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28/02/11

Spese straordinarie: a chi spettano in caso di compravendita?

Nella ripartizione delle spese condominiali tra acquirente e venditore, mentre per quelle di ordinaria amministrazione il discorso non presenta particolari difficolta', per le spese straordinarie la questione presenta incertezze, anche in considerazione della non unanimità in materia.

Innanzi tutto e' necessario valutare i patti contenuti nell'atto di compravendita. Successivamente e' necessario tener presente la norma di riferimento che e' l'art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che al secondo comma recita: “Chi subentra nei diritti di un condominio e' obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.
Secondo parte della giurisprudenza il momento rilevante e' il rogito notarile, e quindi non assume alcuna importanza la data della delibera: fino all'atto do compravendita paga il venditore, successivamente l'acquirente. Quindi secondo questa interpretazione e'  quest'ultimo che e' tenuto a versare le rate straordinarie, seppur deliberate dal venditore.
Secondo un'altra tesi invece il momento essenziale per l'attribuzione delle spese e' la data della delibera assembleare nella quale sono stati  approvati i lavori straordinari.

Sarà quindi il precedente proprietario a dover versare le spese straordinarie, avendo contribuito alla elibera. Probabilmente questa ultima interpretazione e' preferibile. E questo anche nel caso in cui dopo la compravendita venga deliberato un aumento di una spesa straordinaria gia' preventivata.
Resta in ogni caso ferma la solidarieta' tra acquirente e venditore nei confronti del condominio per l'esercizio in corso e quello relativo all'anno precedente. E anche in questo caso potrebbe interpretarsi la questione in modo diverso per varie ragioni. Infatti la gestione straordinaria potrebbe avere un inizio e una fine diversa dal periodo cui fa riferimento la gestione ordinaria. Nel caso in cui i lavori straordinari abbiano una durata superiore ad un anno, a quali date bisogna riferirsi?
Inoltre una volta individuato l'ano in corso ed il precedente, si dovrebbe far riferimento al momento di sostenimento della spesa o, diversamente, al momento di scadenza della rata per il condòmino?

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