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26/08/10

Tabelle millesimali modificabili a maggioranza

Addio liti in condominio?
Con sentenza a sezioni unite, la n. 18477 del 2010 la Corte di Cassazione ha statuito che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, comma 2, Codice Civile.
E' bene dire che su questa materia le idee non sono chiarissime, tanto che la stessa Corte di Cassazione, per lungo tempo, diversamente, ha ritenuto che per l'approvazione o la revisione delle tabelle fosse necessario il consenso unanime di tutti i condomini. Nel caso in cui tale consenso mancasse, alla formazione delle tabelle avrebbe dovuto provvedere il giudice su istanza degli interessati (in tal senso vedi le seguenti sentenze: 520/1967, 4774/1977, 1846/1978, 5593/1980, 5686/1988, 14951/2008).

Uno dei tanti punti su cui fa leva la sentenza 18477 e' che dato che le tabelle millesimali sono allegate al regolamento condominiale (ove esista, e' obbligatorio solo quando i condomini sono piu' di 10) non si capisce come non sia possibile una modifica a maggioranza per un allegato quando invece lo e' per il documento principale.

Per la verita' la Legge, nell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, prevede da sempre che le tabelle possano essere riviste, anche nell'interesse di un solo condomino
  • -quando risulta che sono conseguenza di un errore
  • -quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (esempio classico e' la sopraelevazione), e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori delle unita' immobiliari
    http://www.agrigentoweb.it/wp-content/uploads/cassazione1.jpgPrincipi giustissimi, oltreche' legge. Prima della sentenza in argomento, tuttavia il problema era che se anche un solo condomino, magari proprio quello che era il responsabile delle modifiche, si opponeva ai nuovi valori, l'unico rimedio poteva darlo il Tribunale, ma con i costi e i tempi di cui si legge tutti i giorni.

    Il rovescio della medaglia della sentenza 18477 e' che potrebbero verificarsi delle prevaricazioni da parte di una maggioranza di condomini, che forte dei millesimi in assemblea potrebbe imporre tabelle sbilanciate a favore di una parte. Anche di questo si parla nella citata sentenza e la Corte rileva che cio' non comporta inconvenienti di rilievo, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unita' immobiliari di proprieta' esclusiva coloro che si sentono danneggiati potranno rivolgersi al giudice e chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disposizioni attuazione Codice Civile.

    Viene anche affrontata la questione del regolamento condominiale e delle tabelle "blindate" predisposte dal costruttore in quanto unico proprietario e successivamente accettate dagli acquirenti delle singole unita' immobiliari. Su tale argomento viene precisato che hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprieta' esclusive o comuni attributive di maggiori diritti ad alcuni condomini, mentre non sembra riconoscersi natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che siano allegate ad un regolamento contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese (vedasi in tal senso la sentenza 5399 del 1999). Semmai di cio' dovra' quindi essere specificato in maniera esplicita nel regolamento condominiale o nella relazione di accompagnamento alle tabelle millesimali.

    Testo della sentenza della Corte di Cassazione n. 18477/10 dep. il 09/08/10

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