superfluo nonchè ogni utilizzazione eccessiva rispetto allo scopo da raggiungere. Scopo che deve essere determinato, esplicito e legittimo e, soprattutto, di pertinenza del titolare dell’impianto.

Ma il Tribunale di Varese si e' spinto oltre statuendo che neppure l’assemblea condominiale possa deliberare l’installazione dell’impianto di videosorveglianza, in quanto lo scopo della tutela dell'incolumità delle persone e delle cose dei condomini, non essendo finalizzata a servire i beni comuni e concretandosi in una lesione di un diritto fondamentale della persona tutelato direttamente dall’art. 2 Cost., esula dalle attribuzioni dell'assemblea stessa (cosi' anche il Tribunale di Salerno -14 dicembre 2010), non avendo il condominio alcuna potestà limitativa dei diritti inviolabili della persona.

Pertanto, il sistema di videosorveglianza può essere installato soltanto nel caso in cui la decisione sia deliberata all’unanimità dai condomini, perfezionandosi in questo caso un comune accordo e, quindi, con il consenso espresso, libero e documentabile per iscritto come prescritto dall’art. 23 del Codice in materia di protezione dei dati personali.

Detrazione Irpef 36% e cessione immobile

2011-10-05T08:00:00.000+02:00

Avevamo gia' parlato della detrazione del 36% e di cio' che accade in caso di vendita dell'immobile (Vendita immobile e detrazione Irpef 36% per lavori di ristrutturazione) soffermandoci sul fatto che le quote non ancora detratte non vengono cedute con l'immobile.
Con la manovra di ferragosto, e quindi a partire dal 16/09/11, a conferma di quanto sopra, e' stato previsto che in caso di cessione di un immobile oggetto degli interventi di recupero del patrimonio edilizio, le residue quote della detrazione Irpef 36% possono essere utilizzate dal venditore oppure possono essere trasferite all’acquirente per i rimanenti periodi di imposta.

Mod. 770/2011: possibile ravvedimento entro il 31 ottobre

2011-10-03T08:00:00.000+02:00

Ancora qualche giorno per presentare il modello 770 per chi si fosse dimenticato della scadenza di luglio (o meglio di agosto, dato che il termine era stato prorogato).
E' infatti possibile presentare regolarizzare la posizione presentando la dichiarazione dei sostituti d'imposta entro il 31 ottobre 2011 versando spontaneamente le sanzioni, in misura ridotta ad 1/10 del minimo, e quindi con E. 25,80, mediante F24, codice tributo 8911.

Cauzioni su affitti con libretti al portatore: attenzione all'importo

2011-09-25T18:49:00.000+02:00

Con la manovra di ferragosto, con la modifica delle norme antiriciclaggio, e' stato ridotto l'importo massimo dei libretti al portatore, cosi' come quello dei pagamenti in contanti, portandolo ad E.2.499,99.
Attenzione quindi ai depositi cauzionali costituiti in tale forma, peraltro piuttosto comune, perche' se superiori a quanto previsto, dovranno essere estinti o ridotti entro il 30 settembre 2011.
Nel caso in cui il libretto sia previsto dal contratto di locazione, la norma ora introdotta naturalmente prevale su quella che e' la volonta' delle parti e quindi una soluzione puo' essere un libretto nominativo. D'altra parte con il versamento della cauzione il locatore diventa proprietario delle somme ricevute e puo' disporne come vuole, salvo l'obbligo di restituzione al termine del contratto, maggiorato degli interessi.

Mercato immobiliare in crescita, eppur non sembra

2011-09-19T08:00:00.000+02:00

Buone le previsioni di crescita del mercato immobiliare in Italia nel lungo periodo.
Spesso infatti siamo sviati dagli avvenimenti di tutti i giorni ma un discreto sviluppo del settore e' quanto emerge da interviste a economisti ed esperti di settore.
Infatti anche in Italia si avra' una crescita del settore immobiliare, seppur piu'di lenta non solo rispetto a paesi in forte crescita, ma anche in paragone con gli altri paesi europei. Nonostante tutto il mercato immobiliare nel nostro paese nel 2020 potrebbe valere 180 miliardi di euro, pari ad una crescita del 60% rispetto al 2010, con un aumento dei prezzi del settore residenziale di oltre il 10%. Non poco.

Bonifici effettuati per la detrazione del 36 o del 55%: i dati mancanti in alcuni casi sono regolarizzabili

2011-09-17T16:37:00.000+02:00

Con la manovra d'estate e' stato previsto che non sia piu' necessario inviare la comunicazione al Centro operativo di Pescara per beneficiare della detrazione del 36%. Tuttavia la modalita' di pagamento delle spese agevolabili rimane quella del bonifico bancario che, salvo alcune eccezioni, riporti il numero e la data della fattura pagata, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, il codice fiscale o la partita Iva del soggetto a favore del quale il bonifico e' effettuato ed il riferimento alla legge che ha previsto l'agevolazione. Stessi dati sono necessari anche per la detrazione del 55%.
Andando a vedere le circolari ministeriali sull'argomento, tuttavia, in alcuni casi certe dimenticanze sono sanabili.

Estremi della legge agevolativa: se manca il contribuente puo' usufruire della detrazione se e' in grado di dimostrare che le spese sono state sostenute nel rispetto delle condizioni e nei limiti previsti (C.M. 95/2000)
Mancanza del codice fiscale di uno dei contitolari: e' sufficiente che nel bonifico sia indicato il CF di chi ha trasmesso la comunicazione di inizio lavori e che gli altri beneficiari riportino tale codice fiscale nella propria dichiarazione dei redditi (C.M. 122/1999 e Ris. 353/2008)
Mancanza di alcuni dati per spazio ridotto nelle procedure di bonifici online: i dati possono essere comunicati successivamente alla banca in modo che questa possa adempiere all'obbligo di comunicazione di tali dati all'Ag. delle Entrate come previsto dal D.M. 41/1998 (Ris. 353/2008)

Condomini: detrazione 36% piu' semplice

2011-08-06T23:34:00.001+02:00

Il Decreto "sviluppo" (DL n. 70/2011), convertito in legge 12/7/2011 n. 106, ha definito alcune principali disposizioni circa i benifici fiscali per lavori attinenti il condominio:
- è stata eliminata la comunicazione preventiva di inizio lavori 36%(dal 14/5/2011 nessun invio a Pescara di alcun genere neanche a fine lavori);
- eventuali documentazioni ASL quando richieste verranno conservate agli atti dell'amministrazione;
- resta l'obbligo di comunicare a Pescara l'eventuale continuazione di interventi 55% nell'esercizio successivo a quello di inizio lavori;
- nelle fatture emesse dalle imprese esecutrici degli interventi non è più obbligatoria l'indicazione dell'importo relativo alla mano d'opera utilizzata (sia ai fini del 36% che del 55%);
- resta l'obbligo di evidenziare i "beni significativi" ai fini dell'applicazione dell'IVA agevolata 10%;
- sulle fatture relative ad interventi 36% e 55% non deve essere effettuata la ritenuta d'acconto da parte dell'amministratore; si tratta di un obbligo della banca o posta del beneficiario (inoltre dal 6 luglio 2011 R.A. ridotta dal 10% al 4%).

Modello 770/2011 condominio: prossima la scadenza

2011-07-18T22:13:00.004+02:00

Ci stiamo avvicinando alla scadenza per la presentazione del modello 770/2011 relativo al 2010. La trasmissione telematica infatti deve essere effettuata entro il primo di agosto (essendo il 31 luglio 2011 domenica, il termine e' rinviato al primo giorno successivo lavorativo).
Cosa occorre per la compilazione del modello
Nel corso dell'anno, via via che vengono pagati i fornitori viene operata la ritenuta d'acconto, importo mensilmente versato nelle casse dello Stato con la delega F24. Con il modello 770 viene riepilogata questa attivita', ovvero vengono indicati, per ciascun fornitore, gli importi lordi erogati e quelli trattenuti. Quindi cio' che occorre sono le fatture pagate con relative deleghe F24 versate.
E' bene ricordare che a seguito del differimento dei termini previsto dalla consueta proroga estiva, gli adempimenti fiscali ed i versamenti scadenti dal primo agosto e il 2 agosto possono essere effettuati entro quest'ultima data (o meglio entro il 22 dato che il 20 e' sabato).

Detrazione 36%: non e' piu' necessaria la comunicazione al Centro operativo di Pescara

2011-07-08T17:10:00.000+02:00

Con il decreto sviluppo, ora legge ed in corso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, e' stata abolita la comunicazione preventiva da effettuarsi al Centro operativo di Pescara.
Tale comunicazione doveva essere inviata necessariamente prima dell'inizio dei lavori per i quali poi il beneficiario avrebbe usufruito della detrazione fiscale del 36%. Ebbene ora tale comunicazione non e' piu' dovuta, ma rimangono in essere tutti gli altri adempimenti

Riduzione ritenute sui bonifici 36 e 55%

2011-07-07T23:43:00.001+02:00

Finalmente e' stata ridotta la ritenuta d'acconto applicabile sui bonifici a favore delle imprese esecutrici di lavori per i quali il condominio usufruisce della detrazione fiscale del 36% o del 55% ai fini Irpef. Con la manovra finanziaria di questi giorni e' infatti stata ridotta la percentuale che trattengono le banche dal 10% al 4%. Sono infatti banche e Poste che trattengono e versano la ritenuta, non l'amministratore che invece dovra' bonificare l'intero importo senza operare nessuna riduzione senza alcun obbligo di certificazione.
Per la verita' la riduzione non accontenta le imprese che comunque vedono trattenere una percentuale sul lordo dei ricavi e che quindi corrisponde a una percentuale assai maggiore dei guadagni. Ma comunque meglio di nulla e cosi', semmai, c'e' una certa uniformita' % con le ritenute che e' tenuto ad operare l'amministratore normalmente sui compensi per appalti e prestazione d'opera.

Regolamento condominiale (natura, specie, effetti, trascrizione)

2011-05-09T08:53:00.000+02:00

Il regolamento condominiale disciplina l'utilizzo delle cose comuni, la ripartizione delle spese, stabilisce le norme da osservare per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Le tabelle millesimali fanno parte del regolamento condominiale, cosi' come, se presente, la relazione esplicativa delle tabelle stesse.
Il regolamento di condominio può essere di natura contrattuale oppure approvato a maggioranza dall'assemblea.
Quello contrattuale deriva da un’accettazione di esso da parte degli acquirenti delle varie porzioni di immobili, al momento dell’acquisto: per lo più viene predisposto dal costruttore-venditore dell'edificio e costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi condomini.
Da questa sua natura deriva la funzione di disciplinare tanto i rapporti tra i singoli proprietari, quanto alcuni rapporti tra condomini e venditore. Poiché costituisce un'articolazione del contratto di acquisto, ne deriva la piena applicabilità delle norme relative alla trascrizione degli atti relativi ad immobili in particolare per quanto riguarda gli effetti nei confronti dei terzi.
In ogni caso l'omessa trascrizione nei Registri Immobiliari non influisce sulla validità ed efficacia del regolamento.
Si suole distingue tra le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad es. destinazione delle proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle spese) e norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini (come quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali).
Le prime hanno natura contrattuale e perciò possono essere modificate soltanto per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini, mentre le seconde hanno natura tipicamente regolamentare e possono essere perciò modificate con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ..
Il regolamento contrattuale può contenere limitazioni al diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini (che sonoo opponibili ai terzi subacquirenti se debitamente trascritte) come può contenere speciali esoneri di uno o più proprietari da alcune spese condominiali, o la previsione dell'uso esclusivo di alcune parti comuni a favore di una proprietà esclusiva (nesso pertinenziale); deve essere osservato anche dall'originario unico proprietario dell'edificio, ma non può derogare alle norme imperative dettate dal codice civile e dalle leggi speciali.
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio non è vincolante per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso (anche se nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare un regolamento da redigersi in futuro) salvo che l'acquirente, successivamente alla sua redazione, vi presti adesione con atto scritto da cui risulti in modo chiaro ed inequivocabile la "presa di cognizione" del regolamento stesso e la volontà di darvi esecuzione.
Nei regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore-venditore dell'immobile, di norma questi si riserva alcuni "benefit" che potrà esercitare anche dopo aver alienato tutte le unità immobiliari: ad es. il diritto di autorizzare l'apposizione di targhe o insegne, o lo svolgimento di determinate attività all'interno dell'edificio.
Queste norme servono a garantire una più facile commerciabilità dell'immobile, anche qualora - in seguito alle vendite via via effettuate - il costruttore non disponesse più della maggioranza assembleare.
Il regolamento assembleare. approvato dall'assemblea a maggioranza deriva da una delibera approvata con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea (appositamente convocata) che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 II c.c.): la relativa delibera, come quella che modifica un regolamento preesistente, può essere impugnata rispettando le ordinarie regole previste dall'art. 1107 c.c.
Le norme del regolamento non devono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 oltre che 63,66,67,69 disp. att. c.c. .
In pratica non può contenere limitazioni o divieti alla destinazione o utilizzabilità delle proprietà esclusive, oppure criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dal codice civile: tali deroghe sono amesse solo ove risultino deliberate all'unanimità.
Ad esempio, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti apportare limitazioni delle facoltà del diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente ed in esclusiva: sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quegli stessi condomini che le avevano approvate.
Negli edifici con più di dieci proprietari l'adozione del regolamento è obbligatoria, mentre è facoltativa nel cd. piccolo condominio (art. 1138 c.c.).
Quest'obbligo comporta la facoltà di ciascun proprietario di sottoporre all'assemblea la necessità di adottare un regolamento: qualora non si provvedesse, sarebbe configurabile il ricorso all'Autorità Giudiziaria, le cui modalità di intervento sono peraltro molto discusse.

Vendita immobile e detrazione Irpef 36% per lavori di ristrutturazione

2011-04-26T18:21:00.001+02:00

In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati realizzati gli interventi di ristrutturazione per i quali spetta la detrazione fiscale del 36%, evento che puo' capitare anche in considerazione del lungo lasso di tempo necessario per detrarre le spese per lavori di ristrutturazione degli immobili (generalmente 10 anni), le rate di detrazione che il venditore non ha, in tutto o in parte utilizzato, spettano, per i periodi d’imposta rimanenti, all’acquirente dell’unità immobiliare.

In particolare, l'acquirente può beneficiare della detrazione in relazione alle rate maturate a partire dal periodo d’imposta in cui ha acquistato l’immobile.
Per poter subentrare nel beneficio riconosciuto al venditore dell’immobile ristrutturato, sebbene, appunto, questi non ne abbia fruito in concreto, l’acquirente dovrà comunque essere in possesso della documentazione attestante la ristrutturazione dell’immobile e la vendita.

Nessun trasferimento della detrazione si verifica invece nel caso in cui la cessione dell’unità immobiliare sia parziale come ad esempio quanto la moglie intesti al marito una parte dell’unità su cui ha eseguito interventi agevolati.

A proposito di verifiche impianti messa a terra nei condomini

2011-04-21T23:59:00.004+02:00

A proposito di verifiche impianti messa a terra nei condomini... riporto quanto ho trovato in un post di Condominioweb:

Messa a terra: domandare è sempre lecito, però... - L'applicabilità o meno del dPR 462/01 sulle verifiche della messa a terra scatena polemiche nei condominii e moltiplica i quesiti al Centro Studi. Il tutto nasce da un altro quesito, ben strutturato e perfettamente lecito, ma apparentemente privo di necessità. Domandare è lecito, rispondere è cortesia: ma non è legge.

Viene data molta evidenza alla risposta del Ministero delle Attività Produttive che, con nota 10723 del 25 febbraio 2005 (scaricabile qui), ha espresso un parere a seguito di un quesito sull'applicabilità o meno al condominio privo di dipendenti del dPR 462/2001, in particolare per la parte di testo relativa all'obbligatorietà delle verifiche periodiche dell'impianto di messa a terra. In sintesi, nel decreto si impongono verifiche agli impianti di terra ogni due o cinque anni - a seconda della tipologia di ambiente - tramite l'obbligatorio ricorso a enti pubblici (ASL o ARPA) o a organismi privati riconosciuti ministerialmente.

A scorrere il testo di legge, oggettivamente, non pare possano esserci molti dubbi: secondo l'art.1 il decreto vige "nei luoghi di lavoro" e sono previsti obblighi solo e soltanto per la figura del "datore di lavoro": quindi ove mancasse il "datore di lavoro", nei casi cioè in cui mancassero i dipendenti, il decreto non si potrebbe giuridicamente considerare applicabile. Non ci sarebbero molte domande da farsi, è ormai pacifico che leggi e giurisprudenza separano l'applicabilità delle normative sulla sicurezza del lavoro a seconda della presenza o meno di lavoratori subordinati. Pertanto, in un condominio senza dipendenti, come non sono applicabili le leggi sulla sicurezza del lavoro così non è applicabile neppure il dPR 462/01. Però…. Però domandare è sempre lecito, ed a volte da un'idea brillante possono scaturire opportunità inattese.

La domanda al Ministero ha portato ad una risposta (che vale per quello che è: non è una "circolare ministeriale") apparentemente sorprendente: l'obbligo di applicazione deve "ritenersi sussistente ogni qual volta sia comunque individuabile un ambiente di lavoro e quindi anche quando non si sia in presenza - al momento - di rapporto di lavoro dipendente strictu sensu potendo tale rapporto essere instaurato anche successivamente per decisione assembleare." Infatti, secondo il Ministero, "la ratio legis della richiamata normazione deve infatti essere individuata nella inalienabile esigenza di garantire l'incolumità di tutti coloro che vengono chiamati, a vario titolo, a prestare la propria attività lavorativa presso un luogo ove risulti situato un impianto elettrico."

Premesso che l'incolumità di chi lavora sta a cuore a tutti; premesso anche che le leggi sono state inventate proprio perché le buone intenzioni storicamente non sono mai bastate; premesso ancora che le leggi si applicano al 100% o non si applicano per nulla, alcuni tecnici hanno ritenuto di leggere nella lettera del Ministero una generalizzazione; secondo queste interpretazioni ("oste, il tuo vino è buono?") il decreto 462/2001 sarebbe applicabile sempre, in tutti i luoghi, con o senza dipendenti, nella casetta di montagna come nel condominio senza custode come in un qualunque singolo appartamento.

Il modesto tecnico della sicurezza, chiamato a fare da consulente, si domanda se sia possibile che una risposta privata ad un quesito privato modifichi il testo di una legge, ampliando di fatto i luoghi in cui il decreto sarebbe applicabile: dai soli "luoghi di lavoro" a "tutti i luoghi". E' opportuno ripetere questo concetto: se il decreto si dovesse veramente applicare a tutti i luoghi, con o senza dipendenti, oltre ad ogni amministratore di condominio ogni singolo proprietario di unità immobiliare, di appartamento o cantina o box dovrebbe incaricare ASL, ARPA o organismi privati di effettuare verifiche periodiche al proprio impianto di messa a terra. Invece il decreto si applica obbligatoriamente soltanto ai luoghi dove esiste un datore di lavoro, e negli altri luoghi il proprietario dell'impianto elettrico e di terra, che deve garantirne la sicurezza, è bene che rispetti almeno la tempistica delle verifiche indicate nel decreto 462/2001 - e questo è il senso della risposta del Ministero - ricordandosi che le sacrosante verifiche, cioè il controllo dell'efficienza dell'impianto, può farle eseguire anche al proprio elettricista o perito elettrotecnico di fiducia.
Fonte http://www.condominioweb.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36681

Con il fondo patrimoniale stop a creditori e fisco

2011-04-17T22:21:00.000+02:00

Il fondo patrimoniale, disciplinato dal codice civile, e' un fondo destinato a specifici bisogni della famiglia.
A fronte, quindi, di un forte vincolo sui beni, e sui loro frutti (quali ad es. i canoni di locazione percepiti) alle esigenze familiari, il fondo crea una barriera ai creditori che intendano aggredire i beni che lo costituiscono.
I creditori infatti possono agire sui beni del fondo solo per obbligazioni dei coniugi contratte per esigenze familiari, ovvero non potranno agire per crediti che scaturiscano da esigenze estranee alla famiglia.
Con la sentenza 15862 del 2009 la Cassazione ha sancito che anche il fisco se vuole iscrivere ipoteca sui beni immobili del fondo, deve dimostrare che il credito e' scaturito da necessita' della famiglia.

Imposta sostitutiva su affitti immobili dal 2011: come scegliere

2011-04-09T15:22:00.002+02:00

E' tempo di scelte per i proprietari di immobili a destinazione abitativa locati.

Infatti i proprietari (o titolari di altro diritto reale) soggetti privati persone fisiche possono ora scegliere se versare un'imposta sostitutiva dell'Irpef, dell'imposta di registro e di quella di bollo, versando il 21% dei canoni maturati se soggetti a libero mercato e del 19% per i canoni concordati.

Come e quando e' possibile scegliere quale imposta applicare

E' possibile optare per l'imposta sostitutiva in sede di registrazione del contratto o in caso di proroga. La scelta vale per tutto il periodo di durata del contratto o comunque per la durata residua in caso di scelta esercitata nelle annualita' successive.

In ogni caso il proprietario puo' revocare l'opzione nelle annualita' successive entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro, imposta che da quell'anno e' quindi dovuta. Successivamente e' comunque consentito ritornare al regime sostitutivo.

