Tetto e lastrico solare nel condominio orizzontale

Proprieta' del tetto in villette a schiera o fabbricati artigianali/industriali
Sorgono spesso litigi nello stabilire di chi sia la proprieta' del tetto o del lastrico di copertura del fabbricato.
E' una questione che interessa sia la cosiddette villette a schiera, coperte piu' spesso a tetto, ma che puo' riguardare anche edifici artigianali o industriali di grandi dimensioni siddivisi in piu' capannoni di proprietari differenti, la cui copertura e' molto spesso un lastrico solare non calpestabile, ultimamente spesso utilizzata per l'installazione di pannelli solari.

Spesso il condomino ritiene che la copertura in proiezione della propria proprieta' sia anche quella privata. Tuttavia l'art. 1117 del Codice Civile nell'elencazione delle parti comuni degli edifici, ovvero condominiali, recita cosi':

Art. 1117 (Parti comuni dell'edificio)
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

… omissis …

La disciplina codicistica pur non essendo tassativa e' derogabile ma solo mediante un titolo contrario. Cio' significa che per escludere la proprieta' comune del lastrico deve essere previsto contrattualmente, non essendo sufficiente la delibera dell'assemblea condominiale a maggioranza. In generale quindi la deroga e' prevista negli atti di compravendita dei singoli condomini o anche nel regolamento cosidetto “contrattuale”, quello cioe' predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio e allegato o richiamato, se esistente, negli atti di compravendita.
Se quindi nei contratti d'acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale non esistono patti espliciti in materia di parti comuni, vale quanto disposto dal Codice Civile.
In aggiunta, per la giurisprudenza, la mancata elencazione nei contratti o nel regolamento di alcune parti comuni non e' sufficiente per escluderne la comproprieta', ovvero il silenzio o l'omissione non sono sufficienti a costituire titolo contrario.

Occorre aggiungere che le parti comuni sono indivisibili benche' utilizzabili dal singolo condomino.

Il fatto, poi, che taluni parlino di condominio orizzontale, dove la proprieta' del singolo e' accanto a quella degli altri, diversamente dal condominio verticale, dove invece le proprieta' dei singoli si trovano (anche) l'una sopra all'altra, come infatti accade nei palazzi di piu' piani, in assenza di una previsione legislativa complica ulteriormente la questione.

Al riguardo si e' espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 8066 del 2005, ritenendo di dover applicare la nozione di condominio non solo a quei fabbricati che si estendono in verticale (palazzi di piu' piani) ma anche a corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (tipo case a schiera), sempreche' non risulti diversamente dal titolo (atti  d'acquisto o regolamento contrattuale). Nella sentenza, peraltro, la Suprema Corte fa riferimento ad un condominio costituito da piu' corpi di fabbrica separati l'un l'altro, anche in difetto di uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale ed aventi in comune solo alcuni elementi o impianti o servizi.
In conseguenza il principio e' maggiormente applicabile ad un condominio costituito da un unico fabbricato che si estenda orizzontalmente, come nel caso delle case a schiera o fabbricato artigianale/industriale (nella sentenza si faceva riferimento ad un complesso di gruppi di villette a schiera).

In buona sostanza questa sentenza conferma che la proprieta' della copertura, salvo patto contrario, e' condominiale, tenendo conto tuttavia che l'esistenza di un condominio unico non esclude l'esistenza del condominio cosiddetto parziale, qualora le parti comuni a singoli blocchi appartengano ai soli proprietari delle unita' immobiliari comprese in ognuno di essi.

Testo della sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II, Sentenza n. 8066 del 18/04/2005