Codice civile e condominio

 

Art. 1100 C.C. (Norme regolatrici)

Quando la proprieta' o altro diritto reale spetta in comune a piu' persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme seguenti.

Art. 1101 C.C. (Quote dei partecipanti)
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, e' in proporzione delle rispettive quote.

Art. 1102 C.C. (Uso della cosa comune)
Ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purche' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo' apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
Il partecipante non puo' estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Art. 1103 C.C. (Disposizioni della quota)
Ciascun partecipante puo' disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI.

Art. 1104 C.C. (Obblighi dei partecipanti)
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facolta' di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante e' tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1105 C.C. (Amministrazione)
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validita' delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante puo' ricorrere alla autorita' giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e puo' anche nominare un amministratore.

Art. 1106 C.C. (Regolamento della comunione e nomina di amministratore)
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente, puo' essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
Nello stesso modo l’amministrazione puo' essere delegata ad uno o piu' partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.

Art. 1107 C.C. (Impugnazione del regolamento) – Ciascuno dei partecipanti dissenzienti puo' impugnare davanti all’autorita' giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui e' stata loro comunicata la deliberazione. L’autorita' giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Art. 1108 C.C. (Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione)
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne piu' comodo o redditizio il godimento, purche' esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.
E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L’ipoteca puo' essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

Art. 1109 C.C. (Impugnazione delle deliberazioni)
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente puo' impugnare davanti all’autorita' giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:

nel caso previsto dal secondo comma dell’art. 1105, se la deliberazione e' gravemente pregiudizievole alla cosa comune se non e' stata osservata la disposizione del terzo comma dell’art.1105;
se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione e' in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell’art. 1108.
L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui e' stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorita' giudiziaria puo' ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.

Art. 1110. (Rimborso di spese) – Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenute spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

Art. 1111 C.C. (Scioglimento della comunione)
Ciascuno dei partecipanti puo' sempre domandare lo scioglimento della comunione, l’autorita' giudiziaria puo' stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento puo' pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni e' valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se e' stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a dieci anni.
Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorita' giudiziaria puo' ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

Art. 1112 C.C. (Cose non soggette a divisione) – Lo scioglimento della comunione non puo' essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate.

Art. 1113 C.C. (Intervento nella divisione e opposizione)
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione gia' eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria o dell’azione surrogatoria.
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l’opposizione, per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
Devono essere chiamati a intervenire, perche' la divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtu' di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione puo' opporsi contro le persone indicate dal comma precedente eccetto le ragioni di prelevamento nascenti dal titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.

Art. 1114 C.C. (Divisione in natura)
La divisione ha luogo in natura, se la cosa puo' essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

Art. 1115 C.C. (Obbligazioni solidali dei partecipanti)
Ciascun partecipante puo' esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadano entro l’anno dalla domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.

Art. 1116 C.C. (Applicabilita' delle norme sulla divisione ereditaria) – Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredita', in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.

Art. 1117 C.C. (Parti comuni dell’edificio)
Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori i pozzi, le cisterne gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta' esclusiva dei singoli condomini.

Art. 1118 C.C. (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente e' proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non puo', rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Art. 1119 C.C. (Indivisibilita')
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere piu' incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.

Art. 1120 C.C. (Innovazioni)
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso piu' comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato, chc ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1121 C.C. (Innovazioni gravose o voluttuarie)
Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l’utilizzazione separata non e' possibile, l’innovazione non e' consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Art. 1122 C.C. (Opere sulle parfi dell’edificio di proprieta' comune)
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprieta', non puo' eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.

Art. 1123 C.C. (Ripartizione delle spese)
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta' di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno puo' farne.
Qualora un edificio abbia piu' scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita'.

Art. 1124 C.C. (Manutenzione e ricostruzione delle scale)
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa e' ripartita tra essi, per meta' in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra meta' in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella meta' della spesa, che e' ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprieta' comune.

Art. 1125 C.C. (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai)
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art. 1126 C.C. (Lastrici solari di uso esclusivo)
Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non e' comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Art. 1127 C.C. (Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio)
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio puo' elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facolta' spetta a chi e' proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non e' ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
I condomini possono altresi' opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennita' pari al valore attuale dell’area libera da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli e' inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Art. 1128 C.C. (Perimento totale o parziale dell’edificio)
Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini puo' richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno e' tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L’indennita' corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni e' destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio e' tenuto a cedere [2932] agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprieta', secondo la stima che ne sara' fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art.1129 C.C. (Nomina e revoca dell’amministratore)
Quando i condomini sono piu' di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina e' fatta dall’autorita' giudiziaria, su ricorso di uno o piu' condomini.
L’amministratore dura in carica un anno e puo' essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
Puo' altresi essere revocato dall’autorita giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art.1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarita'.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro.

Art. 1130 C.C. (Attribuzioni dell’amministratore)
L’amministratore deve:

eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Art. 1131 C.C. (Rappresentanza)
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e puo' agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Puo' essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorita' amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie quest’obbligo puo' essere revocato ed  e' tenuto al risarcimento dei danni.

Art. 1132 C.C. (Dissenso dei condomini rispetto alle liti)
Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, puo' separare la propria responsabilita' in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per cio' che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l’esito della lite e' stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio e' tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Art. 1133 C.C. (Provvedimenti presi dall’amministratore)
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore e' ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorita' giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’art. 1137.

Art. 1134 C.C. (Spese fatte dal condomino)
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Art. 1135 C.C. (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini)
Oltre a quanto e' stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:

alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;
all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L’amministratore non puo' ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Art. 1136 C.C. (Costituzione dell’assemblea e validita' delle deliberazioni)
L’assemblea e' regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell’edificio.
Se l’assemblea non puo' deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima, la deliberazione e' valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonche' le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entita' devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non puo' deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore.

Art. 1137 C.C. (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea)
Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente puo' fare ricorso all’autorita' giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorita' stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Art. 1138 C.C. (Regolamento di condominio)
Quando in un edificio il numero dei condomini e' superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche' le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Ciascun condomino puo' prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129. Esso puo' essere impugnato a norma dell’art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt.1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Art. 1139 C.C. (Rinvio alle norme sulla comunione)
Per quanto non e' espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.