Regole da applicare per il 2011

Per il primo periodo di applicazione sono stabilite alcune regole particolari

Contratti gia' registrati ovvero con termine di pagamento scaduto fino al 7 aprile 2011

Il regime e' applicabile anche a questi contratti, ovvero a quelli risolti anticipatamente a tale data. L'imposta di registro e di bollo gia' pagate non sono rimborsabili.

In questo caso il proprietario locatore puo' applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi presentata nel 2012 (redditi per il 2011).

Contratti per i quali il termine di registrazione o versamento dell'imposta di registro scade dal 7 aprile al 6 giugno 2011

La registrazione o il versamento possono essere effettuati fino al 6 giugno, e cosi' anche l'opzione per la cedolare secca. L'agenzia delle Entrate sta' approntando un software per effettuare l'opzione in via telematica.

Versamento degli acconti 2011

Da notare che se si opta per la tassazione ad imposta sostitutiva, nel corso del 2011 sono dovuti gli acconti, calcolati sull'85% dell'imposta e da versare per il 40% entro il 16 giugno e il 60% entro il 30 novembre 11. Se l'acconto calcolato e' inferiore a E. 257,52, deve essere versato in un'unica soluzione entro il 30/11.

Imposta sostitutiva su affitti immobili dal 2011

2011-03-28T08:00:00.002+02:00

La cedolare secca sugli affitti di immobili e' in Gazzetta Ufficiale del 23 marzo e quindi applicabile, su opzione del contribuente, su tutti i canoni canoni di locazione del 2011, a partire dal primo gennaio.
Dopo varie vicissitudini e' stato infatti approvato il decreto attuativo sul federalismo municipale che da il via libera all'imposta sostitutiva dell'Irpef per i redditi degli immobili locati ad uso abitativo.
La nuova imposta e' alternativa non solo l’attuale tassazione ai fini IRPEF ma anche l’imposta di registro, con un'aliquota fissa del 21% e del 19% per i canoni agevolati.

Certificato energetico obbligatorio nelle compravendite e locazioni

2011-03-27T12:29:00.000+02:00

Certificazione energetica per (quasi) tutti gli immobili oggetto di contratti
E' attesa in questi giorni la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto legislativo che prevede che nei rogiti ma anche nei contratti di locazione sia inserita una clausola con la quale l'acquirente o l'affittuario danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione riguardante la certificazione energetica (per i contratti di locazione la clausola deve essere inserita solo per gli edifici che siano gia' dotati di certificazione).
Tutto questo indipendentemente se nella regione dove si trova l'immobile sia gia' stata emanata altra normativa in materia. Ovvero, in presenza di leggi regionali, queste dovranno continuare ad essere applicate ma in aggiunta si dovra' applicare anche la norma nazionale. Nelle altre regioni la norma nazionale comporta che nelle compravendite si debba essere sempre in possesso della certificazione energetica, non essendo prevista la npossibilita' di rinuncia da parte dell'acquirente. Cio' a meno che il venditore non dichiari che l'immobile e' in pessime condizioni e dichiari che l'edificio e' in classe G, ovvero la peggiore.
Nel caso in cui poi venga rogitato un immobile senza certificazione il contratto rimane valido ma ne rispondono sia il venditore che il professionista.

Annunci immobiliari con riferimento alla classe energetica
Altra disposizione che pero' dovra' essere applicata a partire dal 01/01/2012 e' quella che prevede che tutti gli annunci commerciali di vendita degli immobili debbano riportare la classe energetica.

Revisione dei millesimi e spese condominiali arretrate

2011-03-14T08:00:00.000+01:00

Con la sentenza 5690 del 2011 la Cassazione ha puntualizzato che nel caso di un giudizio di revisione delle tabelle millesimali, la sentenza emessa dal Tribunale abbia effetton solo dal momento della sentenza stessa, e' pur vero che chi ha beneficiato dell'errore contenuto nelle precedenti tabelle possa essere chiamato a pagare la differenza sui periodi gestionali precedenti.
In questi casi e' infatti esperibile l'azione di arricchimanto senza causa cosi' come disciplinata dal Codice civile, pur restando fermo il principio della irretroattivita' dell'efficiacia della sentenza di revisione.

Divieto di animali in condominio solo all'unanimita', ma attenzione al regolamento se contrattuale

2011-03-09T00:11:00.000+01:00

La Cassazione con la sentenza 3705 del 2011 ha dato l'indicazione che la clausola che impedisce di tenere gli animali nelle proprieta' in condominio e' una norma contrattuale del regolamento condominiale. La conseguenza e' che puo' essere modificata soltanto con il consenso unanime dei condomini, non essendo sufficiente alcuna maggioranza. Quindi sia introdurre il divieto ove non fosse presente nel regolamento condominiale contrattuale, oppure rimuovere tale divieto, ove invece fosse previsto, non puo' essere fatto se non all'unanimita'.

In effetti il regolamento contrattuale puo' contenere norme che pongano servitu' a carico delle proprieta' private, quindi clausole contrattuali, e altre clausole di natura, invece, assembleare.

Se e' pur vero che il regolamento contrattuale possa essere modificato, a dispetto di quanto in maniera errata si possa supporre, e' anche vero che per la modifica di alcune parti e' necessaria l'unanimita', precisamente per clausole contenenti divieti o limiti nell'utilizzo di proprieta' private o parti condominiali. Diversamente, per disposizioni che riguardano, ad es., l'uso delle parti comuni, e' sufficiente la maggioranza qualificata per la modifica, seppur le stesse norme siano contenute in un regolamento contrattuale.

Immobili fantasma regolarizzabili entro il 30 aprile 2011

2011-03-01T11:54:00.001+01:00

Ulteriore proroga per la regolarizzazione degli immobili fantasma.

Con il decreto Milleproroghe e' infatti stato spostato al 30 aprile 2011 il termine per regolarizzare gli immobili non iscritti in Catasto peraltro gia' individuati dall’Agenzia del Territorio.
La medesima data del 30 aprile 2011 configura il termine ultimo operante anche per i titolari di immobili che, pur dichiarati in Catasto, abbiano subìto variazioni di consistenza o di destinazione non denunciate.

Con la legge di conversione del Milleproroghe e' stato precisato che, in considerazione del gran numero di operazioni di attribuzione di rendita presunta cui si dara' luogo, l’Agenzia del Territorio notificherà gli atti di attribuzione della predetta rendita mediante affissione all’albo pretorio dei Comuni in cui si trovano gli immobili fantasma non regolarizzati. Dell’avvenuta affissione sara' poi data notizia con un comunicato che verrà pubblicato in Gazzetta Ufficiale, sul sito Internet dell’Agenzia del Territorio e presso gli uffici provinciali ed i Comuni interessati.
Dalla data di pubblicazione del comunicato in Gazzetta Ufficiale decorreranno i termini (60 giorni) per la proposizione del ricorso davanti alla Commissione tributaria provinciale competente.
Con la conversione del decreto milleproroghe e' anche stato stabilito che, in deroga alla vigenti disposizioni, sia la rendita catastale presunta che quella successivamente dichiarata come rendita proposta o attribuita come rendita catastale definitiva producono effetti fiscali fin dalla loro iscrizione in catasto, con decorrenza dall’1 gennaio 2007, a meno che il contribuente fornisca la prova idonea a dimostrare, in sede di autotutela, una diversa decorrenza. Pertanto, se il proprietario non è in grado di dimostrare che l’immobile è stato costruito più tardi, la rendita presunta avrà efficacia retroattiva.

Spese straordinarie: a chi spettano in caso di compravendita?

2011-02-28T08:00:00.004+01:00

Nella ripartizione delle spese condominiali tra acquirente e venditore, mentre per quelle di ordinaria amministrazione il discorso non presenta particolari difficolta', per le spese straordinarie la questione presenta incertezze, anche in considerazione della non unanimità in materia.

Innanzi tutto e' necessario valutare i patti contenuti nell'atto di compravendita. Successivamente e' necessario tener presente la norma di riferimento che e' l'art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che al secondo comma recita: “Chi subentra nei diritti di un condominio e' obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.
Secondo parte della giurisprudenza il momento rilevante e' il rogito notarile, e quindi non assume alcuna importanza la data della delibera: fino all'atto do compravendita paga il venditore, successivamente l'acquirente. Quindi secondo questa interpretazione e' quest'ultimo che e' tenuto a versare le rate straordinarie, seppur deliberate dal venditore.
Secondo un'altra tesi invece il momento essenziale per l'attribuzione delle spese e' la data della delibera assembleare nella quale sono stati approvati i lavori straordinari.

Sarà quindi il precedente proprietario a dover versare le spese straordinarie, avendo contribuito alla elibera. Probabilmente questa ultima interpretazione e' preferibile. E questo anche nel caso in cui dopo la compravendita venga deliberato un aumento di una spesa straordinaria gia' preventivata.
Resta in ogni caso ferma la solidarieta' tra acquirente e venditore nei confronti del condominio per l'esercizio in corso e quello relativo all'anno precedente. E anche in questo caso potrebbe interpretarsi la questione in modo diverso per varie ragioni. Infatti la gestione straordinaria potrebbe avere un inizio e una fine diversa dal periodo cui fa riferimento la gestione ordinaria. Nel caso in cui i lavori straordinari abbiano una durata superiore ad un anno, a quali date bisogna riferirsi?
Inoltre una volta individuato l'ano in corso ed il precedente, si dovrebbe far riferimento al momento di sostenimento della spesa o, diversamente, al momento di scadenza della rata per il condòmino?

Conciliazione in condominio: se ne riparla tra un anno

2011-02-21T08:00:00.001+01:00

Con il decreto milleproroghe (gia' approvato in Senato) la conciliazione, ora detta mediaconciliazione (dato che la conciliazione avviene al termine delle procedura di mediazione), che avrebbe dovuto entrare in vigore il 20 marzo 2011, viene rinviata di un anno e quindi al 20 marzo 2012.
Con la conciliazione molte cause avrebbero trovato una sistemazione prima di arrivare in Tribunale, mediante l'utilizzo di questo strumento alternativo di risoluzione delle controversie, strumento gia' diffuso ed ampiamente collaudato, anche se in forme differenti, nei paesi anglosassoni.
Ma il rinvio non riguarda tutte le materie che potranno essere affrontate dalla mediaconciliazione, bensi' "solo" il condominio e incidenti stradali, materie che di per se' riguardano circa l'80% complessivo.
Chi vede il bicchiere mezzo pieno dice che la conciliazione e' entrata in vigore nonostante le proteste degli avvocati e la proclamazione di 6 giorni di sciopero.
Ma tutto questo, naturalmente, se non vi saranno ulteriori rinvii.

Costruzione di balconi o terrazzi in condominio

2011-02-14T08:00:00.000+01:00

I proprietari di appartamenti siti in un edificio condominiale incontrano dei limiti nell’esecuzione di opere nella loro proprietà esclusiva e nell’uso delle parti comuni.

Pertanto, ove si dovesse maturare l’intenzione di costruire un balcone o un terrazzo, occorre innanzitutto verificare se nel regolamento di condominio o negli atti di acquisto siano previsti limiti circa la costruzione di balconi o terrazzi. Se non vi sono prescrizioni di questo genere, secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, in linea generale, la costruzione di balconi o terrazzi non costituisce innovazione, ma solo uso individuale della cosa comune consentito nei limiti degli articoli 1102 e 1122 del codice civile.

Tali limiti sono quelli di non alterare la destinazione della cosa comune, non pregiudicare i diritti di uso e di godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, eseguire la modifica a spese proprie (art.1102 c.c.) e non arrecare danni alla cosa comune (art.1122 c.c.-per danno non si intende solo il danno materiale visto come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma anche il danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità traibili dalla cosa comune - v. Cass. n.1947/1989). Soprattutto non devono essere pregiudicati la stabilità ed il decoro architettonico dell’edificio.

In particolare la Corte di Cassazione, con sentenza n.5122/1990, ha affermato che "la trasformazione in balcone o terrazza, ad opera di un condomino, di una o piu’ finestre del suo appartamento, all’uopo ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune e innestando in questo lo sporto di base del balcone terrazza, non importano una innovazione della cosa comune, a norma dell’art. 1120 c.c., bensi’ soltanto quell’uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli art. 1102 e 1122 c.c.; accertare se detto ambito e detti limiti siano stati in concreto rispettati o meno e’ compito del giudice di merito".

Inoltre, devono essere osservate le norme sulle distanze legali delle costruzioni e sulla servitù di veduta, come affermato dalla Corte di Cassazione, con sentenza n.5464/1986, in cui si precisa che "i proprietari dei singoli piani di un edificio in condominio hanno il diritto di non subire, a causa della costruzione eseguita nella parte esterna dell’edificio da altro condomino, una diminuzione oltre che nel godimento dell’aria e della luce anche della possibilita’ incondizionata di esercitare dalle proprie aperture le vedute in appiombo sino alla base dell’edificio, senza che possa rilevare la lieve entita’ del pregiudizio arrecato".

In conclusione, per stabilire la legittimità dell’opera che di intende realizzare bisogna valutare se il singolo progetto relativo alla costruzione di un balcone o terrazzo rispetti i limiti suddetti.

Fonte http://www.lastradaweb.it/article.php3?id_article=711

A chi spettano le spese di manutenzione dei balconi

2011-02-09T08:00:00.000+01:00

La Cassazione con sentenza 1784/2007 ha statuito che le spese per i frontalini dei balconi o terrazzi sono sempre dei singoli proprietari, se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile.

Il caso affrontato riguardava una spesa sostenuta dall'amministratore che era intervenuto per rimuovere situazioni di pericolo per l'incolumità delle persone sui frontalini di balconi ritenendoli parti comuni e pertanto di sua competenza, e costretto poi ad agire in giudizio per il recupero dell'importo anticipato (posto a carico di tutti i condomini dello stabile), non essendo stato ratificato il suo operato dall'assemblea dei condomini.

La premessa da cui è partita la Corte, anzitutto, è che tra le attribuzioni dell'amministratore si annovera anche il compimento di .

L'amministratore condominiale ha il dovere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, e non può però ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Nessun tipo di intervento sulle parti di proprietà privata può essere richiesto o spontaneamente eseguito all'amministratore salvo incarico personale su richiesta di un condomino: in tal caso l'incarico, se accettato, lo dovrà gestire a titolo personale e non in quanto amministratore.

La Corte ha confermato l'orientamento ormai condiviso dai giudici di legittimità secondo cui

i balconi non essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune ma soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell'edificio ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare della quale costituiscono naturale prolungamento

(sentenza n. 8159/1996), in tutte le sue componenti salvo che le parti che lo compongono contribuiscono a costituire l'aspetto architettonico o abbellimento dell'edificio.

In buona sostanza quindi i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. n. 14576/2004).

La spesa dei frontalini dei balconi, pertanto, non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di urgenza (sentenza n. 1784/2007).

Al di fuori di tale circostanza o in mancanza di prova, le spese dei frontalini vanno imputate solo ai condomini proprietari dei balconi ed è addirittura considerata illeggttima e viziata di nullità la delibera che impone spese (e la relativa ripartizione) riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi da considerarsi di proprietà esclusiva a chi non è titolare di balconi.

Ai soli proprietari compete, invece, l'esecuzione degli interventi manutentivi che li riguardano e su di essi ricadono le responsabilità per eventuali danni, causati a terzi, da caduta di parti pericolanti.

Riforma del condominio approvata in Senato

2011-02-02T08:00:00.001+01:00

Ora il testo passa alla Camera dei Deputati.

Il progetto di riforma va ad incidere, in particolare, sulla figura dell’amministratore, il quale all’atto dell’accettazione della nomina e se richiesto, deve presentare ai condomini una polizza assicurativa o bancaria a garanzia degli atti compiuti nell’esercizio dell’incarico “non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale” per l’immobile amministrato. Polizza che senz'altro avra' un costo notevole che finira' per ricadere sulle spese condominiali.
Inoltre l’amministratore avra' l’obbligo di far transitare le somme ricevute, cosi' come i pagamenti effettuati dal condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Cambia inoltre la durata dell’incarico dell’amministratore che passa a due anni.
Viene introdotto un nuovo articolo del codice civile, che prevede un rendiconto condominiale redatto con criteri di competenza, con le voci di entrata e di uscita (e ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve).
Viene inoltre introdotto un registro di contabilita' e una nota esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
La contabilità del condominio può essere verificata da un revisore, nominato dall’assemblea condominiale (in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate).
I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni momento (oltre ad estrarne copia a proprie spese).
Scritture e documenti giustificativi devono essere conservati per il termine di 10 anni dalla data della relativa registrazione.
Precisato normativamente in 180 giorni il termine entro il quale redigere il rendiconto e convocare l'assemblea per la relativa approvazione.
E' stato poi previsto ha previsto il registro pubblico degli amministratori di condominio tenuto presso la Camera di Commercio a cui l'amministratore deve obbligatoriamente iscriversi.

Conciliazione, il condominio puo' attendere

2011-01-31T08:00:00.004+01:00

Un rinvio di 6 mesi della conciliazione in materia di condominio e incidenti stradali e' l'ipotesi ad oggi piu' accreditata e sulla quale pare stiano lavorando al ministero della Giustizia.
Sarebbe questo la via di mezzo tra le richieste di coloro che vorrebbero un rinvio per tutte le materie e coloro i quali vorrebbero veder partire questo istituto fin dal 20 marzo 2011come previsto, ovvero Confindustria, Camere di Commercio, Legacoop, Confapi e professionisti (commercialisti, architetti, geometri, ingegneri).
In effetti parrebbe quest'ultima, ovvero avviare da subito con la conciliazione, la posizione migliore per iniziare a ridurre il carico di cause presso i Tribunali e semmai, come proposto, effettuare tra un anno un'opportuna verifica per proporre cosi' eventuali correttivi e migliorare il meccanismo.
Tuttavia per il momento, salvo ripensamenti sempre possibili, condominio e incidenti stradali possono aspettare, mentre la conciliazione inizierebbe in modo soft, dato che da soli i due citati settori riguardano circa la meta' delle cause.

Telecamere in condominio: l'assemblea non puo' decidere

2011-01-14T08:00:00.000+01:00

Secondo un'ordinanza del Tribunale di Salerno, l'assemblea di condominio non puo' deliberare in materia di videosorveglianza in quanto esula alla stessa assemblea la finalita' di perseguire i fini di tutela delle persone e beni da rapine, aggressioni, danneggiamenti o atti di vandalismo, ne' prevenzione incendi o sicurezza sul lavoro. Questo almeno finche' l'impianto di videosorveglianza non sia finalizzato a servire i beni in comunione, beni che delimitano l'ambito dei poteri dell'assembea.
A parte i titoli dei giornali del tipo Vietate le telecamere in condominio in realta' l'assemblea condominiale puo' decidere e come, in quanto rientrano nelle attribuzioni del condominio e quindi dell'assemblea la sicurezza delle persone, la prevenzione incendi, il godimento delle aree comuni.

Proroga al 31/03 per la regolarizzazione di immobili fantasma

2011-01-03T14:46:00.007+01:00

Come era facile aspettarsi, e' stato prorogato a 31/03/11 il termine per la presentazione in catasto della documentazione per a regolarizzazione delle case fantasma ovvero di quelle non presenti sulle mappe catastali e di aggiornamento di quelle modificate.
Chi fosse interessato alla questione e' consigliabile prenda contatto con un tecnico per farsi consigliare nel modo migliore ed eventualmente predisporre la documentazione necessaria.

Iscrizione di fabbricati non ancora risultanti in catasto entro il 31/12

2010-12-15T21:46:00.000+01:00

Entro fine anno dovranno essere espletate le pratiche per l'iscrizione dei fabbricati non ancora risultanti in catasto. Si tratta degli immobili cosiddetti fantasma, ma anche di quelli che hanno non hanno piu' i requisiti di ruralita' e quelli che seppur gia' iscritti lo sono in difformita' alla situazione reale.

L’Agenzia del territorio gia’ da tempo ha terminato la ricognizione del patrimonio immobiliare individuando dettagliatamente i fabbricati non censiti. Quindi scaduto il termine dovrebbe poter iscrivere forzatamente gli immobili per i quali non sia stata presentata richiesta volontariamente.
Infatti decorso il termine del 31/12, gli immobili che non saranno regolarizzati su iniziativa dei proprietari verranno censiti d’ufficio, con l’applicazione di sanzioni piene e addebito di spese per il servizio.
Vi e’ tuttavia da sottolineare che il punto debole della norma in questione e’ che non e’ prevista alcuna sorta di sanatoria urbanistica, con il rischio che la regolarizzazione possa comportare sanzioni anche di natura penale.
Intanto sulla stampa si inizia a parlare di proroga della scadenza.

Imposta di registro volontaria in caso di riduzione del canone di locazione

2010-11-23T08:00:00.001+01:00

L'accordo con il quale viene concordata la riduzione del canone di locazione immobiliare non e' soggetto all'obbligo di registrazione. L'Agenzia delle Entrate ha infatti constatato che tale atto non e' inquadrabile tra le cessioni, proroghe e risoluzioni, ne' tra gli eventi sopravvenuti che comportano una liquidazione dell'imposta.
Le parti possono naturalmente provvedere ugualmente alla registrazione, anche per attribuire data certa a tale accordo, ed in questo caso l'imposta da pagare e' pari ad E. 67. Sul documento occorre inoltra applicare una marca da bollo da E. 14,62.
La registrazione e' peraltro consigliabile in quanto risponde ad esigenze probatorie dato che ne consegue una riduzione dell'imposta di registro e ha conseguenze anche sulle imposte dirette.

