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04/02/10

Chi deve pulire le scale in un condominio

Chi deve pulire le scale in condominio?
La domanda, banale all’apparenza, nasconde una serie di problematiche che vale la pena approfondire.
Ci occuperemo di quegli stabili condominiali sprovvisti di portiere (figura cui molto spesso è assegnato anche questo compito).
Partiamo dall’ipotesi più semplice: in molti piccoli e piccolissimi condomini i residenti, anche al fine di evitare esborsi di denaro, decidono di effettuare la pulizia delle scale a turno.
In questi casi una precisazione è obbligatoria: l’accordo deve essere raggiunto tra tutti i comproprietari.
Ciò significa che l’assemblea non può, in nessun caso, adottare a maggioranza una simile decisione.
Se poi uno dei proprietari concede in locazione il proprio appartamento non potrà imporre all’inquilino di partecipare alle operazioni di pulizia dello stabile, salvo che ciò non sia espressamente pattuito nel contratto di locazione.
Il problema più frequente in casi del genere è quello del mancato rispetto dei turni concordati, a cui spesso si aggiunge una litigiosità dovuta alla cura con cui viene effettuata la pulizia.
Proprio per le oggettive difficoltà che una simile modo di operare porta con sé, la soluzione più frequente è quella di affidare il servizio ad un’impresa che operi nel settore delle pulizie scale.
Come si decide l’affidamento?
Che tipo di rapporto s’instaura?
L’impresa deve avere particolari requisiti?
La scelta di affidare il servizio spetta in prima istanza all’assemblea di condominio.

Questa, con le maggioranze ordinarie (quindi in seconda convocazione è sufficiente un terzo dei partecipanti al condominio e 333 millesimi), potrà deliberare d’incaricare un impresa per i lavori di pulizia scale.
La scelta in questo caso, poiché rientrante tra le competenze dell’assemblea, se presa nel rispetto della legge (maggioranze, ecc.) è obbligatoria per tutti i condomini.
Ciò significa che, salvo diverso accordo, tutti i comproprietari saranno obbligati a partecipare alle spese.
Una volta che la ditta abbia accettato l’incarico che tipo di rapporto giuridico s’instaura tra quest’ultima ed il condominio?
Si è soliti ricondurre tale rapporto nell’ambito del contratto di appalto che ai sensi dell’art. 1655 c.c. è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.
In effetti l’impresa accetta di compiere un servizio (pulizia delle scale) organizzando il lavoro a proprio rischio e richiedendo in cambio una somma di denaro.
Per questo tipo di contratto non è necessaria la forma scritta.
E’ prassi che già prima dell’assemblea le ditte forniscano ai condomini o all’amministratore dei preventivi con l’indicazione del servizio offerto.
Le condizioni del servizio possono essere stabilite oralmente oppure, se accettate, si farà riferimento a quelle contenute nella deliberazione di affidamento dell’incarico o nel preventivo.
E’ importante, qualunque ditta si scelga, avere certezza della serietà della stessa.
In tal senso, per quanto non vi siano espresse disposizioni di legge che lo impongano, pare utile chiedere con una certa periodicità il D.U.R.C. (documento unico di regolarità contributiva).
Si tratta di una certificazione che attesta la regolarità della posizione previdenziale dell’impresa nei confronti dei propri dipendenti.
Via | lavorincasa.it

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