Inquilini e spese condominiali

Per quanto riguarda la definizione delle le spese a carico dell'inquilino la normativa condominiale e' lacunosa ed infatti l’unica indicazione utile in materia di oneri condominiali è fornita dall’art. 9 della legge n. 392/78 (la legge sull’equo canone) che cosi' recita:

Oneri accessori

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuare.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

Occorre dire che si tratta di una disciplina derogabile dalle parti: questo significa che il locatore ed il conduttore possono prevedere in maniera differente rispetto a quanto previsto dalla legge i loro rapporti relativamente alle spese condominiali. Di questo, tra l'altro, non e' detto che l'amministratore ne sia messo a conoscenza.
Riassumendo quindi spettano, se non diversamente previsto, le seguenti spese:

• servizi di pulizia
• funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore
• fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria
• spurgo dei pozzi neri
• fornitura di altri servizi comuni

Quest'ultima voce e' generica e di chiusura e non contribuisce a chiarire. E' quindi consigliabile, in sede di redazione del contratto di locazione disciplinare espressamente a chi spettino le spese, indicando ad esempio che spettano all'inquilino tutte le spese di manutenzione ordinaria.

E' bene ricordare che non pagare gli oneri condominiali, quando invece si è tenuto a farlo, comporta delle conseguenze particolarmente incisive. Infatti, qualora trascorrano invano due mesi dalla richiesta, legittima e da giustificare su richiesta del conduttore, il proprietario dell’unità immobiliare può iniziare un’azione di sfratto per morosità.