Ristrutturazioni edilizie: aggiornata la guida dell'Agenzia delle Entrate

2010-11-22T08:00:00.002+01:00

Aggiornata recentemente la guida dell'Agenzia delle Entrate in merito alle agevolazioni sulle ristrutturazioni edilizie.

La guida si occupa di agevolazioni Irpef, aliquota Iva agevolata e detrazione degli interessi passivi sui mutui.

Interessante in particolare per i condomini, l'elencazione degli interventi agevolabili sulle parti comuni e l'applicabilita' dell'aliquota Iva al 10% (anziche' al 20%).

Qui di seguito l'indice degli argomenti:
1. LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE DI RISTRUTTURAZIONE
Chi può fruire della detrazione
Per quali lavori spettano le agevolazioni
Cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione
Come si può perdere la detrazione
Se cambia il possesso
Cumulabilità con la detrazione Irpef per il risparmio energetico
2. L’IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
L’agevolazione per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
L’Iva agevolata per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione
3. LA DETRAZIONE IRPEF PER GLI ACQUIRENTI E GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI
Le condizioni richieste per fruire dell’agevolazione
Cosa fare per ottenere la detrazione
4. LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19% DEGLI INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI
In cosa consiste
Le condizioni richieste
5. I PRINCIPALI TIPI DI INTERVENTI AMMESSI ALLA DETRAZIONE IRPEF DEL 36%
A. Sulle singole unità abitative
B. Sulle parti condominiali
6. LA COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI

Documenti: Guida alla agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie.

Il locatore risponde per l'inagibilita' dell'immobile dato in affitto

2010-11-18T08:00:00.003+01:00

In caso di inagibilita' dell'immobile il proprietario-locatore risponde verso l'affittuario per responsabilita' contrattuale anche se la causa sono infiltrazioni provenienti dalle parti condominiali.
Infatti chi concede in locazione un immobile deve mantenere la cosa in uno stato adatto all'uso, come ha affermato la Cassazione con sentenza 15372/2010.

L'obbligo di custodia, e quindi la responsabilita', permane anche senza il possesso dell'immobile, in quanto il proprietario puo' comunque effettuare delle visite periodiche ed eseguire gli opportuni controlli per evitare che il bene possa risultare compromesso.

Il collegio ha ritenuto comunque che non sussista una responsabilita' oggettiva totale ed esclusiva del locatore in quanto potrebbe verificarsi anche il caso di colpa del conduttore nei confronti dei terzi. Grava infatti sul locatore l'obbligo di avvisare il proprietario della necessita' di riparare 'immobile.

E' quindi assolutamente importante che nell'assicurazione gobale fabbricato stipulata dal condominio sia ricompresa la garanzia per interruzione attivita' e, dato che la differenza di premio non e' molta, anche la garanzia operante per la conduzione delle unita' immobiliari.

Amministatore in giudizio anche senza autorizzazione preventiva

2010-11-15T08:00:00.000+01:00

L'amministratore condominiale e' legittimato a costituirsi in giudizio a tutela del condominio anche laddove non sia presente una delibera assembleare, purche' l'assemblea ne ratifichi successivamente l'operato.
La ratifica sara' necessaria per evitare una eventuale pronuncia di inammissibilita' del'atto di costituzione o di impugnazione.

Questo e' quanto stabilito dalla Cassazione che con sentenza 18331 del 2010 salvaguarda il condominio assicurando prontezza nella difesa condominiale.

Rimborso Iva su gas metano: un miraggio

2010-11-13T08:39:00.000+01:00

La circolare 112/E dell'Agenzia delle Entrate dispone che il rimborso va effettuato al netto delle unita' immobiliari che fruiscono contemporaneamente di impianto autonomo di somministrazione del gas metano. Purtroppo secondo un'interpretazione restrittiva dei gestori-enti eroganti, nel calcolo della franchigia di mc 480 ad unita' immobiliare, mc sui quali andrebbe rapportato il rimborso, non andrebbero conteggiate le unita' che gia' usufruiscono autonomamente di una fornitura gas uso cottura e acqua calda; in pratica il rimborso andrebbe parametrato sulle unita' immobiliari sprovviste dell'utenza gas, quindi generalmente le unita' ad uso non abitativo (uffici, negozi ecc.).

Se fosse questa l'interpretazione corretta, il beneficio per i condomini sarebbe pressoche' nullo nella maggior parte dei casi e comunque a favore di solo alcune tipologia di unita' immobiliari.
Inoltre, e questo e' ancora piu' grave, il beneficio non potrebbe essere applicato nemmeno ai consumi futuri.

Tutto questo si aggiunge allle difficolta', gia' evidenziate in altri post, che dovrebbe affrontare l'amministratore nell'effettuare il conteggio del rimborso, in quanto, nell'ipotesi piu' favorevole, dovrebbe tener conto dei metri cubi gia' assoggettati ad Iva 10%. Calcolo praticamente impossibile dato che l'amministratore non e' in possesso delle bollette personali di tutti i condomini degli utimi 2 anni e che la raccolta di tali bollette, di tutte, e' praticamente impossibile.

A questo punto sarebbe auspicabile un ulteriore chiarimento da parte del'Agenzia delle Entrate.

Nel frattempo presentare un'istanza non costa nulla e quindi e' consigliabile farlo. Di seguito un facsimile.

Istanza di rimborso Iva su gas metano in condominio

Condomini morosi, ma chi paga?

2010-10-26T08:00:00.001+02:00

Avevamo gia' affrontato la questione sollevata dalla sentenza della Corte di Cassazione 9148/2008 che prevede la parziarieta' dei debiti condominiali nel post Condomino moroso e la solidarieta' nel condominio.
Con la citata sentenza e' stato affermato che ogni condomino risponde solo per la propria quota di spese, quindi i fornitori non possono richiedere l'intero importo a ciascun condomino ma devono agire esclusivamente nei confronti di coloro che non hanno versato le rate condominiali.
Per far questo l'amministratore deve comunicare i dati dei condomini morosi con indicati gli importi dovuti da ciascuno. Peraltro questa comunicazione non lede la privacy, come ha chiarito il Garante nel settembre 2008.

A distanza di un po' di tempo dalla sentenza vi e' tuttavia da prendere atto che tale principio non e' stato pienamente applicato dalla giurisprudenza di merito che ha invece, quantomeno in alcuni casi, riaffermato la regola della solidarieta'.
Da cio' ne discende che e' consigliabile trattare certe condizioni con la ditta appaltatrice del condominio, nel senso di prevedere contrattualmente una separazione di responsabilita' tra i condomini, oppure, se questo non viene accettato, quantomeno inserire una norma che preveda che la responsabilita' solidale scatti solo successivamente ad un'infruttuosa esecuzione nei confronti dei condomini morosi.

A rischio il rimborso dell'Iva sul gas metano

2010-10-25T08:00:00.004+02:00

Ad una lettura attenta della risoluzione 108/E sorgono dubbi sulla gestione dei periodi precedenti alla pubblicazione della stessa risoluzione.
Da un lato, infatti, se e' chiaro come deve essere effettuata la fatturazione d'ora innanzi, e che i consumatori-condomini possono chiedere il rimborso al gestore-erogatore nell'ordinario termine di prescrizione di 10 anni dell'Iva addebitata in eccesso in fattura, dall'altro lato l'Agenzia delle Entrate ha puntualizzato che data l'eccezionalita' della situazione deve essere escluso l'utilizzo dell'art. 26 Dpr 633/72 per la rettifica Iva sulle fatture emesse.

Questo significa che gli enti erogatori del gas non potranno emettere note di credito per correggere l'errato addebito Iva ma che l'unica strada percorribile sara' quello di presentare un'istanza di rimborso, ex art. 21 Dlgs 546/92, entro 2 anni dalla data del versamento Iva.
Inoltre, dato che viene specificato che per evitare indebiti arricchimenti da parte dell'ente erogatore, questi per ottenere il rimborso dovranno dimostrare di aver restituito l'importo agli utenti. Seppure tale procedura sia garantista per le casse dello Stato, e per certi versi per gli utenti, dall'altro espone gli enti, e quindi in conseguenza i condomini, al rischio di non recuperare alcunche', considerato il tempo ristretto dei due anni dal versamento.
L'unico consiglio per gli amministratori e' probabilmente quello di incalzare i gestori inviando quanto prima le istanza di rimborso.
25/10/10

Richiesta di rimborso Iva su consumo gas metano: istruzioni per l'uso

2010-10-24T14:48:00.001+02:00

A seguito della risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 108/E del 2010 di cui abbiamo gia' parlato in questo post, vogliamo ora precisare alcuni aspetti e e fornire un facsimile di istanza di rimborso.

La pratica di rimborso rientra nei doveri ordinari dell'amministratore ed e' quindi proprio dovere presentarla e seguirne gli esiti. Non e' quindi necessaria alcuna autorizzazione dell'assemblea.

Nell'istanza sara' pertanto fatta richiesta della differenza sull'Iva dal 20% al 10% su 480 mc ad unita' immobiliare a decorrere dal 01/01/2008, data dalla quale e' stata prevista, appunto, l'applicazione dell'Iva al 10% sulle somministrazioni di gas metano per usi civili per i primi 480 mc.
Da notare anche che la richiesta non puo' essere inoltrata autonomamente da ciascun condomino ma va fatta dal titolare del contratto di somministrazione.
Una volta ottenuto il rimborso delle somme, sara' cura dell'amministratore imputare l'accredito con lo stesso criterio del precedente addebito. Nel caso in cui a seguito di compravendite siano cambiati i proprietari nel corso del tempo, sara' onere degli attuali proprietari procedere alla restituzione ai precedenti.
Documenti: Istanza di rimborso Iva su gas metano in condominio

Riscaldamento centralizzato: possibile chiedere il rimborso dell'Iva sul gas

2010-10-15T23:53:00.001+02:00

Risparmiare sul costo del gas in condominio chiedendo l'addebito dell'Iva con l'aliquota ridotta al 10% e il rimborso di parte di quella gia' versata al 20%

Con la risoluzione 108/E del 2010 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito quando deve essere applicata l'aliquota al 10% sui consumi di gas per usi civili, indicando che il limite di 480 metri cubi all’anno per fruire dell’aliquota Iva agevolata al 10%, si riferisce alle singole utenze di ogni unità abitativa inclusa in condominio o cooperative di abitanti con impianti centralizzati.

Di conseguenza, la soglia massima non si applica ai consumi di tutto l'edificio nel suo complesso, ma si moltiplica per il numero degli appartamenti il cui sistema di riscaldamento e' allacciato all'impianto centralizzato.

Un bel vantaggio per i condomini che utilizzano impianti di riscaldamento di tipo centralizzato e collettivo.

Tale regola vale a condizione che i consumi di gas metano siano fatti per scopi civili, ossia usato nelle abitazioni, per il riscaldamento, la cottura di cibi e la produzione di acqua calda. Sopra il tetto dei 480 mc i consumi sono invece tassati con l'aliquota ordinaria del 20%.

In conseguenza il condominio potra' rivolgersi direttamente al gestore del servizio per chiedere il rimborso della maggiore imposta addebitata in bolletta.
La risoluzione precisa anche che lo scaglione di 480 mc e' annuale, con decorrenza dal primo gennaio di ciascun anno e pertanto i consumi di gas naturale esposti in bolletta verranno fatturati al 10% fino a concorrenza del limite dello scaglione.

A questo proposito vale la pena ricordare, come fa anche l'Agenzia delle Entrate, che il rapporto tra condominio e imprese che erogano il gas e' regolato dalla disciplina civilistica, con tutte le conseguenze.

Rientra, invece, tra le competenze specifiche dell’Amministrazione finanziaria stabilire le modalità di recupero dell’Iva applicata in misura ordinaria e versata all’Erario dai gestori. Nel dettaglio, questi potranno recuperare l’imposta entro due anni dalla data del versamento solo a condizione che dimostrino di averla a loro volta effettivamente restituita agli utenti. In questo modo si garantisce la neutralità del tributo e, nello stesso tempo, si evita il rischio che le società di erogazione del gas si arricchiscano indebitamente, ottenendo il rimborso dell’Iva non ridata ai clienti.

Quindi amministratori colleghi: avanti con le richieste di rimborso! e commentate sia se ci riuscite che se avete difficolta'.

Documenti: Risoluzione Agenzia Entrate 108/E del 2010

Modello 770/2010 ancora qualche giorno per i ritardatari

2010-10-12T08:00:00.003+02:00

Quest'anno la scadenza del modello 770 relativo al 2009 era inizialmente prevista il 31/07/2010. Successivamente con la proroga al 20 agosto di tutti (o quasi) gli adempimenti fiscali, anche questa scadenza e' stata rimandata di qualche giorno.
Ma per qualcuno che ancora non l'avesse presentato e' ancora possibile rimediare. E' infatti previsto che presentando la dichiarazione entro 90 giorni dalla scadenza, e quindi entro il 18 novembre 2010, la dichiarazione tardiva viene considerata validamente presentata.
La presentazione del modello deve essere accompagnata dal versamento di sanzioni relative, mediante l'istituto del ravvedimento operoso, che tuttavia ammontano a soli E. 21,00.

I versamenti delle ritenute, se non effettuati nei termini, non sono tuttavia piu' ravvedibili. Pertanto in caso di omesso versamento e' possibile effettuare ora il pagamento del tributo ed attendere poi l'avviso bonario oppure, e forse e' consigliabile, non viene effettuato adesso alcun versamento, versamento che verra' fatto quando gli importi verranno richiesti dall'amministrazione finanziaria.

La presentazione tardiva (ma nei 90 giorni) non deve essere confusa con la dichiarazione integrativa, con la quale e' possibile correggere la dichiarazione gia' inviata, magari perche' ci siamo resi conto di non aver indicato una ritenuta operata

Ristrutturazioni: obbligatoria la nomina del coordinatore in presenza di 2 imprese

2010-10-11T08:00:00.002+02:00

Da oggi piu' costi e complicazioni per ristrutturare casa propria o le parti condominiali.
E' infatti obbligatoria la nomina del coordinatore per la sicurezza in presenza di 2 o piu' imprese in cantiere, non essendo quindi piu' ammessa alcuna deroga. Questo e' quanto stabilito dalla Corte Ue con procedimento C-224/09, che ha dichiarato non conforme alla Direttiva Ue n. 92/57 il Testo unico sulla sicurezza, Dlgs n. 81/2008, nella parte in cui esonera i cantieri privati dalla nomina del coordinatore per i lavori non soggetti a permesso di costruire.

Informativa Privacy

2010-10-10T10:00:00.000+02:00

1.PREMESSA

Lalegge 31 dicembre 1996 n. 675 e la direttiva 95/46/ce del ParlamentoEuropeo e del Consiglio del 24 ottobre 1995, relativa alla tuteladelle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali,nonché alla libera circolazione di tali dati, richiede che gli Statimembri assicurino la tutela dei diritti e delle libertà dellepersone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, eparticolarmente del diritto alla vita privata, al fine di garantireil libero flusso dei dati personali nella Comunità. Tali normativerecanti disposizioni per la tutela delle persone e di altri soggettirispetto al trattamento dei dati personali, è stata abrogata inItalia dal decreto legislativo 30 giugno 2003 n. 196, che haintrodotto il nuovo Codice in materia di protezione dei datipersonali. Il decreto legislativo 30 giugno 2003 n. 196 e ladirettiva 2002/58/ce del Parlamento Europeo e del Consiglio del 12luglio 2002 stabiliscono, in particolare, che il soggetto interessatodebba essere preventivamente informato in merito all'utilizzo deidati che lo riguardano. A tal fine e ai sensi della normativa inmateria di protezione dei dati personali, Pacini Luca inqualità di "Titolare" del trattamento, è tenuta afornirLe ( mirando a rispettare sia i diritti fondamentali, che adattenersi ai principi riconosciuti dalla Carta dei dirittifondamentali dell'Unione europea ) informazioni in meritoall'utilizzo dei Suoi dati personali.

2.FONTE DEI DATI PERSONALI

Idati personali in possesso, vengono trattati nel rispetto della leggee degli obblighi di riservatezza. Essi sono forniti anche attraversole tecniche di comunicazione a distanza di cui la stessa si puòavvalere, direttamente dal soggetto cui i dati personali siriferiscono ("Interessato"). I dati personali possonoinoltre essere acquisiti nell'esercizio della propria attività o dasoggetti terzi. In quest'ultimo caso, avremo cura di rendere agliInteressati le informazioni di cui in premessa all'atto dellaregistrazione dei dati che li riguardino o, comunque, non oltre laprima eventuale comunicazione.

3.FINALITA' DEL TRATTAMENTO

Idati personali da Voi forniti o acquisiti nell’ambito della nostraattività saranno oggetto di trattamento improntato ai principi dicorrettezza, liceità, trasparenza e di tutela della Vostrariservatezza e dei Vostri diritti, per le seguenti finalità:

a)esecuzione di obblighi derivanti da contratti stipulati con ilTitolare e/o adempimento, prima della conclusione del contratto, dispecifiche richieste dell'Interessato;

b)adempimento di obblighi previsti dalla legge, da regolamenti o dallanormativa comunitaria, ovvero a disposizioni impartite da Autorità aciò legittimate dalla legge e da Organi di vigilanza e controllo.

4.MODALITA' DI TRATTAMENTO DEI DATI

Inrelazione alle finalità descritte nel precedente paragrafo, iltrattamento dei dati personali avviene mediante strumenti manuali,informatici e telematici con logiche strettamente correlate allefinalità sopra evidenziate e, comunque, in modo da garantire lasicurezza e la riservatezza dei dati stessi (con particolare riguardoal caso di utilizzo di tecniche di comunicazione a distanza).

5.CATEGORIE DI DATI OGGETTO DEL TRATTAMENTO

Inrelazione alle finalità descritte nel precedente paragrafo 3, ilTitolare tratta altre che i dati comuni, anche i dati “sensibili”,ossiai dati idonei a rivelare l’origine razziale ed etnica, leconvinzioni religiose, filosofiche o altro in genere, le opinionipolitiche, l’adesione a partiti, sindacati, associazioni odorganizzazioni a carattere religioso, filosofico, politico osindacale, nonché i dati personali idonei a rivelare lo stato disalute e la vita sessuale.In particolare il trattamento effettuato è riferito a dati personalirelativi a clienti e potenziali clienti quali il nome, l'indirizzo, idati di identificazione personale, il codice fiscale, etc.

6.CATEGORIE DI SOGGETTI AI QUALI I DATI POSSO ESSERE COMUNICATI

Peril perseguimento delle finalità descritte al paragrafo 3, ilTitolare potrebbe comunicare i Suoi dati personali a soggetti terzi,appartenenti alle seguenti categorie:

1.soggettiche svolgono servizi bancari, finanziari ed assicurativi;

2.soggettiche effettuano servizi di acquisizione, lavorazione ed elaborazionedati necessari per l'esecuzione delle disposizioni ricevute dallaclientela;

3.soggettiche svolgono attività di trasmissione, imbustamento, trasporto esmistamento delle comunicazioni con l'Interessato;

4.soggettiche svolgono attività di archiviazione della documentazione e dataentry;

5.soggettiche svolgono attività di assistenza alla clientela (es.: callcenter, help desk, etc.);

6.soggettiche svolgono attività di trasporto;

7.soggettiche svolgono attività di assistenza e consulenza (es. Legale,Fiscale etc. ).

Isoggetti appartenenti alle categorie sopra riportate operano intotale autonomia come distinti titolari del trattamento, il cuielenco costantemente aggiornato è disponibile presso il Titolarestesso.

L’elenco completo puòessere richiesto scrivendo direttamente al Responsabile per ilriscontro agli interessati o all’indirizzo di posta elettronicainformazionefiscale+privacy@gmail.com.

ISuoi dati personali potranno inoltre essere conosciuti dai dipendentidel Titolare, i quali sono stati appositamente nominati Responsabilie/o Incaricati del trattamento. Comeprevisto dal decreto legislativo n°56 del 20 febbraio 2004 i datipotranno essere comunicati anche all’Ufficio Italiano Cambi (UIC)inadempienza alle norme antiriciclaggio.

INNESSUN CASO

IDATI TRATTATI

SARANNOOGGETTO

DIDIFFUSIONE

7.OBBLIGATORIETA' DEI DATI

Ilconferimento dei dati è obbligatorio. L’eventuale rifiuto afornirci, in tutto o in parte, i Suoi/Vostri dati personali ol’autorizzazione al trattamento potrebbe comportare la mancata oparziale esecuzione del contratto ovvero la mancata esecuzionedell’incarico.

8.DIRITTI DELL'INTERESSATO

Lainformiamo, infine, che la normativa in materia di protezione deidati personali conferisce agli Interessati la possibilità diesercitare specifici diritti. In particolare, l'Interessato puòottenere:

a)conferma dell'esistenza o meno di dati che lo riguardano, anche senon ancora registrati, e la loro comunicazione in formaintelligibile;

b)informazioni circa l'origine dei dati personali, le finalità e lemodalità del trattamento nonché la logica applicata in caso ditrattamento effettuato con l'ausilio di strumenti elettronici;

c)indicazione degli estremi identificativi del Titolare e delResponsabile, nonché dei soggetti o delle categorie di soggetti aiquali i dati personali possono essere comunicati o che possonovenirne a conoscenza;

d)la cancellazione, la trasformazione in forma anonima o il blocco deidati trattati in violazione di legge, nonché l'aggiornamento, larettificazione o, quando vi ha interesse, l'integrazione dei dati.

