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20/10/09

Delibere nulle e annullabili

Le deliberazioni dell’assemblea condominiale, se approvate con le maggioranze previste dalla legge, sono obbligatorie per tutti i condomini (inclusi gli assenti ed i dissenzienti).
E’ fondamentale fare distinzione tra delibere valide, annullabili e nulle.
Le prime abbiamo visto sono vincolanti per tutti i condomini. Le delibere annullabili diventano valide se non vengono impugnate entro 30 gg. Infine relativamente alle delibere nulle, la nullita' puo' essere fatta valere in qualunque momento.
Sono annullabili, le delibere condominiali:
- con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
- adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
- affette da vizi formali, in quanto assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
- genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione;
- che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale a taluno dei condomini comporta non la nullita', ma l’annullabilita' della delibera condominiale. Qualora la delibera non venga impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. 1292/2000 e 8493/2004).
E’ annullabile la delibera dell’assemblea condominiale che, in riferimento alla formula varie ed eventuali contenuta nell’ordine del giorno relativo alla convocazione assembleare medesima, preveda il pagamento del compenso ad un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio, laddove tale spesa non sia in esso altrimenti contemplata e qualora non sia raggiunta la prova circa il conferimento dell’incarico stesso (Trib. Perugia, 15/01/2000).
Termine per l’impugnazione
- per i dissenzienti: il termine e' 30 gg dalla data della delibera. Dopo 30 gg la delibera non e' piu' impugnabile e diventa valida per tutti. La decorrenza e' sospesa nel periodo 1 agosto – 15 settembre.
- per gli assenti: il termine, sempre di 30 gg, decorre dalla data di comunicazione del verbale dell’assemblea.
Sono nulle le delibere condominiali:
- prive degli elementi essenziali;
- con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
- con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
- che incidono sui diritti individuali, sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprieta' esclusiva di ognuno dei condomini;
- invalide in relazione all’oggetto;
La deliberazione dell’assemblea condominiale e' nulla se non si raggiungono i “quorum” costitutivi previsti dall’art. 1136 c.c., che richiede i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio in prima convocazione, e un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti in seconda convocazione (Tribunale Cagliari, 1 marzo 1996).
E' nulla la delibera assembleare che modifica le tabelle millesimali a maggioranza con dissenso di alcuni condomini (Tribunale Cagliari, 7 marzo 1997).
Una delibera di assemblea condominiale, anche se adottata nell’interesse comune o per adempiere ad un obbligo di legge, e' nulla se, per perseguire l’interesse dell’intero condominio, prevede la violazione dei diritti di proprieta' esclusiva di un condomino. L’impugnazione della delibera in questo caso non e' soggetta ai termini di decadenza (ex art. 1137 c.c.). E’ inoltre irrilevante che all’adozione della delibera stessa abbia partecipato anche il condomino leso senza sollevare alcuna obiezione in merito (Cass. 9981/2004).
Termine per far dichiarare la nullita'
L’azione per far dichiarare nulla una delibera puo' essere proposta in qualsiasi momento. Non e' prevista la prescrizione.
Contrariamente alle delibere annullabili, qualunque condomino puo' impugnare una delibera nulla, anche chi ha votato a favore.

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