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27/05/10

Ritenute d'acconto e altri adempimenti fiscali del condominio

Ormai sono alcuni anni che al condominio sono stati attribuiti importanti obblighi tributari.
Dal 2007 e' stato introdotto l'obbligo per i condomini di operare le ritenute d'acconto sulle fatture dei fornitori di alcuni servizi di cui beneficia il condominio, ma capita tutt'ora che non tutti ne siano a conoscenza.



In pratica il fornitore del servizio non incassera' dall'amministratore il totale fattura ma un importo inferiore, in quanto la differenza dovra' essere versata dal condominio all'erario; non si tratta di imposte a carico del condominio, piuttosto di un importo, che obbligatoriamente il condominio deve versare, e che il fornitore scalera' dall'importo delle imposte dovute allo Stato.

Questo adempimento e' poco gradito dai fornitori e comporta notevole impegno all'amministratore
  • entro il 16 del mese successivo al pagamento devono essere versate le ritenute con modello F24
  • entro la fine del mese di febbraio dell'anno successivo devono essere predisposte ed inviate le certificazioni delle ritenute operate ai fornitori (non le copie degli F24)
  • nell'anno successivo al pagamento delle fatture, entro il termine di anno in anno previsto deve essere predisposta ed inviata la dichiarazione fiscale dei sostituti d'imposta, modello 770
E' importante sapere che la ritenuta deve essere versata indipendentemente dall'ammontare del pagamento effettuato, ovvero anche se e' stato pagato solo un acconto. Naturalmente dovra' essere versata solo la parte proporzionata all'acconto.

Ma quali sono le prestazioni soggette a ritenuta del 4%?
La ritenuta d'acconto del 4% è applicabile ai corrispettivi dovuti per le prestazioni relative a contratti d'appalto effettuate nell'esercizio di impresa nonché nell'esercizio di attività commerciali non abituali.
L'obbligo della ritenuta è esteso anche alle prestazioni derivanti da contratti d'opera.
Non sono esenti dall'obbligo nemmeni i piccoli condomini senza amministratore. In questo caso la ritenuta deve essere versata da un qualunque condomino utilizzando il codice fiscale del condominio.
A titolo esemplificativo le prestazioni assoggettate a ritenuta d'acconto 4% sono le manutenzioni in genere dell'edificio condominiale (impianti elettrici, idraulici, caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni) e servizi di pulizia.
Non deve essere operata la ritenuta su:
  • somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili;
  • contratti di assicurazione
  • contratti di trasporto
  • fornitura di beni con posa in opera (è necessario che la posa in opera assuma una funzione accessoria rispetto alla cessione del bene, ma nel dubbio e' sempre meglio effetuare la ritenuta)
  • prestazioni di lavoro autonomo, anche occasionale (ali prestazioni sono comunque assoggettate alla ritenuta d'acconto del 20%, salvo se effettuate nell'ambito del regime fiscale agevolato previsto per le nuove iniziative professionali)
  • prestazioni rese da persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale per le nuove iniziative imprenditoriali. A tal fine l'amministratore del condominio deve acquisire la dichiarazione dell'interessato in base alla quale sia desumibile che il
    reddito cui le somme afferiscono è soggetto ad imposta sostitutiva
Mi rendo conto che la questione non e' semplice e ritengo sia sempre opportuno chiedere al proprio fiscalista.

Codici tributo
La ritenuta, come detto sopra, deve essere versata tramite il mod. F24, entro il giorno 16del mese successivo a quello del pagamento del corrispettivo, con i seguenti codici tributo, variabili in funzione della tipologia di societa' che percepisce il compenso:
  • 1019 quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRPEF
    dovuta dal percipiente (ditte individuali e societa' di persone);
  • 1020 quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRES
    dovuta dal percipiente (societa' di capitali, cooperative ecc.).
E' naturalmemnte ancora valido l'altro codice tributo relativo ai compensi erogati a professionisti come geometri, ingegneri, ecc. (cod. trib. 1020). In questo caso la ritenuta da effettuare e' del 20%.

Compilazione del quadro AC del modello Unico

L'obbligo di effettuare la ritenuta d'acconto non esonera l'amministratore del condominio a presentare annualmente, in sede di
dichiarazione dei redditi (mod. UNICO PF-SP-SC-ENC), il quadro AC. In questo quadro dell'Unico devono essere inseriti i dati relativi ai beni e servizi non assoggettati a ritenuta acquistati dal condominio, sempreché l'importo complessivo (IVA compresa) sia superiore a € 258,23. Sono comunque esclusi, a prescindere dall'importo, i dati riferiti alle forniture d'acqua, energia elettrica, gas e telefoniche.
Per ulteriori approfondimenti e' disponibile la guida dell'Agenzia delle Entrate.

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