L'Interessatopuò altresì opporsi, per motivi legittimi, al trattamento dei datipersonali che lo riguardano, ancorché pertinenti allo scopo dellaraccolta. Può inoltre opporsi al trattamento di dati personali aifini di invio di materiale pubblicitario o di vendita diretta o peril compimento di ricerche di mercato o di comunicazione commerciale.

9.TITOLARE E RESPONSABILE DEL TRATTAMENTO

IlTitolare del trattamento dei dati personali, di cui alla presenteInformativa è PACINI DOTT. LUCA con sede in Prato, in Via TraversaFiorentina, 10.

IlTitolare ha nominato quale Responsabile preposto per il riscontroall'Interessato, in caso di esercizio dei diritti di cui al paragrafo8, e' Luca Pacini, domiciliato per le proprie funzioni presso lasede.

Lerichieste di cui al precedente paragrafo 8 possono essere presentatea detto Responsabile per iscritto o mediante messaggio di postaelettronica all'indirizzo informazionefiscale+privacy@gmail.com.

Le richieste di cui alprecedente paragrafo 8, lett. a), b) e c) possono essere formulateanche oralmente.

Ritenuta al 10% per lavori con benefici 36 e 55 per cento: conseguenze sulle imprese

2010-10-03T15:43:00.000+02:00

La ritenuta al 10% per i lavori condominiali che beneficiano della detrazione fiscale del 36% o del 55% crea problemi di liquidita' alle imprese: e' questo che si legge su alcuni giornali economici in questi giorni. Ci voleva poco a prevederlo. Alle imprese infatti viene a mancare il 10% sugli incassi, importo che, e' vero, e' un acconto sulle imposte, ma che non tiene conto dell'organizzazione dell'azienda e del suo reddito fiscale, essendo un importo calcolato esclusivamente sull'ammontare delle fatture emesse.

Voglio dire che su un lavoro di E. 100 mila vengono trattenuti circa E. 10 mila che probabilmente corrispondono al 50% del guadagnosu quel lavoro.
In questo modo si possono verificare situazioni di crediti cosi' alti che probabilmente non potranno essere utilizzati per il pagamento di imposte ma che dovranno essere chiesti a rimborso, con conseguenti costi e attese.
Ma se queste sono le conseguenze sulla imprese credo non si debba sottovalutare la possibilita' di incremento dei costi per i condomini, nel caso in cui tutte le aziende per far fronte alla mancanza di parte della liquidita' incrementino gli importi richiesti per un dato lavoro.
Non e' da sottovalutare, magari non nei condomini ma senz'altro nel settore di lavori a privati, che si assista ad un incremento di lavori non fatturati.

Breve guida sul condominio

2010-09-27T08:00:00.069+02:00

Questa breve guida non ha alcuna pretesa se non quella di descrivere le principali nozioni sul condominio e di dare delle semplici indicazioni di base. Si rivolge infatti prevalentemente a quelle persone che si avvicinano per la prima volta al condominio e che vogliano informarsi su come funzioni questa piccola democrazia.

Quando nasce il condominio?

Il condominio nasce quando un edificio e' diviso almeno in due proprieta' esclusive appartenenti a due distinti proprietari che tuttavia hanno in comproprieta' le parti comuni dell'edificio stesso. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni.

Per l'esistenza del condominio non occorre alcun atto costitutivo.

Le parti comuni

Secondo il principio generale della legge, in via presuntiva sono parti comuni il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e perimetrali, le scale, i tetti e i lastrici, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili, i camminamenti e in genere tutte le parti necessarie all’uso comune.

Sono parti comuni anche i locali per la portineria, per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centralizzato e per ogni altro servizio in comune.

Così anche gli impianti come gli ascensori, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’energia, il gas e l’elettricità fino al punto di diramazione ai locali esclusivi dei singoli condomini.

Gli impianti acqua, luce, gas dal punto di diramazione in poi sono privati, quindi non condominiali, mentre prima, cioe' a monte, sono dell'ente erogatore.

Pur non essendo espressamente citato dalla legge il decoro architettonico, cioe' l'estetica del fabbricato, e' un bene comune.

I diritti e i doveri dei condomini.

Ogni condomino esercita il suo diritto sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprieta'.

Il dovere e' quello di partecipare alle spese necessarie, sempre in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare esclusiva, valore rappresentato dai millesimi. Tuttavia, e' possibile prevedere una misura diversa con apposite convenzioni contrattuali, quindi accettate da tutti.

Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese, neanche rinunciando ai diritti.

Le parti comuni possono essere divise?

In linea di principio, le parti comuni del condominio non possono essere divise.

E’ possibile derogare al principio generale se la parte comune si presta comunque ad una divisione tale da non rendere più incomodo l’uso della stessa cosa anche ad uno solo dei condomini.

Cosa sono le innovazioni?

Costituisce innovazione ogni nuova opera, impianto o manufatto, destinato a migliorare l’uso, il godimento o aumentarne il rendimento delle parti comuni.

L’assemblea può deliberare una innovazione con il voto favorevole che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condo-minio rappresentanti i 2/3 del valore dell’edificio (666,67/1000).

L’innovazione e' sempre vietata quando pregiudica la stabilità e la sicurezza dell’edificio, ne altera il decoro architettonico o ne rende talune parti comuni inservibili.

Quando l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o si rende superflua rispetto alle condizioni dell’edificio, la delibera di approvazione non vincola i condomini dissenzienti a partecipare alle spese.

La ripartizione delle spese.

In linea generale, tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni vengono ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore millesimale delle singole proprieta' esclusive.

Questa regola generale può essere derogata solo in presenza di una valida convenzione a cui hanno aderito tutti i condomini.

Quando un bene comune serve solo una parte dell’edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condomini che ne trae utilità.

Quando un servizio serve in misura diversa, ogni condomino sostiene le spese in proporzione all’uso che ne fa.

Nella ripartizione delle spese non ha rilevanza l'utilizzo dei beni e servizi comuni. Le spese sono cosi' addebitate anche a proprieta' inutilizzate in quanto sfitte.

In presenza di unita' immobiliari date in affitto ad inquilini, nei confronti del condominio e' obbligato al pagamento di tutte le spese il solo proprietario.

Di solito l'amministratore non tiene contatti diretti con gli affittuari dei singoli proprietari ma su richiesta e a pagamento puo' presentare un conteggio separato delle relative spese, fermo restando che il proprietario rimane unico debitore del condominio.

Tabelle millesimali

Sono lo strumento utilizzato dall'amministratore per ripartire le spese.

Talvolta sono predisposte dal costruttore prima della vendita della prima unita' immobiliare.

Se in un condominio non esistono le tabelle millesimali l'amministratore propone all'assemblea di incaricare un tecnico per la loro stesura.

Quando e' obbligatoria la nomina dell’amministratore

Quando i condomini dell’edificio sono superiori a 4, e' sempre obbligatorio nominare un amministratore. Il mandato e' annuale.

Quando ci sono almeno 5 condomini e l’assemblea non nomina un amministratore, può intervenire il Tribunale che anche su richiesta di un solo condomino nomina un amministratore giudiziario.

I compiti dell'amministratore condominiale

I compiti dell'amministratore sono:

Dare corso alle delibere dell’assemblea
Far osservare a tutti il regolamento di condominio;
Disciplinare l’uso delle parti comuni
Riscuotere le quote condominiali (per incassare le rate condominiali puo' richiedere il decreto ingiuntivo senza una specifica delibera dell'assemblea)
Pagare i fornitori per garantire l’erogazione dei servizi
Tutelare gli interessi legali del condominio
Rendere conto del proprio operato all’assemblea
Rappresentare legalmente il condominio
Adempiere gli obblighi fiscali
Convocare l’assemblea dei condomini
Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (l'amministratore è espressamente autorizzato ad agire per via legale contro terze persone che ledono i diritti inerenti alle cose comuni come il mancato rispetto delle distanze prescritte, danni all'edificio condominiale per lavori eseguiti in adiacenza, rumorosità o fumi nocivi, uso illegittimo di cose comuni, fornitori che non rispettano gli accordi contrattuali, contro il costruttore per vizi di costruzione delle parti comuni, contro un condomino che esegue lavori non autorizzati, contro condomini che violano le norme del regolamento condominiale, contro l'occupazione abusiva delle aree comuni)
Curare il rispetto delle norme tecniche degli impianti

L'assemblea dei condomini

L'assemblea dei proprietari (condomini) è l'organo sovrano in un condominio cui possono partecipare tutti i proprietari.

Delibera su tutte le questioni del condominio e garantisce una corretta gestione, controlla e organizza una pacifica e funzionale comunita' di proprietari. Le deliberazioni prese sono vincolanti per tutti, anche per gli assenti e i dissenzienti, sempreche' siano state osservate le maggioranze previste e le disposizioni di legge.

La convocazione viene di regola effettuata mediante raccomandata, in quanto l'amministratore, se necessario (ad esempio in caso di recupero crediti), deve poter dimostrare di aver convocato tutti i condomini.

L'amministratore non e' tenuto a svolgere indagini sulle proprieta' ma sono i condomini a dover comunicare eventuali modifiche in caso di compravendita.

Le attribuzioni dell’assemblea sono stabilite dalla legge.

Solitamente l'assemblea viene tenuta annualmente, sempreche' esigenze o problemi di vario tipo non impongano all'amministratore di convocarne altre.

L’assemblea delibera su:

Consuntivo spese annuali
Preventivo spese annuali
Lavori straordinari
Nomina, revoca e conferma dell’amministratore
Approvazione del regolamento di condominio
Innovazioni

All'assemblea annuale viene approvato il consuntivo spese, il preventivo spese e lo scadenzario rate. I condomini saranno tenuti a versare il saldo a debito o a scalare il saldo a credito dalle successive rate ed a pagare alle scadenze stabilite le rate a preventivo.

Si pensa talvolta che l'assemblea possa decidere quello che vuole ma non e' cosi': quando l’assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzioni o e' affetta da vizi gravi la deliberazione e' nulla; quando invece la deliberazione e' affetta da vizi meno gravi e' annullabile entro 30 gg. su iniziativa dei condomini assenti o dissenzienti.

La costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni

In prima convocazione l’assemblea dei condomini e' regolarmente costituita con l’intervento dei 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesimale.

Generalmente l'assemblea delibera in seconda convocazione (e' prassi comune partecipare solo alla seconda convocazione).

In seconda convocazione si considera solo il quorum deliberativo e sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore millesimale. Tuttavia, sia in prima che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell’amministratore, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o i lavori straordinari di notevole entità, devono sempre essere prese con la maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresenti almeno 500/1000. Le innovazioni sono sempre deliberate con il voto della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi

Quando si rende obbligatorio il regolamento di condominio?

Quando in un edificio i condomini sono più di 10, l’assemblea deve approvare un regolamento di condominio.

Questo contiene le norme per l’uso delle parti comuni, i criteri per la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi di ciascun condomino, le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle relative all’amministrazione dello stabile.

Scale

Generalmente, salvo una diversa convenzione, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione delle scale sono sostenute dai proprietari dei piani a cui le stesse scale servono.

La spesa e' ripartita per metà in proporzione al valore delle proprieta' esclusive e per metà in proporzione all’altezza del piano.

Questa norma stabilisce un principio generale che può essere validamente derogato solo da apposita convenzione.

Le tabelle millesimali relative alle scale tengono conto di questa indicazione.

Solai, i soffitti e le volte

In linea di principio, secondo il nostro codice, i solai, i soffitti e le volte appartengono ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovra-stanti.

Le spese per la loro manutenzione e ricostruzione e' a carico dei due proprietari al 50%.

Restano a carico del proprietario di sopra le spese relative ai pavimenti, mentre sono a carico del proprietario del piano inferiore le spese di intonaco, tinta e decorazioni.

Lastrici solari ad uso esclusivo

Quando l’uso del lastrico solare e' riservato in via esclusiva ad un singolo condomino o solo ad una parte di condomini, questi sostengo 1/3 delle spese necessarie alle riparazioni e ricostruzione.

I restanti 2/3 delle spese sono poste a carico dei condomini proprietari delle unità immobiliari esclusive a cui il lastrico serve da copertura.

Lo stesso criterio vale nel caso in cui il lastrico sia condominiale e le proprieta' sottostanti private, o viceversa quando il lastrico e' privato e le proprieta' sottostanti condominiali.

Antenne satellitari

Ogni proprietario ha il diritto di installarsi una propria antenna satellitare, con la limitazione di eventuali disposizioni comunali particolari secondo la legge n. 249/1997.

L'installazione di un'antenna parabolica dipende da una valutazione estetica. Se si tratta in effetti di una innovazione secondo l'art. 1120 cod. civ., sarebbero necessarie le maggioranze previste (la metà dei proprietari e due terzi dei millesimi di proprietà). Se però l'installazione non comporta un intervento edile rilevante e non pregiudica il decoro e l'estetica della casa, l'installazione può avvenire anche senza autorizzazione con chiaro riferimento alla libertà di informazione comunque tutelata.

Installazione climatizzatori

L'installazione di una climatizzatore sul muro esterno comune richiede una approvazione che tiene conto dell'aspetto estetico della facciata della casa.

Copertura o chiusura di un balcone

Il provvedimento può richiedere una deliberazione assembleare, se comporta una modifica della facciata esterna esteticamente significativa.

Finestre e inferriate

Una modifica delle finestre e il montaggio di inferriate per scopi di sicurezza non norma non richiede approvazione alcuna, sempre che l'estetica della casa non venga modificata in maniera sostanziale.

Tende parasole

L'installazione di tende parasole rappresenta una modifica estetica della casa. Di solito il regolamento condominiale prevede al riguardo una regolamentazione (colore, grandezza) o rinvia ad una delibera assembleare.

Rampa per carrozzine per disabili

La costruzione di una rampa per carrozzine rientra come modifica edile nella

regolamentazione delle barriere architettoniche.

La sorveglianza video

L'installazione di una sorveglianza video è da considerarsi una innovazione con le maggioranze relative oltre ad essere conforme alle disposizioni per la tutela della privacy.

Cartelli pubblicitari

L'installazione duratura di cartelli pubblicitari sulla facciata condominiale è da considerare innovazione edile e richiede le maggioranze prescritte (unanimità). Sono escluse le insegne per l'esercizio dei studi professionali ammessi (laboratorio medico).

Studi professionali in un appartamento

In via di principio è consentito l'esercizio di una libera professione in un appartamento condominiale, sempre che i rapporti con il pubblico non portino disturbo agli altri condomini. E' consentita anche l'esposizione di una targa indicativa all'ingresso dell'edificio e dell'appartamento.

Suonare strumenti musicali

Fuori dai consueti periodi di riposo il suono di strumenti musicali non può essere vietato. Una limitazione troppo severa nel regolamento (volume basso da camera) equivale a un divieto e sarebbe illegittimo.

Tenuta di animali domestici

Il possesso di animali domestici può essere disciplinato dal regolamento condominiale.

Se non esiste un divieto specifico contenuto nel regolamento contrattuale, la tenuta di animali domestici (cani, gatti) è sempre ammessa, tenendo presenti le elementari attenzioni per quanto riguarda i cattivi odori, la pulizia e i rumori molesti.

Un divieto assoluto inserito nel regolamento contrattuale ha la sua validità, in quanto la tenuta di animali non rientra nei requisiti fondamentali della proprietà esclusiva.

Preleva il file in .pdf

Condominio e impianti fotovoltaici: adempimenti fiscali

2010-09-26T10:28:00.000+02:00

Capita sempre più di frequente che nei condomini vengano installati impianti di generazione di energia elettrica che viene poi consumata dal condominio per gli impianti a servizio dello stesso (illuminazione, ascensore ecc.).

Può anche capitare tuttavia che l'energia prodotta sia superiore alle necessita' di consumo e che quindi l'esubero venga immesso in rete ovvero venduto, realizzando cosi' , il condominio, un'entrata che viene poi accreditata ai condomini o comunque stornata le spese annuali. Nel caso in cui si verifichi ciò è pur vero che il condominio non concretizza lo svolgimento di attività commerciale abituale e quindi non ha alcuna necessità essere sottoposto agli obblighi cui lo sono le imprese (apertura della partita Iva, iscrizione nel registro delle imprese, ecc.), tuttavia le entrate della vendita costituiscono redditi da assoggettare alle imposte sui redditi. Cio' significa che le persone fisiche non titolari di redditi d'impresa o lavoro autonomo dovranno dichiarare tali redditi trai i redditi diversi, come attivita' commerciale non abituale, mentre per imprese e professionisti costituiranno ricavi imponibili.
L'importo da dichiarare sarà quello comunicato l'amministratore: sarà proprio quest'ultimo che dovra' inviare un'attestazione tutti i condomini con indicato l'importo per ciascuno spettante. Tale nota dovrà essere inviata in tempi utili per poter permettere è condomini di elaborare correttamente la propria dichiarazione dei redditi.
Dal canto loro i condomini, anche i dipendenti e pensionati, avranno l'obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi nei termini e liquidare così le imposte anche sui redditi comunicati dall'amministratore condominiale.

La caduta di acqua o oggetti dal terrazzo

2010-09-21T08:00:00.001+02:00

La caduta di acqua od oggetti dal terrazzo e' una questione cui spesso qualche condomino non fa attenzione pur non essendo assolutamente consentita da norme obbligatorie e comportamentali (buona educazione).

In effetti capita spesso che qualcuno annaffi i fiori senza prestare attenzione a chi si trova ai piani inferiori, quindi utilizzando troppa acqua o addirittura senza utilizzare dei sottovasi, ma puo' anche capitare che per la pulizia -direi approfondita- del terrazzo o di un lastrico si faccia uso eccessivo di acqua con conseguenti disagi per chi si trova sotto ...

Innanzi tutto il codice civile all'art. 908 prevede che il proprietario debba costruire il tetto in modo che le acque scolino sul suo terreno senza farle cadere sul fondo del vicino.

Vi e' da dire poi che nel caso in cui esista un regolamento condominiale, il divieto di stillicidio e' senz'altro previsto nel regolamento stesso che nei divieti potrebbe riportare un capoverso simile a questo:

E' vietato collocare vasi da fiore sui davanzali e sui balconi, sempre che gli stessi non siano convenientemente ancorati, e posti entro recipienti atti ad impedire lo stillicidio, molestie e danni d'ogni genere; in ogni caso non e' consentito alcun stillicidio.

In questo caso, ovvero se vi sia un divieto nel regolamento condominiale, la questione atterra' anche l'amministratore, in quanto tenuto a farlo rispettare.

Vi e' da aggiungere che il Codice penale, all'articolo 674 punisce con l'arresto fino a un mese o
con l'ammenda fino a 206 euro chi getta o versa in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di
altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone.

Modifica tabelle millesimali a maggioranza

2010-09-04T22:49:00.003+02:00

A distanza di pochi giorni dal titolone di un autorevole quotidiano economico che indicava come possibile la modifica la maggioranza della tabella millesimali, lo stesso quotidiano riduce la portata della sentenza che, e' vero, prevede possibilità di modificare millesimi senza l'unanimità ma è anche vero che occorre individuare l'ambito di applicazione delle modifiche a maggioranza.

Secondo alcune interpretazioni si ritiene che l'assemblea possa decidere a propria discrezione quando e' il caso di modificare millesimi, a patto di rappresentare correttamente la situazione senza favorire o sfavorire nessuno. Secondo altri invece la sentenza deve essere interpretata in modo più restrittivo e quindi la modifica a maggioranza sarebbe consentita solo nei casi indicati all'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ovvero oltre all'errore, nei casi di sopraelevazione, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata. Non solo per effetto di queste modifiche il rapporto originario tra le unità dovrebbe essere notevolmente alterato.

Come sappiamo la Cassazione, che tuttavia non sempre si esprime in modo univoco, in passato ha affermato che neppure la sopraelevazione costituisce sempre e comunque il presupposto per dover rivedere le tabelle millesimali. Quindi ciò significa che deve essere valutato attentamente e nello specifico ciascun caso concreto.

Tabelle millesimali modificabili a maggioranza

2010-08-26T16:37:00.007+02:00

Addio liti in condominio?
Con sentenza a sezioni unite, la n. 18477 del 2010 la Corte di Cassazione ha statuito che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, comma 2, Codice Civile.
E' bene dire che su questa materia le idee non sono chiarissime, tanto che la stessa Corte di Cassazione, per lungo tempo, diversamente, ha ritenuto che per l'approvazione o la revisione delle tabelle fosse necessario il consenso unanime di tutti i condomini. Nel caso in cui tale consenso mancasse, alla formazione delle tabelle avrebbe dovuto provvedere il giudice su istanza degli interessati (in tal senso vedi le seguenti sentenze: 520/1967, 4774/1977, 1846/1978, 5593/1980, 5686/1988, 14951/2008).

Uno dei tanti punti su cui fa leva la sentenza 18477 e' che dato che le tabelle millesimali sono allegate al regolamento condominiale (ove esista, e' obbligatorio solo quando i condomini sono piu' di 10) non si capisce come non sia possibile una modifica a maggioranza per un allegato quando invece lo e' per il documento principale.

