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20/10/09

Esonero del costruttore dalla partecipazione alle spese condominiali

Capita talvolta che il costruttore sia esonerato dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute.

Cio' e' legittimamente consentito a condizione che il costruttore-venditore rediga un regolamento condominiale contrattuale nel quale sia inserita una clausola di esonero dalla partecipazione dello stesso alle spese condominiali sino alla vendita degli alloggi invenduti. Tale esonero non può però protrarsi per oltre 2 anni, altrimenti diventerebbe una clausola vessatoria.

Alcuni riferimenti giurisprudenziali sono i seguenti:
Cassazione, Sez. II, 25.03.2004, n. 5975, Cassazione, Sez. II, 16.12.1988, n. 6844, Cassazione, Sez. II, 23.12.1988, n. 7039 e Trib. Bari, 10.06.2008, n. 1470, sono tutte nel senso di ritenere che:

“L'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime”.


Un esempio degli articoli del regolamento di condominio potrebbero essere i seguenti:

NORME TRANSITORIE
Art. xx - Nomina amministratore
Viene nominato quale amministratore condominiale il Sig. .
Art. xy - Esonero del costruttore dalla partecipazione alle spese condominiali
In deroga agli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile il costruttore-venditore è esonerato dalla partecipazione alle spese condominiali per i primi 2 esercizi contabili condominiali per le unità immobiliari invendute ed inutilizzate. (...eventuale...) ad eccezione delle spese per gli allacciamenti Enel e acqua, l'installazione  dei punti luce, l'assicurazione del fabbricato, l'installazione delle cassette postali.

In alternativa all'inserimento di tali clausole nel regolamento contrattuale potrebbe anche prevedersi una clausola nel rogito notarile del tipo:

“La parte acquirente dichiara:
(…)
di esonerare, in deroga a quanto disposto dagli artt. 1123 e ss. cod. civ., la parte venditrice dal partecipare ad ogni spesa condominiale per le unità immobiliari rimaste invendute, e, comunque, da essa non utilizzate, sino al ...”.

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