Piccolo condominio e condominio minimo

Il condominio esiste ogni qualvolta in un edificio vi siano piu' persone proprietarie di porzioni esclusive insieme a parti di uso comune a tutti i proprietari. In conseguenza il condominio "esiste" anche senza un atto formale di costituzione ma per un semplice fatto, la contitolarita' e l'indivisibilita', la comunione forzosa di alcuni beni.

Il codice civile prevede all’art. 1129 c.c.:

Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

Questo significa che in quelle ipotesi in cui il numero dei condomini (ossia dei proprietari delle unità immobiliari) è pari a cinque, o superiore, l’assemblea deve nominare un amministratore. Se non lo fa, ogni condomino può chiedere autonomamente all’Autorità Giudiziaria di provvedere alla nomina in sostituzione dell’assemblea inadempiente.

Nel caso in cui, invece, icondomini siano meno di 5, cioe' quando si parla di condominio minimo e di piccolo condominio non essendo obbligatoria la nomina dell’amministratore, i condomini, non potranno chiedere la nomina all'autorita' giudiziaria ma, nel caso in cui il condominio non riesca a prendere le decisioni necessarie per l’amministrazione delle cose comuni, un condomino potra' chiedere al Tribunale nominare un amministratore ad acta cioe' per un tempo e con obiettivi limitati, he durerà in carica per il tempo necessario all’esecuzione degli interventi necessari.

Anche nel piccolo condominio l’organo principale cui spettano le decisioni in merito alla disciplina dei servizi comuni e' l'assemblea  condominiale, per la quale valgono le regole ordinarie con alcuni distinguo dettati dal numero esiguo dei partecipanti/proprietari.

Per altre questioni anche per il piccolo condominio valgono le norme generali, ovvero che ogni condomino può farsi rappresentare, i proprietari di una porzione immobiliare pro-indiviso hanno diritto a farsi rappresentare da uno solo di loro o da un terzo, l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione, il godimento delle cose e dei servizi comuni, al nudo proprietario spetta il voto per le innovazioni, le ricostruzioni o le opere di manutenzione straordinaria.

Alcune sentenze della Cassazione in materia di piccolo condominio:

In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138) è applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, in quanto per essi né esplicitamente né implicitamente derogato, ai cosiddetti condomini minimi, e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106.

* Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1993, n. 5914, Solaro srl c. Testa.

Nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (c.d. piccolo condominio), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori, benché urgenti ed indifferibili.

* Cass. civ., sez. II, 29 maggio 1998, n. 5298, Antonetti c. Fabiani.

Anche nei cosiddetti piccoli condomini (nella specie, con due soli comproprietari), pur non essendo prescritte particolari formalità per la convocazione dell'assemblea, è sempre necessario che una delibera sia adottata e che l'altro compartecipe sia stato posto in grado di conoscere l'argomento con una preventiva convocazione.

* Cass. civ., sez. II, 15 novembre 1996, n. 10009, R. Santoro c. T. Santoro, Arch. loc. e cond. 1997, 1025.

Nell'ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cosiddetto piccolo condominio) le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condominio della necessità di provvedere a determinati lavori. Il principio anzidetto può esser derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari.

* Cass. civ., sez. II, 3 luglio 2000, n. 8876, Caffaratti U. c. Caffaratti G., Arch. loc. e cond. 2000, 715.

Se il condominio di edificio è costituito da due soli partecipanti e difetta quindi, per mancanza del presupposto di una pluralità di condomini, la possibilità di applicare la disciplina dettata dall'art. 1136 c.c. sulla costituzione delle assemblee e la validità delle sue delibere, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l'art. 1105 c.c., il quale consente il ricorso all'autorità giudiziaria per superare un contrasto fra i due partecipanti che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune: ove però uno dei due partecipanti intenda procedere, contro la volontà dell'altro, ad innovazioni (nella specie l'installazione di un ascensore) o, in genere, ad atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, è applicabile non l'art. 1105 c.c., riguardante i soli atti di ordinaria amministrazione, ma l'art. 1108 c.c. e pertanto, di fronte alla materiale impossibilità di formare fra due soli condomini la maggioranza prevista da quest'ultima norma, deve concludersi con l'escludere che l'interesse di uno dei due partecipanti all'innovazione od all'atto di straordinaria amministrazione trovi nell'ordinamento tutela giuridica per superare l'opposizione dell'altro partecipante.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1975, n. 1604.

Con riguardo al rimborso delle spese fatte da un condomino per le cose comuni, nel caso di c.d. condominio minimo non trova applicazione l'art. 1134 c.c., bensì il regime, dettato in tema di comunione, di cui all'art. 1110 c.c., da interpretarsi estensivamente nel senso che il potere di gestione del condominio deve ritenersi sussistere non solo con riferimento alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, secondo la previsione testuale dell'articolo da ultimo citato, ma altresì con riferimento alle spese realmente indispensabili per il godimento della cosa stessa. (Nella specie quelle relative all'acqua potabile, all'acqua irrigua per il giardino e all'alimentazione e manutenzione dell'impianto di riscaldamento).

* Trib. civ. Verona, 17 settembre 1999, n. 1530, Solito c. Rama G. ed altro, Arch. loc. e cond. 2000, 281.