Per la verita' la Legge, nell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, prevede da sempre che le tabelle possano essere riviste, anche nell'interesse di un solo condomino

-quando risulta che sono conseguenza di un errore
-quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (esempio classico e' la sopraelevazione), e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori delle unita' immobiliari

Principi giustissimi, oltreche' legge. Prima della sentenza in argomento, tuttavia il problema era che se anche un solo condomino, magari proprio quello che era il responsabile delle modifiche, si opponeva ai nuovi valori, l'unico rimedio poteva darlo il Tribunale, ma con i costi e i tempi di cui si legge tutti i giorni.

Il rovescio della medaglia della sentenza 18477 e' che potrebbero verificarsi delle prevaricazioni da parte di una maggioranza di condomini, che forte dei millesimi in assemblea potrebbe imporre tabelle sbilanciate a favore di una parte. Anche di questo si parla nella citata sentenza e la Corte rileva che cio' non comporta inconvenienti di rilievo, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unita' immobiliari di proprieta' esclusiva coloro che si sentono danneggiati potranno rivolgersi al giudice e chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disposizioni attuazione Codice Civile.

Viene anche affrontata la questione del regolamento condominiale e delle tabelle "blindate" predisposte dal costruttore in quanto unico proprietario e successivamente accettate dagli acquirenti delle singole unita' immobiliari. Su tale argomento viene precisato che hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprieta' esclusive o comuni attributive di maggiori diritti ad alcuni condomini, mentre non sembra riconoscersi natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che siano allegate ad un regolamento contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese (vedasi in tal senso la sentenza 5399 del 1999). Semmai di cio' dovra' quindi essere specificato in maniera esplicita nel regolamento condominiale o nella relazione di accompagnamento alle tabelle millesimali.

Testo della sentenza della Corte di Cassazione n. 18477/10 dep. il 09/08/10

Tetto e lastrico solare nel condominio orizzontale

2010-08-25T18:02:00.001+02:00

Proprieta' del tetto in villette a schiera o fabbricati artigianali/industriali
Sorgono spesso litigi nello stabilire di chi sia la proprieta' del tetto o del lastrico di copertura del fabbricato.
E' una questione che interessa sia la cosiddette villette a schiera, coperte piu' spesso a tetto, ma che puo' riguardare anche edifici artigianali o industriali di grandi dimensioni siddivisi in piu' capannoni di proprietari differenti, la cui copertura e' molto spesso un lastrico solare non calpestabile, ultimamente spesso utilizzata per l'installazione di pannelli solari.

Spesso il condomino ritiene che la copertura in proiezione della propria proprieta' sia anche quella privata. Tuttavia l'art. 1117 del Codice Civile nell'elencazione delle parti comuni degli edifici, ovvero condominiali, recita cosi':

Art. 1117 (Parti comuni dell'edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

… omissis …

La disciplina codicistica pur non essendo tassativa e' derogabile ma solo mediante un titolo contrario. Cio' significa che per escludere la proprieta' comune del lastrico deve essere previsto contrattualmente, non essendo sufficiente la delibera dell'assemblea condominiale a maggioranza. In generale quindi la deroga e' prevista negli atti di compravendita dei singoli condomini o anche nel regolamento cosidetto “contrattuale”, quello cioe' predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio e allegato o richiamato, se esistente, negli atti di compravendita.
Se quindi nei contratti d'acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale non esistono patti espliciti in materia di parti comuni, vale quanto disposto dal Codice Civile.
In aggiunta, per la giurisprudenza, la mancata elencazione nei contratti o nel regolamento di alcune parti comuni non e' sufficiente per escluderne la comproprieta', ovvero il silenzio o l'omissione non sono sufficienti a costituire titolo contrario.

Occorre aggiungere che le parti comuni sono indivisibili benche' utilizzabili dal singolo condomino.

Il fatto, poi, che taluni parlino di condominio orizzontale, dove la proprieta' del singolo e' accanto a quella degli altri, diversamente dal condominio verticale, dove invece le proprieta' dei singoli si trovano (anche) l'una sopra all'altra, come infatti accade nei palazzi di piu' piani, in assenza di una previsione legislativa complica ulteriormente la questione.

Al riguardo si e' espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 8066 del 2005, ritenendo di dover applicare la nozione di condominio non solo a quei fabbricati che si estendono in verticale (palazzi di piu' piani) ma anche a corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (tipo case a schiera), sempreche' non risulti diversamente dal titolo (atti d'acquisto o regolamento contrattuale). Nella sentenza, peraltro, la Suprema Corte fa riferimento ad un condominio costituito da piu' corpi di fabbrica separati l'un l'altro, anche in difetto di uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale ed aventi in comune solo alcuni elementi o impianti o servizi.
In conseguenza il principio e' maggiormente applicabile ad un condominio costituito da un unico fabbricato che si estenda orizzontalmente, come nel caso delle case a schiera o fabbricato artigianale/industriale (nella sentenza si faceva riferimento ad un complesso di gruppi di villette a schiera).

In buona sostanza questa sentenza conferma che la proprieta' della copertura, salvo patto contrario, e' condominiale, tenendo conto tuttavia che l'esistenza di un condominio unico non esclude l'esistenza del condominio cosiddetto parziale, qualora le parti comuni a singoli blocchi appartengano ai soli proprietari delle unita' immobiliari comprese in ognuno di essi.

Testo della sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II, Sentenza n. 8066 del 18/04/2005

Mutui: operativo il fondo di solidarieta’

2010-08-23T08:00:00.006+02:00

Ma tassi bancari ancora troppo alti

Operativo il fondo di solidarietà per i mutui stipulati per l'acquisto della prima casa. È infatti stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il regolamento attuativo del ministero dell'economia che stabilisce criteri e modalità per accedere agli aiuti per la sospensione delle rate del mutuo. In questo modo potranno beneficiarne quelle famiglie che con un indicatore Isee al di sotto di un certo valore e che presentano difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo, difficoltà conseguenti alla perdita del posto di lavoro oppure la morte, pagamento di spese mediche o spese per manutenzione straordinaria dell'immobile per un importo superiore a € 5000 oppure anche nel caso in cui le rate del mutuo dovessero aumentare di una percentuale superiore al 20% o 25% a seconda dei casi.

A fronte di questa buona notizia e’ tuttavia da rilevare che secondo uno studio elaborato da una commissione della Camera dei Deputati, gli italiani pagano alle banche interessi ben più salati che in altri Stati Europei.
Il tasso medio per mutui di durata superiore a 10 anni in Italia nel corso del 2009 è stato di oltre il 5,5%, mentre la media degli stati europei è di circa il 4,30%. Tradotto in denaro questo significa che su un mutuo per l'acquisto dell'abitazione di € 150.000 per la durata di 25 anni, le famiglie italiane pagano oltre € 15.000 in più ovvero e' come se pagassero il mutuo per 18 mesi in più rispetto agli altri paesi, non poco.

Litigi e conflitti in condominio

2010-08-15T19:40:00.001+02:00

Litigi e conflitti in condominio
Si legge spesso sui giornali e nei blog dell'aumentata conflittualità nei condomini. Oltre che al carattere di alcune persone, spesso a mio parere questa litigiosità è dovuta o comunque accentuata da situazioni di stress familiari o lavorative, da situazioni repressive che trovano sfogo nei confronti di vicini sulla base di pretesti spesso di poco conto o su questioni di principio.

Schiamazzi e rumori notturni sono le principali cause di litigio ma per certi condomini qualunque motivo anche il piu' futile è buono per iniziare una battaglia che talvolta diviene quasi motivo della propria vita, passando in secondo piano questioni di lavoro e familiari: non è la prima volta che si sente dire che qualcuno arriva ad uccidere per un cane che abbaia o per un rumore di tacchi.
... e pensare che spesso la legge non basta poiché è necessaria una certa dose di buon senso, come in tutte le cose, il che non vuol dire soccombere in ogni situazione ma mantenere un giusto equilibrio nelle nostre azioni nei rapporti con gli altri.

E' vero che il condominio è una condizione di semi-coabitazione in cui è difficile stabilire e mantenere la giusta distanza nei rapporti interpersonali. Il vero problema, appunto, è che dietro gli interessi materiali si nascondono ragioni relazionali e psicologiche: è una questione di invidie, antipatie, rancori, frustrazioni, ansie e amarezze.
Anche l'amministratore condominiale si trova coinvolto in queste situazioni sia in quanto chiamato talvolta a dirimerle, sia in quanto anche lui stesso subisce, o quantomeno si trova bersaglio di comportamenti da parte di condomini.
L'amministratore può essere oggetto di burn-out, cioè si può "bruciare" dal punto di vista psichico ed emotivo, lasciandosi coinvolgere nello stress del condominio ed essere investito da conflitti e da tensioni che gli provocano un disagio profondo: in questi casi l'amministratore ha la sensazione di non avere risorse per fronteggiare problemi.
Quali le possibili soluzioni?
La disponibilita' ovvero mettersi in una posizione di apertura verso l’altro, scoprendo che è possibile fare qualcosa per lui (dare un consiglio, prestare un oggetto, tutelare i beni dell’altro, consentire uno sfogo, ecc.) senza fare molta fatica ed ottenendo il superamento dell’insofferenza. La disponbilita' e' valutata piu' nella intenzione che nel risultato.
Il dialogo, possibile quando ci sono cose da dire e c'è un contesto in cui possono essere dette. E' l'antidoto all'evitarsi, perché diminuisce le tensioni.
Il riconoscimento, che porta a scoprire che gli altri vivono le stesse cose, gli stessi problemi o gioie.
La complementarieta' che nasce dalla consapevolezza che l'uno fara' le cose che non possono essere fatte dall'altro.
L'integrazione quando nessuno travalica o tradisce le aspettative che l’altro aveva riposto su di lui. L’integrazione è l’antidoto del fastidio perché rispetta l’identità di ciascuno e mette tutti nella "giusta distanza relazionale" reciproca.
La mediazione costruisce il "senso comune" perché modera gli eccessi e stimola le energie necessarie per raggiungere un obiettivo. E’ l’antidoto all’incomprensione perché negozia i significati e libera dal controllo reciproco. Produce accordo.

I compiti ordinari e straordinari dell'amministratore condominiale

2010-08-10T08:00:00.002+02:00

Mi viene chiesto talvolta quali siano i compiti ordinari, ovvero ricompresi nel compenso annuale, propri dell'amministratore di condominio.
Ebbene, sulla base di un documento approvato da Confedilizia, con l'obiettivo della maggior trasparenza possibile vado ad elencare quali sono le prestazioni ordinarie e quali quelle straordinarie.

Prestazioni ordinarie
In questa categoria rientrano le attività ricomprese nel mandato conferito all’amministratore ed incluse nel compenso concordato per tale mandato.

svolgimento di ogni attività correlata al ruolo di legale rappresentante del condominio (esempio: ricevere la corrispondenza e gli atti indirizzati al condominio);
custodia del registro dei verbali delle assemblee e di tutti i documenti del condominio, per i tempi previsti dalle vigenti normative;
cura dell’osservanza del regolamento di condominio;
tempestiva esecuzione delle delibere assembleari;
apertura e gestione del c/c bancario o postale del condominio, ove l’assemblea non disponga diversamente;
redazione del rendiconto annuale e del preventivo dell’anno successivo ed invio di copia degli stessi ai condòmini;
convocazione tempestiva - a mezzo di raccomandata A.R. o con mezzo equipollente e con indicazione degli argomenti all’ordine del giorno - dell’assemblea annuale e presenza alla medesima nonché, se richiesto, redazione del processo verbale;
convocazione della riunione annuale del consiglio di condominio (se esistente);
invio tempestivo, e comunque entro dieci giorni dall’assemblea, di copia del verbale della stessa a tutti i condòmini, assenti e presenti;
messa a disposizione dei condòmini che lo richiedano, previo appuntamento, dei documenti relativi al condominio e, prima dell’assemblea, dei documenti giustificativi delle spese nonché dell’estratto conto bancario o postale, con rilascio, se richiesto, di copia dei documenti anzidetti a spese dei singoli richiedenti;
predisposizione della disciplina dell’uso delle cose comuni e cura della prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a tutti i condòmini, nel rispetto delle norme vigenti, nonché svolgimento delle attività volte a conservare nel tempo il valore patrimoniale delle parti comuni degli immobili;
gestione dei rapporti tra il condominio e la Pubblica Amministrazione ed ottemperanza alle disposizioni della stessa;
cura, nell’interesse del condominio, dei rapporti tra il condominio medesimo ed i fornitori, gli eventuali dipendenti e collaboratori, gli eventuali professionisti esterni (anche incaricati della tenuta di eventuali libri paga), le proprietà contigue ed i terzi in genere;
ricerca dei fornitori e richiesta dei relativi preventivi;
richiesta dei preventivi per ogni intervento non compreso nel punto 7) delle prestazioni straordinarie;
riscossione dei contributi dai condòmini, anche con tempestivo ricorso all'Autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 63 disp. att. Cod. civ.;
erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
compimento, anche mediante la promozione di procedure giudiziarie, degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, con immediata comunicazione all’assemblea;
proposta all’assemblea della copertura assicurativa dell’edificio e compimento degli eventuali adeguamenti per la conseguente deliberazione assembleare;
accesso all’edificio condominiale ogni volta che se ne presenti la necessità;
passaggio tempestivo delle consegne, in occasione del termine del mandato, da amministratore uscente ad amministratore subentrante;
comunicazione dei dati dei condòmini alle pubbliche autorità, con il consenso degli interessati e nei limiti imposti dalle normative vigenti, qualora richiesto;
compimento di ogni altra attività prevista dalle vigenti normative o comunque necessaria o utile per la gestione ordinaria dell’immobile e dei rapporti con i condòmini.

Prestazioni straordinarie
Rientrano in questa categoria le seguenti attività il cui compenso per l'amministratore verrà determinato dall'assemblea all'atto della deliberazione delle stesse:

convocazione tempestiva - a mezzo raccomandata A.R. o in forma equipollente, con indicazione degli argomenti all’ordine del giorno - delle assemblee ulteriori rispetto a quella annuale e par-tecipazione alle stesse per tutta la loro durata, nonché, se richiesto, redazione del relativo pro-cesso verbale;
partecipazione all’assemblea annuale per la parte eccedente il limite di durata di tre ore, nonché partecipazione alla riunione annuale del consiglio di condominio (se esistente) per la parte ecce-dente le tre ore;
convocazione e partecipazione alle riunioni del consiglio di condominio (se esistente), ulteriori rispetto a quella annuale;
cura dei rapporti con la Pubblica Amministrazione (Comune, VVFF, ASL), nel caso d’interventi straordinari non ripetitivi;
convocazione e presenza alle riunioni di eventuali commissioni speciali;
compimento di ogni intervento necessario ed urgente nell’interesse del condominio;
compimento degli adempimenti di seguito riportati, nei casi di interventi straordinari sull’immobile condominiale previsti dai commi quarto e quinto dell’art. 1136 Cod. civ.: richiesta dei preventivi, sottoscrizione del contratto, raccolta e contabilizzazione dei versamenti effettuati da parte dei singoli condòmini, pagamento all’impresa degli acconti contrattualmente stabiliti e del saldo, rendicontazione finale e riparto definitivo della spesa straordinaria tra i condòmini, espletamento delle incombenze di competenza dell’amministratore relative alle agevolazioni fiscali previste dalle disposizioni vigenti in favore dei condòmini (es.: IVA agevolata; riduzione IRPEF ecc.), compimento di tutte le attività connesse agli adempimenti relativi alla sicurezza nel cantiere;
partecipazione, ove necessario, alle udienze davanti all’Autorità giudiziaria in relazione a vertenze nelle quali il condominio sia parte;
adempimento degli obblighi fiscali del condominio (quadro AC, modello 770, versamento ritenute d'acconto, rilascio certificazioni ritenute);
pratiche assicurative per la liquidazione di danni alle parti comuni dell’edificio o oggetto di proprietà esclusiva.

Proroga di ferragosto e il modello 770

2010-08-02T08:00:00.000+02:00

Condomini: ancora alcuni giorni peril modello 770

E' noto che la ormai consueta proroga di Ferragosto degli adempimenti fiscali ha posticipato di alcuni giorni in termine per il versamento delle ritenute d'acconto sui pagamenti delle fatture effettuati nel mese di luglio che ora scade il 20 agosto.

La proroga porta in dote anche il rinvio al 20 agosto del termine per presentare il modello 770. Seppur dell'ultimo momento, il maggior termine potrà essere utilizzato non solo per presentare quei modelli 770 che per le più svariate ragioni potevano non ancora essere stati elaborati, ma anche per beneficiare fino al 20 agosto del termine per il ravvedimento operoso sulle ritenute non versate relative all'anno 2009.

Condomini e ritenute d'acconto: modifiche e chiarimenti

2010-08-01T21:49:00.001+02:00

Condomini: nessuna ritenuta sulle fatture per il 36% e 55%
Avevamo già parlato di una anomalia che riguardava la doppia ritenuta d'acconto sulle fatture per le quali si usufruisce della detrazione del 36% o 55% quando il committente e' un condominio (Doppia ritenuta d'acconto da luglio 2010).
Ora a distanza di quasi un mese dall'entrata in vigore della legge (in particolare si tratta del decreto-legge 78/2010 convertito con la legge 122 del 30 luglio 2010) che ha previsto la ritenuta del 10% da effettuarsi da parte delle banche e' giunto un chiarimento, con una circolare 40/E del 28 luglio 2010: la ritenuta del 10%, in quanto normativa speciale, prevale sulla norma generale. Ciò significa che il condominio nell'ambito delle spese per il 36% e 55%, all'atto del pagamento non dovrà operare alcuna ritenuta d'acconto, né quando si trova saldare una fattura dell'impresa che ha lavorato in appalto, sulla quale di solito veniva applicata la ritenuta del 4%, ne' quando viene saldata la fattura di un professionista per i quale solitamente veniva operata la ritenuta del 20%.

In pratica il condominio operera' correttamente comportandosi come un qualunque privato: nessuna ritenuta.

Si tratta di una finta semplificazione nella pratica complichera' un po' la vita agli amministratori condominiali che dovranno districarsi tra fatture con ritenuta da indicare nel modello 770, fatture senza ritenuta da indicare nel quadro AC dell'Unico, e fatture senza ritenuta (magari degli stessi fornitori per i quali in altre occasioni nel corso dello stesso anno fiscale è stata operata la ritenuta) da non indicare il quadro AC, caso questo che interessera' le fatture pagate secondo le nuove regole.

Ritengo che questa modifica comporti anche in alcuni casi modifica del software che gli amministratori utilizzano per la gestione dei pagamenti delle fatture ed il versamento delle ritenute.

Da notare che le stesse regole che valgono per la detrazione del 36% sono applicabili anche alle spese per le quali potrà beneficiare della detrazione del 55%.

Doppia ritenuta d'acconto da luglio 2010

2010-07-26T07:00:00.009+02:00

Attenzione! per il post piu' aggiornato su quest'argomento clicca qui sotto:

Condomini e ritenute d'acconto: modifiche e chiarimenti

Con la manovra estiva del 2010 (DL 78/2010) e' stato previsto che su tutti i bonifici effettuati per beneficiare della detrazione del 36% o del 55% a decorrere dal 1° luglio sia applicata una ritenuta d'acconto del 10%. L'adempimento pero' non spetta al condominio che continuera' ad operare come in precedenza la ritenuta del 4% sull'imponibile fattura.

Si tratta di un obbligo che investe le banche (o le Poste Italiane). Sono queste a dover operare la ritenuta d'acconto. E' infatti la banca destinataria del bonifico, ovvero la banca presso la quale l'impresa beneficiaria del pagamento intrattiene il rapporto di conto corrente, che dovra' operare la ritenuta. Quindi e' la banca presso la quale arriva il bonifico che tratterra' una parte del denaro bonificato per poi versarlo nelle casse dell'Erario.

La conseguenza di questa disposizione sara' senz'altro poco gradita alle imprese che lavorano per i condomini, alle quali viene trattenuto un 4% gia' dal condominio e un altro 10% dalla banca: insomma, facendo un esempio, invece di incassare E. 11.000,00 (E. 10.000,00 oltre Iva 10%) la ditta incassa poco piu' di E. 9.500,00.
La norma, e nemmeno il provvedimento attuativo, non chiarisce quale debba essere la base imponibile per la ritenuta del 10%; d'altra parte la banca destinataria non potrebbe in alcun modo conoscere la struttura della fattura ed applicare la ritenuta sull'imponibile: e cosi', tanto per non sbagliarsi, viene sottoposto a ritenuta l'intero importo bonificato, comprensivo di Iva e di spese anticipate talvolta presenti nelle fatture dei professionisti, escluse dalla normativa Iva dalla base imponibile.
Sarebbe auspicabile un chiarimento o una modifica che tenesse conto dell'anomalia di una doppia ritenuta sulla stessa prestazione.

