La gestione delle aree comuni gravate da servitù di passaggio è spesso fonte di dubbi e contenziosi. Una recente ordinanza della Cassazione (n. 31740 del 4 dicembre 2025) offre un chiarimento importante sulla ripartizione delle spese di pulizia quando un fondo servente è interessato da fenomeni naturali, come la caduta di aghi o foglie.
🌲 Il caso: aghi di pino sulla rampa dei garage
Un condominio utilizza una rampa di proprietà di terzi per accedere ai garage. La rampa è gravata da servitù di passaggio e si trova accanto a un grande albero aghiforme, i cui aghi cadono in quantità, rendendo necessarie frequenti pulizie.
Il condominio ha chiesto:
il risarcimento dei danni causati dagli aghi;
la partecipazione alle spese di pulizia da parte dei proprietari del fondo servente.
⚖️ Nessun risarcimento per la caduta naturale degli aghi
La Cassazione ribadisce un principio consolidato: la caduta naturale di foglie o aghi non integra un illecito e non genera responsabilità risarcitoria, salvo casi di incuria grave. Si tratta infatti di un fenomeno naturale, fisiologico e non pericoloso di per sé.
🧹 Ma le spese di pulizia vanno ripartite
Diverso il discorso per le spese di manutenzione. Secondo l’art. 1069 c.c., quando le opere necessarie all’esercizio della servitù giovano anche al fondo servente, le spese devono essere ripartite in proporzione ai vantaggi.
Nel caso concreto:
la pulizia della rampa serve al condominio (fondo dominante),
ma giova anche ai proprietari del fondo servente, che vedono mantenuta in sicurezza e funzionalità un’area di loro proprietà.
La Cassazione conferma quindi che i proprietari del fondo servente devono contribuire.
🔢 L’errore del Tribunale: la quota va calcolata sull’intera spesa
Il Tribunale aveva individuato la quota a carico dei proprietari in 2/36, ma l’aveva applicata erroneamente al 50% della spesa. La Corte corregge: la quota va calcolata sull’intero importo sostenuto dal condominio.
🧭 Cosa significa per amministratori e proprietari
Questa decisione offre un criterio chiaro:
Niente risarcimento per la caduta naturale di foglie o aghi.
Ripartizione delle spese quando la manutenzione del fondo servente porta un vantaggio anche al proprietario del fondo stesso.
La quota va calcolata sull’intera spesa, non su percentuali arbitrarie.
Un principio di equità che evita arricchimenti ingiustificati e chiarisce un tema ricorrente nella gestione condominiale.