Diritto a sopraelevare per il proprietario dell'ultimo piano

2010-07-23T17:00:00.000+02:00

Il codice civile da' la possibilita' al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare di innalzare l'edificio per creare un nuovo piani e quindi nuove abitazioni o ambienti. Si parla quindi di sopraelevazione vera e propria e non dell'utilizzo delle soffitte o del sottotetto, che invece e' diversamente regolato. Inoltre questo diritto puo' essere esercitato anche dal proprietario di una sola parte dell'ultimo piano, naturalmente occupando soltanto l'area corrispondente alla sua proprieta'.
Ma quali sono i limiti?
La sopraelevazione puo' essere effettuata solo se le condizioni statiche dell'edificio lo consentono. Altri limiti sono il decoro architettonico e se la sopraelevazione diminuisce l'aria e la luce dei piani sottostanti.
Ma ancora, il costruttore essersi riservato il diritto a sopraelevare contrattualmente anche nel regolamento condominiale.
E' bene anche ricordare che chi sopraeleva deve indennizzare i proprietari dei piani sottostanti, secondo le modalita' indicate nel 4^ co. dell'art. 1127 c.c. che viene riportato per intero qui sotto:

Art. 1127.
Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Piscina condominiale: regolamento interno e responsabilita'

2010-07-18T11:00:00.000+02:00

Che la piscina in condominio sia fonte di litigi è inevitabile. A maggior ragione, oltreche' un obbligo di legge, è necessario regolamentare questo servizio condominiale.
Le piscine devono essere dotate di un regolamento interno, fu l'imposizione visibile e conoscibile da parte degli utenti, redatto dal responsabile dell'impianto, per disciplinare il rapporto tra condominio ed utenti (condomini ed ospiti) in riferimento ad aspetti igienici e di comportamento.

Le indicazioni minime del regolamento di uso della piscina sono le seguenti:

periodo di accesso ed orario
obbligo di doccia e di pediluvio prima di bagnarsi
profondita' dell'acqua ed eventuali punti a profondità ridotta
divieto di effettuare tuffi (se non in presenza di strutture adeguate)
raccomandazione di non bagnarsi a meno di tre ore dal passo
divieto di ingresso ai minori di 12 anni se non accompagnati da maggiorenni
segnalazione della presenza o assenza del servizio di assistenza bagnanti
ubicazione dei servizi igienici

L'amministratore condominiale o, se nominato, il responsabile dell'impianto, dovrà curare il corretto funzionamento della piscina non solo da un punto di vista gestionale riorganizzativo ma anche dal punto di vista tecnologico quindi avra' il compito di verificare il rispetto dei requisiti igienico sanitari, compreso le procedure di autocontrollo, le pulizie e la disinfezione.
Le responsabilità civili e penali in caso di incidenti a persone estranee condominio, ricadono sul titolare dell'impianto, ovvero sull'amministratore. Con una delibera dell'assemblea ogni condomino può assumersi la responsabilità dei propri ospiti, limitando così la responsabilità degli altri condomini.

Modello 770/2010: prossima la scadenza

2010-07-13T10:00:00.000+02:00

Scade il 2 agosto 2010 il termine di presentazione del modello 770 relativo al 2009, adempimento che riguarda quasi sempre anche i condomini. Eppure come risulta da un recente articolo de Il Sole 24 Ore, il 42% dei condomini circa non presenta il modello 770, titolando "Fuori legge quattro condomini su dieci".
Semplice dimenticanza, ignoranza della normativa o lavori non fatturati? E' anche vero che il condominio non e' sempre tenuto alla presentazione del modello, ma basta poco perche' scatti l'obbligo, anche una sola fattura per un servizio di pulizia o manutenzione nell'arco di un anno.
Il consiglio e' quello di rivolgersi sempre ad amministratori condominiali affidabili che svolgano professionalmente l'attivita', anche perche' sono previste sanzioni che poi ricadono sul condomninio e quindi sui condomini. Fino ad oggi i controlli non sono stati molti ma l'amministrazione finanziaria, come abbiamo capito, ha tutti i dati per effettuare i controlli opportuni. Insomma c'e' da mettersi in regola!

Dichiarazione Iva agevolata al 10%

2010-07-08T17:14:00.001+02:00

Avevamo già avuto occasione di parlare in un precedente post dell'dell'Iva agevolata al 10% nei condomini a prevalente destinazione abitativa. Benché sia di legge, giustamente molti fornitori del condominio richiedono una dichiarazione, sotto la responsabilità dell'amministratore condominiale, nella quale si attesti che il condominio è a prevalente destinazione abitativa. Ho quindi predisposto un modello facsimile che può essere semplicemente scaricato e personalizzato cliccando qui sotto:
Preleva il modello per la richiesta dell'Iva agevolata al 10%.

Piccolo condominio e condominio minimo

2010-07-03T14:31:00.000+02:00

Il condominio esiste ogni qualvolta in un edificio vi siano piu' persone proprietarie di porzioni esclusive insieme a parti di uso comune a tutti i proprietari. In conseguenza il condominio "esiste" anche senza un atto formale di costituzione ma per un semplice fatto, la contitolarita' e l'indivisibilita', la comunione forzosa di alcuni beni.

Il codice civile prevede all’art. 1129 c.c.:

Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

Questo significa che in quelle ipotesi in cui il numero dei condomini (ossia dei proprietari delle unità immobiliari) è pari a cinque, o superiore, l’assemblea deve nominare un amministratore. Se non lo fa, ogni condomino può chiedere autonomamente all’Autorità Giudiziaria di provvedere alla nomina in sostituzione dell’assemblea inadempiente.

Nel caso in cui, invece, icondomini siano meno di 5, cioe' quando si parla di condominio minimo e di piccolo condominio non essendo obbligatoria la nomina dell’amministratore, i condomini, non potranno chiedere la nomina all'autorita' giudiziaria ma, nel caso in cui il condominio non riesca a prendere le decisioni necessarie per l’amministrazione delle cose comuni, un condomino potra' chiedere al Tribunale nominare un amministratore ad acta cioe' per un tempo e con obiettivi limitati, he durerà in carica per il tempo necessario all’esecuzione degli interventi necessari.

Anche nel piccolo condominio l’organo principale cui spettano le decisioni in merito alla disciplina dei servizi comuni e' l'assemblea condominiale, per la quale valgono le regole ordinarie con alcuni distinguo dettati dal numero esiguo dei partecipanti/proprietari.

Per altre questioni anche per il piccolo condominio valgono le norme generali, ovvero che ogni condomino può farsi rappresentare, i proprietari di una porzione immobiliare pro-indiviso hanno diritto a farsi rappresentare da uno solo di loro o da un terzo, l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione, il godimento delle cose e dei servizi comuni, al nudo proprietario spetta il voto per le innovazioni, le ricostruzioni o le opere di manutenzione straordinaria.

Alcune sentenze della Cassazione in materia di piccolo condominio:

In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138) è applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, in quanto per essi né esplicitamente né implicitamente derogato, ai cosiddetti condomini minimi, e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106.
* Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1993, n. 5914, Solaro srl c. Testa.

Nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (c.d. piccolo condominio), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori, benché urgenti ed indifferibili.
* Cass. civ., sez. II, 29 maggio 1998, n. 5298, Antonetti c. Fabiani.

Anche nei cosiddetti piccoli condomini (nella specie, con due soli comproprietari), pur non essendo prescritte particolari formalità per la convocazione dell'assemblea, è sempre necessario che una delibera sia adottata e che l'altro compartecipe sia stato posto in grado di conoscere l'argomento con una preventiva convocazione.
* Cass. civ., sez. II, 15 novembre 1996, n. 10009, R. Santoro c. T. Santoro, Arch. loc. e cond. 1997, 1025.

Nell'ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cosiddetto piccolo condominio) le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condominio della necessità di provvedere a determinati lavori. Il principio anzidetto può esser derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 3 luglio 2000, n. 8876, Caffaratti U. c. Caffaratti G., Arch. loc. e cond. 2000, 715.

Se il condominio di edificio è costituito da due soli partecipanti e difetta quindi, per mancanza del presupposto di una pluralità di condomini, la possibilità di applicare la disciplina dettata dall'art. 1136 c.c. sulla costituzione delle assemblee e la validità delle sue delibere, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l'art. 1105 c.c., il quale consente il ricorso all'autorità giudiziaria per superare un contrasto fra i due partecipanti che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune: ove però uno dei due partecipanti intenda procedere, contro la volontà dell'altro, ad innovazioni (nella specie l'installazione di un ascensore) o, in genere, ad atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, è applicabile non l'art. 1105 c.c., riguardante i soli atti di ordinaria amministrazione, ma l'art. 1108 c.c. e pertanto, di fronte alla materiale impossibilità di formare fra due soli condomini la maggioranza prevista da quest'ultima norma, deve concludersi con l'escludere che l'interesse di uno dei due partecipanti all'innovazione od all'atto di straordinaria amministrazione trovi nell'ordinamento tutela giuridica per superare l'opposizione dell'altro partecipante.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1975, n. 1604.

Con riguardo al rimborso delle spese fatte da un condomino per le cose comuni, nel caso di c.d. condominio minimo non trova applicazione l'art. 1134 c.c., bensì il regime, dettato in tema di comunione, di cui all'art. 1110 c.c., da interpretarsi estensivamente nel senso che il potere di gestione del condominio deve ritenersi sussistere non solo con riferimento alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, secondo la previsione testuale dell'articolo da ultimo citato, ma altresì con riferimento alle spese realmente indispensabili per il godimento della cosa stessa. (Nella specie quelle relative all'acqua potabile, all'acqua irrigua per il giardino e all'alimentazione e manutenzione dell'impianto di riscaldamento).
* Trib. civ. Verona, 17 settembre 1999, n. 1530, Solito c. Rama G. ed altro, Arch. loc. e cond. 2000, 281.

Tassa occupazione suolo pubblico e detrazione 36%

2010-06-27T19:51:00.000+02:00

Tassa occupazione suolo pubblico (Tosap) e detrazione 36% per interventi recupero edilizio

Come sappiamo ormai da diversi anni e' possibile detrarre il 36% delle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico del contribuente, per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali nonché sulle singole unità immobiliari.
Le spese piu' rilevanti sono senz'altro quelle edili e per i professionisti.
L'Agenzia delle Entrate con la circolare 121/E del 2008 ha individuato le spese detraibili indicando in particolare quelle relative a prestazioni professionali connesse all'interento, le spese per la messa in regola degli edifici, per l'acquisto dei materiali, l'imposta sul valore aggiunto, l'imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori, gli oneri di urbanizzazione e gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi.
Dato che l'elencazione non ha valore tassativo, come si evince dall'ultima voce (... gli altri eventuali costi ...) l'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 228/E del 2009, ha indicato che anche la tassa per l'occupazione del suolo pubblico, pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull'area pubblica necessario all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile, è da considerarsi come onere strettamente collegato alla realizzazione dell'intervento edilizio.
Sulle modalita' di pagamento della tassa l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto che il versamento mediante conto corrente intestato al concessionario del servizio di accertamento e riscossione del tributo non precluda l'applicabilità del beneficio. D'altra parte il pagamento da effettuasi con modalita' "obbligate" e' comune anche all'imposta di bollo, ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori, per le quali non e' richiesto il bonifico.

Inquilini e rapporti con il condominio

2010-06-21T22:21:00.000+02:00

L'amministratore nel consuntivo spese classifica abitualmente le spese condominiali suddivise tra proprietario ed inquilino.

Talvolta gli viene anche richiesto di tenere conteggi separati per proprietario ed inquilino.

E' bene precisare subito che l'amministratore condominiale non e' tenuto in alcun modo ad avere rapporti con gli inquilini dei condomini e se li intrattiene cio' lo fa come mandatario particolare del condomino locatore, ovvero in base ad un incarico diverso da quello di amministratore. La riscossione delle rate condominiali direttamente dall'inquilino esulano infatti dall'amministrazione condominiale.

E' in conseguenza anche di questo che il condominio non puo' agire nei confronti dei conduttori delle unita' locate per il recupero crediti, ma si rivolgera' al proprietario, e che l'amministratore puo' chiedere un compenso a parte per la riscossione delle rate e per i rapporti intrattenuti con gli inquilini.

Condomino moroso e privacy

2010-06-15T23:59:00.000+02:00

Puo' l'amministratore condominiale comunicare ai terzi creditori i dati dei condomini morosi?
Capita talvolta di stipulare contratti, in particolare per lavori straordinari e quindi di una certa importanza economica, in cui viene prevista la separazione di responsabilita' di ciascun condomino da quella degli altri in caso di tardivita' nei pagamenti. Cio' significa che il fornitore del condominio dovra' agire, e quindi chiedere il pagamento delle quote non verate, nei confronti di quei soli condomini ritardatari nel pagamento delle rate condominiali.
Ma l'amministratore condominiale e' legittimato a comunicare nominativi ed importi non versati senza una specifica autorizzazione da parte dei debitori?
Della questione si e' occupato il Garante della Privacy, secondo il quale se le informazioni sono pertinenti e non eccedenti non vi sono ostacoli a comunicare i dati ai creditori anche in assenza di consenso degli interessati per dare esecuzione agli obblighi derivanti da un contratto stipulato dai partecipanti alla compagine condominiale, ancorche' per il tramite dell’amministratore, ed eventualmente per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria.
La questione e' ancora piu' attuale a seguito della sentenza n. 9148/08 della Cassazione secondo la quale le obbligazioni condominiali debbono essere considerate parziarie e non solidali. Ciò perché, come è stato acutamente sottolineato dal Supremo Collegio, trattandosi della dazione di una somma di denaro l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile potendosi facilmente determinare la quota dovuta da ogni singolo condomino.

Inquilini e spese condominiali

2010-06-09T18:01:00.000+02:00

Per quanto riguarda la definizione delle le spese a carico dell'inquilino la normativa condominiale e' lacunosa ed infatti l’unica indicazione utile in materia di oneri condominiali è fornita dall’art. 9 della legge n. 392/78 (la legge sull’equo canone) che cosi' recita:

Oneri accessori

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuare.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

Occorre dire che si tratta di una disciplina derogabile dalle parti: questo significa che il locatore ed il conduttore possono prevedere in maniera differente rispetto a quanto previsto dalla legge i loro rapporti relativamente alle spese condominiali. Di questo, tra l'altro, non e' detto che l'amministratore ne sia messo a conoscenza.
Riassumendo quindi spettano, se non diversamente previsto, le seguenti spese:

servizi di pulizia
funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore
fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria
spurgo dei pozzi neri
fornitura di altri servizi comuni

Quest'ultima voce e' generica e di chiusura e non contribuisce a chiarire. E' quindi consigliabile, in sede di redazione del contratto di locazione disciplinare espressamente a chi spettino le spese, indicando ad esempio che spettano all'inquilino tutte le spese di manutenzione ordinaria.

E' bene ricordare che non pagare gli oneri condominiali, quando invece si è tenuto a farlo, comporta delle conseguenze particolarmente incisive. Infatti, qualora trascorrano invano due mesi dalla richiesta, legittima e da giustificare su richiesta del conduttore, il proprietario dell’unità immobiliare può iniziare un’azione di sfratto per morosità.

Detrazione 36% condominio: come calcolare la quota spettante

2010-06-03T23:24:00.000+02:00

Come calcolare la quota spettante a ciascun condomino?
La domanda e' di interesse sia per l'amministratore che deve rilasciare la certificazione in quanto deve essere sicuro di rilasciare un'attestazione veritiera, sia per i condomini che possono beneficiare della detrazione.
Dubbi potrebbero sorgere quando, al momento del rilascio della certificazione, alcuni condomini non abbiano versato interamente la loro quota oppure quando non vi e' coincidenza di anno fiscale tra il pagato da parte di un condomino e il pagato da parte del condominio.
Per risolvere la questione ci viene in aiuto l'Agenzia delle Entrate con Circolare n. 122 del 1999, paragrafo 4.8, in quanto viene chiarito che ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali la detrazione compete con riferimento alla anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell'amministratore e nel limite delle rispettive quote dello stesso imputate ai singoli condomini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio al momento della presentazione
della dichiarazione, anche anticipatamente o posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico.
Insomma, non qualifica la data e l'importo versato dal condomino ma conta esclusivamente quanto pagato dal condominio.

Ritenute d'acconto e altri adempimenti fiscali del condominio

2010-05-27T15:39:00.002+02:00

Ormai sono alcuni anni che al condominio sono stati attribuiti importanti obblighi tributari.
Dal 2007 e' stato introdotto l'obbligo per i condomini di operare le ritenute d'acconto sulle fatture dei fornitori di alcuni servizi di cui beneficia il condominio, ma capita tutt'ora che non tutti ne siano a conoscenza.

In pratica il fornitore del servizio non incassera' dall'amministratore il totale fattura ma un importo inferiore, in quanto la differenza dovra' essere versata dal condominio all'erario; non si tratta di imposte a carico del condominio, piuttosto di un importo, che obbligatoriamente il condominio deve versare, e che il fornitore scalera' dall'importo delle imposte dovute allo Stato.

Questo adempimento e' poco gradito dai fornitori e comporta notevole impegno all'amministratore

entro il 16 del mese successivo al pagamento devono essere versate le ritenute con modello F24
entro la fine del mese di febbraio dell'anno successivo devono essere predisposte ed inviate le certificazioni delle ritenute operate ai fornitori (non le copie degli F24)
nell'anno successivo al pagamento delle fatture, entro il termine di anno in anno previsto deve essere predisposta ed inviata la dichiarazione fiscale dei sostituti d'imposta, modello 770

E' importante sapere che la ritenuta deve essere versata indipendentemente dall'ammontare del pagamento effettuato, ovvero anche se e' stato pagato solo un acconto. Naturalmente dovra' essere versata solo la parte proporzionata all'acconto.

Ma quali sono le prestazioni soggette a ritenuta del 4%?
La ritenuta d'acconto del 4% è applicabile ai corrispettivi dovuti per le prestazioni relative a contratti d'appalto effettuate nell'esercizio di impresa nonché nell'esercizio di attività commerciali non abituali.
L'obbligo della ritenuta è esteso anche alle prestazioni derivanti da contratti d'opera.
Non sono esenti dall'obbligo nemmeni i piccoli condomini senza amministratore. In questo caso la ritenuta deve essere versata da un qualunque condomino utilizzando il codice fiscale del condominio.
A titolo esemplificativo le prestazioni assoggettate a ritenuta d'acconto 4% sono le manutenzioni in genere dell'edificio condominiale (impianti elettrici, idraulici, caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni) e servizi di pulizia.
Non deve essere operata la ritenuta su:

somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili;
contratti di assicurazione
contratti di trasporto
fornitura di beni con posa in opera (è necessario che la posa in opera assuma una funzione accessoria rispetto alla cessione del bene, ma nel dubbio e' sempre meglio effetuare la ritenuta)
prestazioni di lavoro autonomo, anche occasionale (ali prestazioni sono comunque assoggettate alla ritenuta d'acconto del 20%, salvo se effettuate nell'ambito del regime fiscale agevolato previsto per le nuove iniziative professionali)
prestazioni rese da persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale per le nuove iniziative imprenditoriali. A tal fine l'amministratore del condominio deve acquisire la dichiarazione dell'interessato in base alla quale sia desumibile che il
reddito cui le somme afferiscono è soggetto ad imposta sostitutiva

Mi rendo conto che la questione non e' semplice e ritengo sia sempre opportuno chiedere al proprio fiscalista.

Codici tributo
La ritenuta, come detto sopra, deve essere versata tramite il mod. F24, entro il giorno 16del mese successivo a quello del pagamento del corrispettivo, con i seguenti codici tributo, variabili in funzione della tipologia di societa' che percepisce il compenso:

1019 quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRPEF
dovuta dal percipiente (ditte individuali e societa' di persone);
1020 quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRES
dovuta dal percipiente (societa' di capitali, cooperative ecc.).

E' naturalmemnte ancora valido l'altro codice tributo relativo ai compensi erogati a professionisti come geometri, ingegneri, ecc. (cod. trib. 1020). In questo caso la ritenuta da effettuare e' del 20%.

Compilazione del quadro AC del modello Unico
L'obbligo di effettuare la ritenuta d'acconto non esonera l'amministratore del condominio a presentare annualmente, in sede di
dichiarazione dei redditi (mod. UNICO PF-SP-SC-ENC), il quadro AC. In questo quadro dell'Unico devono essere inseriti i dati relativi ai beni e servizi non assoggettati a ritenuta acquistati dal condominio, sempreché l'importo complessivo (IVA compresa) sia superiore a € 258,23. Sono comunque esclusi, a prescindere dall'importo, i dati riferiti alle forniture d'acqua, energia elettrica, gas e telefoniche.
Per ulteriori approfondimenti e' disponibile la guida dell'Agenzia delle Entrate.

Detrazione 36%: la certificazione dell'amministratore condominiale

2010-05-21T22:55:00.000+02:00

A seguito di lavori su parti condominiali che beneficiano della detrazione fiscale del 36% l'amministratore deve rilasciare un'attestazione con l'indicazione dell'importo spettante a ciascun condomino.

Come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con Circolare n. 122 del 1999, paragrafo 4.6, nel caso di lavori condominiali, la certificazione dell'amministratore che attesta di aver ottemperato a tutti gli adempimenti richiesti al fine della detrazione, e' sufficiente perche' il contribuente possa beneficiare di detta detrazione.

Infatti se e' pur vero che generalmente e' necessario esibire la documentazione relativa alle spese sostenute (costituita dalle ricevute dei bonifici bancari, dalle quietanze di pagamento degli oneri di urbanizzazione, dagli attestati di versamento delle ritenute operate dal condominio sui compensi dei professionisti, nonche' dalla

quietanza rilasciata dal condominio attestante il pagamento delle spese imputate al singolo condomino e, inoltre, dalla ricevuta postale della raccomandata con la quale e' stata trasmessa al Centro di Servizio delle imposte dirette e indirette competente la comunicazione di inizio lavori), con la sopra menzionata circolare e' stato precisato che per gli interventi realizzati sulle parti comuni, e' consentita la detrazione utilizzando la certificazione dell'amministratore del condominio che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti ai fini della detrazione fiscale del 36% e la somma (che rappresenta la quota millesimale attribuibile al condomino) di cui il contribuente puo' tenere conto ai fini della detrazione.

Fac-simile certificazione dell'amministratore

Oggetto : comunicazione ex L. 449/97 inerente spese per le quali spetta la detrazione del 36% a fini Irpef per lavori di manutenzione condominiali.

Con riferimento alla L. 449/97, invio in allegato il prospetto di ripartizione dei pagamenti effettuati dal condominio nell’anno 2008 per i quali spetta la detrazione del 36% a fini IRPEF.

E’ onere di ciascun condomino verificare la sussistenza delle condizioni personali che permettano la detrazione fiscale.

Ricordo inoltre che qualora ne avesse necessità, le copie dei giustificativi di spesa e dei bonifici, oltreché delle comunicazioni effettuate al centro di servizi imposte dirette e indirette sono a Sua disposizione presso lo studio del sottoscritto.

Preciso inoltre che la comunicazione al Centro Servizi Imposte competente è stata inviata in data xx/xx/xx e che l’amministratore ha adempiuto a tutti gli obblighi di legge.

Si allega ripartizione detrazione fiscale 36% anno 20XX;

Cordiali saluti.

Firmato l’amministratore condominiale

Sicurezza in materia di lavoro nel condominio

2010-05-16T23:50:00.000+02:00

Il Ministero del lavoro si e' recentemente espresso in merito alla regolamentazione da applicare nelle abitazioni.
E' stato chiarito che per i lavoratori che rientrano nel campo del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati vi e' l'obbligo di formazione e informazione, vanno forniti i dispositivi di protezione individuali, le attrezzature devono essere conformi alle disposizioni del T.U..
Inoltre la valutazione dei rischi e' necessaria in tutti i condomini, mentre il documento sulla valutazione dei rischi e' dovuto in presenza di lavoratori che non rientrano nel Ccnl dei proprietari immobiliari.
E' bene chiarire subito che tali obblighi incombono soltanto in caso di condominio datore di lavoro, quindi con personale dipendente, mentre non riguardano in alcun modo il condominio che affida lavori a terzi titolari di una propria posizione autonoma in assenza di altri dipendenti, cioe' quando affida servizi e forniture ad imprese appaltatrici o a lavoratori autonomi. Inoltre in presenza di dipendenti e lavoratori autonomi/imprese, il condominio deve considerarsi come datore di lavoro solo riguardo ai propri dipendenti.

Regolamento condominiale contrattuale: versione 1.60

2010-05-16T16:01:00.000+02:00

Nuova versione di bozza di regolamento condominiale scaricabile qui.
Modifiche effettuate:
aggiunto un capoverso all'articolo sul Valore giuridico del regolamento.

Certificazione 36% rilasciata a un solo coniuge

2010-05-09T22:50:00.000+02:00

Capita abbastanza frequentemente che l'amministratore condominiale non disponga l'esatta intestazione delle unita' immobiliari, ovvero che spesso risulti il nominativo di uno dei coniugi anche in presenza di appartamento intestato ad entrambi. In conseguenza anche la certificazione del 36% a seguito di ristrutturazione edilizia rilasciata dall'amministratore risulta incompleta.
In questo caso l'Agenzia delle Entrate ha chiarito con Circolare n. 122 del 1999, paragrafo 4.7, il coniuge puo' detrarre la quota di spesa da esso sostenuta a condizione che attesti sul documento rilasciato dall’amministratore il suo effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione.

Detrazione 36%: ancora sulla comunicazione superamento E. 51.645,69 importo lavori

2010-05-09T12:26:00.000+02:00

Con la circolare 21/E del 2010 dell'Agenzia delle Entrate sono stati dati anche alcuni chiarimenti in merito alla detrazione fiscale del 36% ed anche della comunicazione da inviare quando si supera un certo importo lavori di cui abbiamo parlato recentemente.
E' stato chiesto se la comunicazione sia ancora obbligatoria nonostante il limite di spesa su cui calcolare la detrazione sia inferiore (E. 48.000,00). Considerato che si fa riferimento ad un caso di lavori su singola unita' immobiliare per i quali effettivamente e' previsto il limite di E. 48.000 su cui calcolare il beneficio, mentre tale limite nei condomini e' moltiplicato per il numero di unita' immobiliari (es. per un condominio con 10 appartamenti, il limite e' E. 480.000,00) e che spesso nei condomini si supera E. 51.645,69 come importo complessivo dei lavori, ritengo che l'amministratore condominiale per agire correttamente debba tutt'ora inviare la comunicazione di cui parliamo. In fin dei conti si tratta di una raccomandata ...

Riportiamo qui di seguito domanda e risposta:

D: È stato chiesto se la comunicazione di fine lavori prevista, ai fini della detrazione del 36 per cento, per gli interventi che comportino una spesa superiore a 51.645,69 euro sia ancora un adempimento obbligatorio nonostante il limite di spesa su cui calcolare la detrazione sia stato ridotto, a partire dal periodo d’imposta 2003, da 77.000 a 48.000 euro, e sia quindi al di sotto del tetto stabilito per tale adempimento.

R: Il limite di spesa su cui applicare la percentuale di detrazione, originariamente fissato in 150 milioni di Lire (pari a 77.468,53 euro), a partire dal 2003, è di 48.000 euro, in base all’art. 2, comma 5, della legge 27 dicembre 2002, n. 289.

La possibilità di usufruire della detrazione d’imposta è subordinata al rispetto degli adempimenti previsti dal decreto interministeriale del 18 febbraio 1998, n. 41 (regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo delle disposizioni di cui all’articolo 1 della legge n. 449 del 1997, come modificato dal decreto

interministeriale del 9 maggio 2002, n. 153).

In particolare è necessario, tra l’altro, come previsto dall’art. 1, comma 1, lett. d) del predetto decreto, “trasmettere, per i lavori il cui importo complessivo supera la somma di euro 51.645,69 pari a L. 100.000.000, dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri ovvero da altro soggetto abilitato all’esecuzione degli stessi”.

Il successivo art. 4 prevede che la detrazione non è riconosciuta in caso di violazione di quanto previsto dall’art. 1, commi 1 e 2.

Il mancato invio della comunicazione comporta, al pari del mancato rispetto delle altre condizioni e limiti stabiliti per fruire del beneficio, la revoca dell’agevolazione.

Considerato tuttavia che dal 2003 il plafond di spesa detraibile (48.000 euro) è al di sotto della soglia a partire dalla quale detto adempimento diventa obbligatorio (51.645,69 euro), si ritiene che la disposizione che prevede la decadenza dal beneficio in caso di omesso invio della comunicazione, debba considerarsi superata

a partire dalla detrazione richiesta per il suddetto periodo d’imposta.

Manutenzioni straordinarie senza DIA

2010-05-09T11:09:00.000+02:00

Manutenzioni straordinarie senza DIA

Novita’ per i lavori edili anche nel condominio. Per i lavori di manutenzione straordinaria non sara’ necessario presentare la DIA ma una comunicazione di inizio lavori.

In sede di conversione in legge del DL 40/2010 e' stato presentato un emendamento con il quale i progettisti assumeranno maggiore importanza in tutte le regioni, anche in quelle, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Umbria, Campania, che si erano dotate di una legge piu' restrittiva in materia edilizia.
Differente invece la posizione delle Regioni a statuto speciale e le province autonome (Val d’Aosta, Sicilia, Trento, Bolzano) per le quali invece dovrebbe prevalere la norma locale.

Rimane la distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria
Gli interventi di manutenzione ordinaria, per l'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, o di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio potranno essere eseguite senza alcun titolo abilitativo.
Per gli interventi di manutenzione straordinaria, compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici, la pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, l'installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, al di fuori dei centri storici sara' invece necessario inviare al Comune una comunicazione di inizio dei lavori, indicando i dati dell'impresa che eseguirà i lavori e una relazione tecnica provvista di data certa, a firma di un tecnico abilitato, che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, relative all'efficienza energetica e del Codice dei beni culturali e del paesaggio) non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.
Sanzioni: la mancata comunicazione dell’inizio dei lavori comporta una sanzione di E. 258,00, ridotta ad un terzo se effettuata spontaneamente ad intervento in corso di esecuzione.

Detrazione 36% invio comunicazione superamento importo di E. 51.645,69

2010-05-06T14:11:00.000+02:00

Detrazione 36% invio comunicazione superamento importo di E. 51.645,69

Per beneficiare della detrazione fiscale del 36% e' necessario adempiere a tutta una serie di formalita', quali ad esempio l'invio di documenti prima dell'inizio dei lavori, a rispettare le modalita' di pagamento previste, ecc.. Tuttavia non deve essere trascurato nemmeno l'obbligo di invio di una “dichiarazione di esecuzione dei lavori”, nel caso in cui venga superato l'importo di spesa di E. 51.645,49, dichiarazione sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri o altri tecnici abilitati.
Da tenere presente che la dichiarazione del professionista deve essere inviata anche se i lavori non sono finiti e l'importo deve considerarsi al lordo dell'Iva (cioe' comprensivo di Iva).
L'invio deve essere fatto al Centro Operativo di Pescara, dove e' stata trasmesso il modulo per beneficiare della detrazione del 36%.
Tale adempimento deve essere effettuato entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno d'imposta in cui è avvenuto il superamento. In caso di lavori condominiali tale comunicazione deve essere fatta dall'amministratore ed e' bene non venga dimenticato in quanto tale mancanza e' causa di decadenza del beneficio fiscale e non e' in alcun modo sanabile.

Fac simile lettera dell'amministratore

AL CENTRO OPERATIVO DI PESCARA (CARTA LIBERA)
Oggetto: art. 1, Legge n. 449/97.
Trasmissione della dichiarazione di esecuzione lavori di importo complessivo superiore a E. 51.645,69
Riferimento a raccomandata n._________ del_______________
Il/La sottoscritto/a____________________ codice fiscale _________
Nato/a a______________________ il __________________ Residente a ________________ via______________ Cap ___________ in qualità di ________________ dell'immobile sito a__________________ via __________________________n. _______
avendo eseguito sullo stesso interventi ai sensi e per gli effetti della normativa in oggetto, avendo detti lavori superato il periodo d'imposta 2009 la soglia di EURO 51.645,69
• trasmette in allegato la dichiarazione del professionista abilitato, in ottemperanza a quanto disposto dall'art. 1. primo comma, lett. b), del Decreto Ministeriale 18/02/98, n. 41.
Luogo e data _____________________________ Firma ________________________

Fac simile dichiarazione del professionista

Oggetto: Dichiarazione di esecuzione dei lavori ai sensi dell’art. 1, co. 1, lett. d), DM 18/02/98, n. 41.
Il/La sottoscritto/a .......................... codice fiscale .....................
nato/a a ......................... (.....................), il ................ residente a ..................... (...........) via .............................. cap .............
iscritto/a al n. ............. dell’albo degli (1) .................................. della Provincia di .......................... ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1, primo comma, lett.d), del Decreto Ministeriale, del 18 Febbraio 1998, n. 41,
dichiara
che i lavori relativi all’immobile sito in ............................. (.....),
via ....................................................................... n. .... eseguiti
per conto di ................................... codice fiscale ........................
hanno superato l’importo di Euro 51.645,69.

Modulistica condominio

2010-04-25T23:25:00.002+02:00

Pubblico alcuni documenti utili per comunicare con l'amministratore condominiale.

Tutte le comunicazioni devono essere effettuate da parte del proprietario (non dall'inquilino) e devono essere recapitate all'amministratore, firmate, per posta ordinaria o via fax.

Variazione indirizzo o aggiornamento dati

Acquisto immobile

Vendita immobile

Inizio locazione

Fine locazione

Autorizzazione a fornire informazioni e documenti a terzi

La piscina in condominio

2010-04-23T23:02:00.000+02:00

La piscina in condominio
Che la piscina in un condominio conferisca maggiore prestigio allo stabile e' indubbio, come e' senz'altro vero che la stessa piscina faccia lievitare le spese condominiali in conseguenza dei maggiori costi dovuti alla sua manutenzione. Inoltre, come in ogni situazione di convivenza, la piscina puo' essere fonte di litigi tra i condomini. Proprio per questo, l'assemblea condominiale o il regolamento di condominio debbono disciplinare in maniera chiara le modalita' di utilizzo, anche se questo non potra' escludere contrasti tra i condomini, sempre possibili quando estranei -o quasi- si trovano vicini l'un l'altro.

Modalita' ripartizione spese

La ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria della piscina deve essere effettuata in base a quanto previsto dal regolamento condominiale, criterio derogabile soltanto all'unanimita'. Se tuttavia niente e' previsto le spese inerenti l'impianto verranno ripartite sulla base della tabella generale.
Sono tuttavia esclusi dalla contribuzione alle spese i condomini che non utilizzano la piscina per ragioni indipendenti dalla loro volonta' ovvero per ragioni strutturali dell'edificio o in quanto cosi' previsto nel regolamento condominiale (cioe' quando la piscina e' comune soltanto ad alcune unita' immobiliari).

L'utilizzo della piscina

Se non gia' indicato nel regolamento condominiale, l'assemblea, anche al fine di garantire la sicurezza, l'igiene e il miglior godimento del bene, dovra' poi disciplinare l'uso della piscina, attraversa un regolamento di servizio che preveda limitazioni di orario, capienza di utilizzatori e eventuali turni, la possibilita' di far accedere ospiti dei condomini, ecc..
A proposito degli ospiti, e quindi persone che non siano condomini, e' pur vero che il diritto di proprieta' possa portare ad ammetterne un accesso indiscriminato, ovvero senza limitazione, tuttavia l'art.1102 c.c. prevede che ciascun condomino puo' utilizzare la cosa comune purche' non ne impedisca agli altri condomini di farne ugualmente uso.

Risparmio energetico: delibere senza quorum

2010-04-19T22:36:00.000+02:00

Maggioranza ridotta per le delibere per il risparmio energetico nei condomini
La legge 99/2009 ha previsto nuove regole per le assemblee in materia di risparmio energetico. Diventa infatti piu' facile l'approvazione di delibere per la sostituzione dei vecchi impianti termocentralizzati con altri moderni, magari basati sullo sfruttamento di energie rinnovabili.

E' stato infatti modificato l'art. 26 co. 2 della L. 10/91 che ora, per le sole delibere di risparmio energetico, essendo derogato il quorum deliberativo previsto dall'art. 1136 co. 3 C.C., in seconda convocazione non prevede alcun quorum costitutivo e alcuna maggioranza particolare, con la conseguenza che le delibere possono essere assunte con la maggioranza delle quote dei soli intervenuti all'assemblea.
In questo modo anche un numero esiguo di condomini puo' decidere in questa materia.

Teleriscaldamento con sconto Iva soltanto per i consumatori finali

2010-04-15T14:20:00.000+02:00

Non e' ammessa l’aliquota Iva agevolata del 10% sull'energia termica prodotta da fonti rinnovabili o da impianti di cogenerazione ad alto rendimento erogata a favore di una cooperativa di soci. Questo anche se la coop e' costituita dai proprietari degli immobili che riceveranno il servizio di riscaldamento.

Il beneficio fiscale, infatti, è applicabile soltanto nel caso in cui la fornitura sia effettuata nei confronti dei consumatori finali, che la devono utilizzare "presso la propria abitazione". E' invece ammessa l'aliquota Iva del 10% per il riaddebito pro-quota da parte della cooperativa a ciascun socio nel caso in cui sia soddisfatto il requisito di “uso domestico”.

Un altro problema sollevato dall’istante, riguarda il corretto trattamento fiscale da applicare in presenza di utilizzazione promiscua.

Inoltre, in caso di utilizzo promiscuo, in mancanza di contatori distinti che contabilizzino la quantità di energia distinguendo il consumo per uso domestico da altre tipologie di impiego, l’aliquota applicata è quella ordinaria per l’intera fornitura. Non è utilizzabile nessun altro criterio o soluzione tecnica per la determinazione dell’eventuale quota da sottoporre a regime agevolato.

La conciliazione obbligatoria in condominio

2010-04-12T19:16:00.001+02:00

Obbligo di conciliazione in materia di condominio
Con l'intento di snellire e velocizzare la risoluzione di controversie e, specularmente, ridurre il carico di lavoro dei Tribunali, con il DLgs 28/2010 e' stata data attuazione alla delega sulla conciliazione, che ha previsto cosi' l'obbligatorieta' del tentativo di conciliazione in molte materie, compresa quella condominiale.
La previsione legislativa e' cosi' forte che cambieranno le abitudini dei proprietari/condomini ma, senz'altro, anche quelle degli amministratori condominiali e di tutte le parti coinvolte.
E' bene precisare che vi e' ancora un anno di tempo prima che la conciliazione diventi obbligatoria, infatti la legge ha previsto questa dilazione di tempo per permettere, tra l'altro, agli organismi di conciliazione di organizzarsi.

Sara' quindi dal 20/03/2011 che prima di intraprendere un'azione legale parti dovranno cercare di accordarsi, tanto che il tentativo di conciliazione diventa condizione di procedibilità.
Le materia interessate sono molte e precisamente

condominio;
diritti reali;
divisione;
successione ereditaria;
patti di famiglia;
locazione;
affitto di azienda commerciale;
risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti;
risarcimento dei danni derivanti da responsabilità medica;
risarcimento danni derivante da diffamazione (con il mezzo della stampa o con altro mezzo pubblico);
contratti assicurativi bancari e finanziari.

Sono esclusi, come condizione di procedibilità:

i procedimenti di ingiunzione, inclusa l'opposizione;
i procedimenti per convalida di sfratto o di licenza, fino al mutamento di rito, ex art. 447-bis c.p.c.;
i procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti previsti dall'art. 703 c.p.c.;
i procedimenti in camera di consiglio;
l'azione civile proposta nel procedimento penale;
i procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi alla esecuzione forzata;

Chi puo' fare il conciliatore?

Magistrati in quiescienza, professori universitari di ruolo in materie giuridiche ed economiche, professionisti iscritti in albi professionali di materie giuridiche ed economiche da oltre 15 anni o laureati che abbiano frequentato uno specifico corso di formazione.

Quali sono gli organismi di conciliazione?

Gli ordini professionali possono istituire appositi ordini di conciliazione per gestire le procedure alternative di risoluzione delle controversie, previa autorizzazione del Ministero della Giustizia, avvalendosi di proprio personale ed utilizzando locali nella propria disponibilità.

I consigli degli Ordini degli Avvocati possono istituire organismi presso ciascun Tribunale, avvalendosi di proprio personale ed utilizzando locali posti a loro disposizione dal Presidente del Tribunale.

Soltanto gli organismi costituiti in tal modo presso i tribunali potranno essere iscritti a semplice domanda al registro previsto dall'art. 16 del decreto delegato; tutti gli altri organismi dovranno essere istituiti nel rispetto delle più complesse procedure di verifica previste dallo stesso art. 16, e, attualmente, dai decreti del Ministero della Giustizia del 23.7.2004 n. 222 e 223.

Nuova versione della bozza di regolamento condominiale

2010-04-11T21:44:00.000+02:00

Ecco una nuova versione. Le modifiche rispetto alle precedenti sono minime.
E' possibile prelevarlo qui o qui.

No del Tar alla revisione straordinaria degli ascensori

2010-04-05T18:38:00.000+02:00

Il Tar del Lazio, con sentenza n. 5413 del 2010, ha annullato gli effetti di un decreto del Ministero dello Sviluppo Economico che avrebbe imposto una verifica straordinaria degli impianti installati prima del 1999, provvedimento che sarebbe costato non poco ai condomini proprietari di casa.

La sentenza ha evidenziato che il decreto avrebbe imposto obblighi al di fuori di ogni prescrizione legislativa e che le norme attualmente vigenti gia' impongono ai proprietari di immobili dotati di impianti ascensori due verifiche annuali e che il verificatore e' tenuto a segnalare immediatamente eventuali difetti dell'ascensore al proprietario/condominio.

Tenere gli animali in condominio

2010-03-09T17:27:00.000+01:00

La presenza di animali in condominio e' spesso fonte di litigi tra condomini che trascina talvolta gli interessati anche nelle aule di Tribunale.
Limiterei tuttavia quanto affermato alla presenza di cani piuttosto che dei gatti, silenziosi e riservati per natura, od animali esotici, sicuramente meno diffusi.

E' bene chiarire che nel caso in cui il regolamento condominiale sia stato predisposto dal costruttore o sia stato approvato all'unanimita' e preveda il divieto di tenere animali negli appartamenti, la clausola e' valida ed efficace nei confronti di tutti i condomini e degli aventi causa, ovvero anche chi dovesse acquistare successivamente un'unita' immobiliare dovra' attenersi a tale regola. Certo, quella regola potrebbe essere cambiata, ma solo all'unanimita' dei condomini. E cio' non significa che tutti i presenti in assemblea siano d'accordo ma che TUTTI i condomini devono essere favorevoli a cambiare.
Da quanto sopra ne discende anche che nel caso in cui il regolamento condominiale non preveda il divieto di cui stiamo parlando, allora potranno essere tenuti animali, ma comunque dovranno essere rispettati altri divieti, solitamente, e giustamente, inseriti nei regolamenti condominiali, a tutela della quiete dei condomini.

Qui di seguito alcune sentenze in proposito della Suprema Corte:

In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell'art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l'obbligatorietà.
(Cass. civ., Sez. II, 04/12/1993, n.12028)

Nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi (nella specie detenzione di animali), il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario, che quindi deve partecipare al giudizio in cui si controverte in ordine all'esistenza e alla validità del regolamento.
(Cass. civ., Sez. II, 08/03/2006, n.4920)

La compromissione del diritto di proprietà dei condomini può essere - per effetto di un regolamento contrattuale con il quale le parti sono libere di fissare i limiti che credono all'uso delle parti comuni dell'edificio e al diritto esclusivo del condomino - maggiore di quella stabilita dalla norma di cui all'art. 844 c.c. Deve, in particolare, escludersi che l'obbligo reciproco contenuto in un regolamento condominiale - e valido per tutti i condomini - di non tenere negli alloggi cani sia talmente limitativo del diritto di proprietà da poter essere paragonato al divieto, senza limiti di tempo per l'acquirente di un immobile e solo per lui, di utilizzazione dello stesso a fini commerciali. L'onere che i condomini hanno inteso, consensualmente, porre a loro carico - infatti - non soltanto non incide sul contenuto essenziale del diritto di proprietà, ma consiste in una semplice reciproca volontaria limitazione dell'utilizzazione del loro bene al fine di fruirne meglio, sotto altro profilo, il godimento.
(Cass. civ., 10/11/1998, n.11281)

Riforma del condominio in arrivo (?)

2010-03-07T10:44:00.000+01:00

E' da molto tempo che si legge sulla stampa dell'ineguatezza delle attuali norme in materia di condominio, anche perche' quantitativamente molto limitate, in materia di condominio e delle proposte di modifica, ora anche in discussione in Parlamento.

Vediamo sommariamente cosa prevede la riforma attualmente in discussione in commissione giustizia al Senato.

Istituzione di un registro degli amministratori condominiali tenuto presso le Camere di Commercio. L'iscrizione e' obbligatoria per poter esercitare l'attivita' e si potranno iscrivere anche le societa'
Maggioranze assembleari piu' basse per delibere in materia di sicurezza e salubrita', eliminazione barriere architettoniche, realizzazione di parcheggi, interventi di contenimento dei consumi energetici
Limite alle deleghe attribuibili ad una persona
Possibilita' per il singolo condominio di rinunciare all'utilizzo delle parti comuni quali il riscaldamento, qualora cio' non determini squiliobri di funzionamento ne' aggravi di spesa per gli altri condomini
Maggiori poteri all'amministratore in materia di sicurezza che avra' la possibilita' di far verificare la proprieta' privata ad un tecnico nominato di comune accordo per la redazione di un piano di interventi per mettere in sicurezza gli impianti
Durata biennale del mandato all'amministratore
Possibilita' di comunicare ai fornitori/creditori i nominativi dei condomini morosi ed esclusione della possibilita' di agire nei confronti dei condomini in regola con il pagamento delle rate condominiali senza dimostrare che prima non si e' agito contro i morosi

Schema quorum e maggioranze assemblea condominiale in pdf

2010-03-04T01:12:00.000+01:00

In questo utile file sono riepilogati quorum costitutivi dell'assemblea e maggioranze per deliberare in condominio.

Iva agevolata al 10% nei condomini

2010-03-03T14:36:00.003+01:00

Novita' positive per i condomini: aliquota Iva ridotta al 10% per interventi edili e per le manutenzione di impianti tecnologici

Dopo svariate proroghe finalmente la legge finanziaria per il 2010 ha reso definitiva l'aliquota Iva del 10% in edilizia per tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici abitativi: niente piu' corse per fare i lavori edili in condominio, quindi.

L'aliquota ridotta si applica tuttavia solo alle prestazioni che riguardano gli interventi di manutenzione delle parti comuni di condomini destinati prevalentemente ad abitazione, cioe' edifici la cui superficie totale dei piani fuori terra e' destinata per oltre il 50% ad uso abitativo.

L'aliquota ridotta e' applicabile anche alle prestazioni di manutenzione di impianti tecnologici quali ascensori, impianti di riscaldamento, ecc., .

Purtroppo l'aliquota ridotta non e' applicabile alle prestazioni dei professionisti (geometra, ingegnere, architetto, ecc.)e nemmeno alle prestazioni che non possono inquadrarsi nell'edilizia come la pulizia delle aree comuni condominiali.

Anche le forniture di beni sono agevolate se rientrano in un contratto d'appalto. Unica limitazione e' quella relativamente ai cosiddetti beni significativi, ovvero, tassativamente, ascensori e montacarichi, infissi interni ed esterni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza. In questi casi deve essere applicata l'Iva al 20% sulla parte di costo dei beni significativi eccedente l'importo della manodopera e degli altri beni. Questo vuol dire che nella maggior parte dei casi e' applicabile l'Iva al 10% all'intero corrispettivo.
Da notare che il valore di un bene significativo e' determinato liberamente dalle parti, ma evidentemente un valore piu' basso del costo di acquisto per il fornitore non puo' essere ben visto dall'amministrazione finanziaria in caso di controllo.
Purtroppo l'aliquota ridotta non e' applicabile alle prestazioni di professionisti (geometra, ingegnere, architetto, ecc.).
04/03/2010

Nuova bozza di regolamento condominiale

2010-02-17T00:12:00.000+01:00

E' possibile prelevare qui oppure qui una nuova bozza di regolamento condominiale.
Sono state riviste alcune cose e come nella prima versione vi sono alcune parti che non sempre occorrono (termocentralizzato con contabilizzatore di calore, acqua calda centralizzata ecc.).

Regolamento condominiale contrattuale e assembleare: natura, specie, effetti

2010-02-08T10:53:00.000+01:00

Si usa dire che il regolamento è la "legge interna" del condominio: esso infatti disciplina l'utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese (secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino) e stabilisce le norme da osservare per la tutela del decoro dell'edificio, e quelle relative all'amministrazione (art. 1138 c.c.).

Il regolamento di condominio contiene le tabelle millesimali (art. 68 disp.att. c.c.) che esprimono in millesimi il valore della proprietà di ciascun condomino, e può essere di natura contrattuale oppure approvato a maggioranza dall'assemblea.

IL REGOLAMENTO CONTRATTUALE
Il regolamento contrattuale deriva da un’accettazione di esso da parte degli acquirenti delle varie porzioni di immobili, al momento dell’acquisto: per lo più viene predisposto dal costruttore-venditore dell'edificio e costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi condomini.
Da questa sua natura deriva la funzione di disciplinare tanto i rapporti tra i singoli proprietari, quanto alcuni rapporti tra condomini e venditore. Poiché costituisce un'articolazione del contratto di acquisto, ne deriva la piena applicabilità delle norme relative alla trascrizione degli atti relativi ad immobili in particolare per quanto riguarda gli effetti nei confronti dei terzi.
In ogni caso l'omessa trascrizione nei Registri Immobiliari non influisce sulla validità ed efficacia del regolamento.
Si suole distingue tra le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad es. destinazione delle proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle spese) e norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini (come quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali).
Le prime hanno natura contrattuale e perciò possono essere modificate soltanto per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini, mentre le seconde hanno natura tipicamente regolamentare e possono essere perciò modificate con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ. .
Il regolamento contrattuale può contenere limitazioni al diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini (che sono opponibili ai terzi subacquirenti se debitamente trascritte) come può contenere speciali esoneri di uno o più proprietari da alcune spese condominiali, o la previsione dell'uso esclusivo di alcune parti comuni a favore di una proprietà esclusiva (nesso pertinenziale); deve essere osservato anche dall'originario unico proprietario dell'edificio, ma non può derogare alle norme imperative dettate dal codice civile e dalle leggi speciali.
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio non è vincolante per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso (anche se nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare un regolamento da redigersi in futuro) salvo che l'acquirente, successivamente alla sua redazione, vi presti adesione con atto scritto da cui risulti in modo chiaro ed inequivocabile la "presa di cognizione" del regolamento stesso e la volontà di darvi esecuzione.
Nei regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore\venditore dell'immobile, di norma questi si riserva alcuni "benefit" che potrà esercitare anche dopo aver alienato tutte le unità immobiliari: ad es. il diritto di autorizzare l'apposizione di targhe o insegne, o lo svolgimento di determinate attività all'interno dell'edificio.
Queste norme servono a garantire una più facile commerciabilità dell'immobile, anche qualora - in seguito alle vendite via via effettuate - il costruttore non disponesse più della maggioranza assembleare.

IL REGOLAMENTO ASSEMBLEARE
Il regolamento approvato a maggioranza (o di natura assembleare) deriva da una delibera assembleare approvata con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea (appositamente convocata) che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 II c.c.): la relativa delibera, come quella che modifica un regolamento preesistente, può essere impugnata rispettando le ordinarie regole previste dall'art. 1107 c.c.
Le norme del regolamento non devono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 oltre che 63,66,67,69 disp. att. c.c. .
In pratica non può contenere limitazioni o divieti alla destinazione o utilizzabilità delle proprietà esclusive, oppure criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dal codice civile: tali deroghe sono amesse solo ove risultino deliberate all'unanimità.
Ad esempio, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti apportare limitazioni delle facoltà del diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente ed in esclusiva: sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quegli stessi condomini che le avevano approvate.
Negli edifici con più di dieci proprietari l'adozione del regolamento è obbligatoria, mentre è facoltativa nel cd. piccolo condominio (art. 1138 c.c.).
Quest'obbligo comporta la facoltà di ciascun proprietario di sottoporre all'assemblea la necessità di adottare un regolamento: qualora non si provvedesse, sarebbe configurabile il ricorso all'Autorità Giudiziaria, le cui modalità di intervento sono peraltro molto discusse.
Concludendo si segnala che, mentre ogni condomino ha diritto di esigere il rispetto del regolamento, per le infrazioni può essere stabilito a titolo di sanzione il pagamento di una somma "fino" a lire cento (art. 70 disp.att. c.c.) che viene devoluta per le spese ordinarie: sono nulle le eventuali disposizioni del regolamento di condominio che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore.
L'esiguità di tale importo rende di fatto difficile ottenere l'adempimento coattivo delle infrazioni cd. lievi.

Giurisprudenza:

Cass. civ., sez. II, 18-04-2002, n. 5626
Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell'edificio condominiale.
(La S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità della deliberazione assembleare con la quale era stata modificata la clausola del regolamento di condominio relativa al divieto della sosta dei veicoli nel cortile comune).

Cass. civ., sez. II, 25-10-2001, n. 13164
Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca; ne consegue che tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, "per relationem", nel contenuto dei singoli contratti.

Cass. civ., sez. II, 12-06-2001, n. 7908
Ai fini della revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista dall'art 69 disp. att. cod. civ., è rilevante l'accertamento della natura contrattuale o meno delle stesse, poiché, in caso di tabella cosidetta "contrattuale", l'errore non rileva nella sua oggettività ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso; pertanto, non è esperibile l'azione prevista dall'art.69 disp. cit., ma solo l'ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà.

Diminuire le spese condominiali con l'installazione di antenne o insegne pubblicitarie

2010-02-07T11:55:00.000+01:00

Installazione di antenne e ripetitori o insegne pubblicitarie in condominio
Capita di frequente che le compagnie telefoniche necessitino di spazi dove installare le proprie antenne per il funzionamento di reti cellulari.Tali installazioni sono solitamente ben remunerate e quindi possono essere un buon modo per compensare, almeno in parte, le spese condominiali.
La decisione se procedere all'installazione compete all'assemblea condominiale che dovra' adottare la delibera con maggioranze qualificate o all'unanimita', a seconda che si tratti di concedere in locazione oppure costituire una servitu'.
Vi e' da segnalare tuttavia che per le decisioni a maggioranza, da adottare in ogni caso con la maggioranza dei 2/3 dei millesimi e 1/2 dei partecipanti al condominio (non quindi soltanto dei presenti all'assemblea) ex art. 1120 c.c., la giurisprudenza (le sentenze) richiede talvolta l'unanimita'.
Stesso discorso vale per l'installazione di cartolloni pubblicitari.
Da sottolineare che le entrate da concessione coillegate ad antenne o cartelloni pubblicitari generano un reddito tassabile. E' quindi onere dell'amministratore condominiale inviare annualmente a tutti i condomini una comunicazione con l'indicazione del reddito che ogni condomino deve dichiarare (e sul quale pertanto dovranno essere versate delle imposte).

A casa dell'amministratore le comunicazioni del fisco

2010-02-05T16:18:00.000+01:00

A casa dell'amministratore le comunicazioni del fisco

A chi recapitare le comunicazioni fiscali e previdenziali; come deve avvenire l'eventuale notifica di irregolarità relative al modello 770 da parte dell'Agenzia delle Entrate? E, ancora, è possibile usufruire contemporaneamente degli sconti d'imposta previsti per il risparmio energetico e di quelli per le spese di manutenzione e restauro di immobili di particolare pregio artistico? Infine, sono valide le definizioni agevolate dei ruoli pregressi effettuate quando la norma non era ancora in vigore?
Sono queste le domande a cui ha risposto il sottosegretario al ministero dell'Economia e delle Finanze, Daniele Molgora, nel question time di ieri davanti alla VI commissione Finanze della Camera dei Deputati.

Condominio
Il primo a essere affrontato da Molgora, un tema di interesse generale e sempre attuale: il condominio. Al sottosegretario è stato chiesto di specificare le modalità di trasmissione delle certificazioni di regolarità, da parte dell'Agenzia delle Entrate, dei modelli 770 trasmesse dagli amministratori di condominio.
A parte liti e discussioni, la "comunità forzosa" costituita dai proprietari di unità immobiliari con parti condivise, si caratterizza anche per la sua qualifica di sostituto d'imposta.
E' quindi il condominio a dover effettuare, se dovute, le ritenute d'acconto per i compensi pagati. Questa la premessa del sottosegretario, il quale però specifica, immediatamente dopo, che, nel concreto, è l'amministratore condominiale ad assolvere tutti gli adempimenti e che, in alcuni casi, la norma lo indica direttamente come soggetto responsabile. Ruolo confermato dall'articolo 131 del codice civile con il quale gli viene attribuita a tutti gli effetti la rappresentanza della "comunità" in giudizio.
Il condominio, in pratica, è un ente di gestione collegiale che, in campo sostanziale e processuale, agisce attraverso la persona che lo rappresenta. Pertanto, le comunicazioni fiscali e previdenziali (comprese quelle derivanti dalla funzione di sostituto d'imposta) devono essere recapitate presso il domicilio privato dell'amministratore e le notifiche consegnate a casa nelle mani di quest'ultimo, oppure nell'eventuale ufficio situato nell'edificio amministrato.

Semaforo rosso alle doppie detrazioni
In seconda battuta, sono stati chiesti chiarimenti circa la cumulabilità della detrazione Irpef del 55% per gli interventi di riqualificazione energetica con lo sconto d'imposta (19%) concesso per gli interventi di manutenzione e restauro degli immobili vincolati.
Nessuna incertezza sull'argomento da parte del sottosegretario che, per rispondere, chiama in causa l'articolo 10, comma 1, del decreto ministeriale 19 febbraio 2007, secondo il quale, "la detrazione del 55% non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge nazionali per i medesimi interventi".
La circolare 36/2007 dell'Agenzia delle Entrate aveva poi confermato l'impossibilità di fruire contemporaneamente del bonus sul risparmio energetico e di altre detrazioni riferibili agli stessi interventi, ad esempio lo sconto del 36% per le ristrutturazioni edilizie.

Ruoli pregressi, off limits le definizioni fuori termine
Ultima interrogazione della giornata per il sottosegretario Molgora, che ha confermato quanto già sostenuto dall'Amministrazione finanziaria in materia di ruoli pregressi relativi al condono disciplinato della Finanziaria 2003 (articolo 12, comma 2-ter, legge 289/2002). Senza appello i versamenti corretti nell'importo, ma effettuati prima del 12 agosto 2003, data di entrata in vigore della norma che ha esteso la sanatoria ai ruoli emessi dagli uffici statali e affidati ai concessionari della riscossione dal 1° gennaio al 30 giugno 2001. Tali versamenti non possono ritenersi utili per la definizione agevolata del debito tributario, ma vanno considerati come acconti dell'intero importo dovuto.

Chi deve pulire le scale in un condominio

2010-02-04T19:32:00.000+01:00

Chi deve pulire le scale in condominio?
La domanda, banale all’apparenza, nasconde una serie di problematiche che vale la pena approfondire.
Ci occuperemo di quegli stabili condominiali sprovvisti di portiere (figura cui molto spesso è assegnato anche questo compito).
Partiamo dall’ipotesi più semplice: in molti piccoli e piccolissimi condomini i residenti, anche al fine di evitare esborsi di denaro, decidono di effettuare la pulizia delle scale a turno.
In questi casi una precisazione è obbligatoria: l’accordo deve essere raggiunto tra tutti i comproprietari.
Ciò significa che l’assemblea non può, in nessun caso, adottare a maggioranza una simile decisione.
Se poi uno dei proprietari concede in locazione il proprio appartamento non potrà imporre all’inquilino di partecipare alle operazioni di pulizia dello stabile, salvo che ciò non sia espressamente pattuito nel contratto di locazione.
Il problema più frequente in casi del genere è quello del mancato rispetto dei turni concordati, a cui spesso si aggiunge una litigiosità dovuta alla cura con cui viene effettuata la pulizia.
Proprio per le oggettive difficoltà che una simile modo di operare porta con sé, la soluzione più frequente è quella di affidare il servizio ad un’impresa che operi nel settore delle pulizie scale.
Come si decide l’affidamento?
Che tipo di rapporto s’instaura?
L’impresa deve avere particolari requisiti?
La scelta di affidare il servizio spetta in prima istanza all’assemblea di condominio.
Questa, con le maggioranze ordinarie (quindi in seconda convocazione è sufficiente un terzo dei partecipanti al condominio e 333 millesimi), potrà deliberare d’incaricare un impresa per i lavori di pulizia scale.
La scelta in questo caso, poiché rientrante tra le competenze dell’assemblea, se presa nel rispetto della legge (maggioranze, ecc.) è obbligatoria per tutti i condomini.
Ciò significa che, salvo diverso accordo, tutti i comproprietari saranno obbligati a partecipare alle spese.
Una volta che la ditta abbia accettato l’incarico che tipo di rapporto giuridico s’instaura tra quest’ultima ed il condominio?
Si è soliti ricondurre tale rapporto nell’ambito del contratto di appalto che ai sensi dell’art. 1655 c.c. è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.
In effetti l’impresa accetta di compiere un servizio (pulizia delle scale) organizzando il lavoro a proprio rischio e richiedendo in cambio una somma di denaro.
Per questo tipo di contratto non è necessaria la forma scritta.
E’ prassi che già prima dell’assemblea le ditte forniscano ai condomini o all’amministratore dei preventivi con l’indicazione del servizio offerto.
Le condizioni del servizio possono essere stabilite oralmente oppure, se accettate, si farà riferimento a quelle contenute nella deliberazione di affidamento dell’incarico o nel preventivo.
E’ importante, qualunque ditta si scelga, avere certezza della serietà della stessa.
In tal senso, per quanto non vi siano espresse disposizioni di legge che lo impongano, pare utile chiedere con una certa periodicità il D.U.R.C. (documento unico di regolarità contributiva).
Si tratta di una certificazione che attesta la regolarità della posizione previdenziale dell’impresa nei confronti dei propri dipendenti.
Via | lavorincasa.it

Condomino moroso e la solidarieta' nel condominio

2010-01-30T22:09:00.000+01:00

Ho letto anche recentemente di una sentenza della Cassazione del 2008 che ha escluso che alle obbligazioni condominiali si applicassero le norme previste in materia di solidarietà delle obbligazioni (artt. 1292 e ss c.c.). Sulla base di questa sentenza cioe' che il condomino che versa regolarmente le rate condominiali non deve temere niente dai fornitori condominiali anche nel caso in cui nel condominio siano presenti condomini morosi.
Il dubbio che mi era sorto era questo: ma se e' cosi' quante imprese sono ancora disposte a fornire servizi ad un condominio con il rischio di non incassare una parte del proprio avere senza peraltro avere un controllo sulla gestione del condominio?
Nell'articolo Condomino moroso e solidarieta' viene affrontato l'argomento e viene spiegato che non e' sempre possibile escludere la solidarieta' tra i condomini.

Spese condominiali e immobili locati

2010-01-15T11:41:00.000+01:00

Condominio: per le spese non pagate dall'affittuario è sempre responsabile il condomino locatore

Per le se spese condominiali non pagate dall'affittuario e' sempre responsabile il condomino proprietario dell'immobile, che naturalmente avra' titolo di rivalersi sull'affittuario stesso.

L'amministratore condominiale dovra' quindi agire nei confronti del locatore proprietario, che quindi e' il solo soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e servizi comuni.
Il proprietario potra' pretendere il pagamento delle spese condominiali da parte dell'inquilio nei termini previsti contrattualmente o per legge.

Rif.: Suprema Corte, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 2578