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Modulistica condominio

Qui di seguito alcuni  documenti per comunicare con l'amministratore condominiale. Tutte le comunicazioni devono essere effettuate da...

09/05/11

Regolamento condominiale (natura, specie, effetti, trascrizione)

Il regolamento condominiale disciplina l'utilizzo delle cose comuni, la ripartizione delle spese, stabilisce le norme da osservare per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Le tabelle millesimali fanno parte del regolamento condominiale, cosi' come, se presente, la relazione esplicativa delle tabelle stesse.
Il regolamento di condominio può essere di natura contrattuale oppure approvato a maggioranza dall'assemblea.
Quello contrattuale deriva da un’accettazione di esso da parte degli acquirenti delle varie porzioni di immobili, al momento dell’acquisto: per lo più viene predisposto dal costruttore-venditore dell'edificio e costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi condomini. 
Da questa sua natura deriva la funzione di disciplinare tanto i rapporti tra i singoli proprietari, quanto alcuni rapporti tra condomini e venditore. Poiché costituisce un'articolazione del contratto di acquisto, ne deriva la piena applicabilità delle norme relative alla trascrizione degli atti relativi ad immobili in particolare per quanto riguarda gli effetti nei confronti dei terzi.
In ogni caso
l'omessa trascrizione nei Registri Immobiliari non influisce sulla validità ed efficacia del regolamento.
Si suole distingue tra le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad es. destinazione delle proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle spese) e norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini (come quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali).
Le prime hanno natura contrattuale e perciò possono essere modificate soltanto per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini, mentre le seconde hanno natura tipicamente regolamentare e possono essere perciò modificate con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ..

Il regolamento contrattuale può contenere limitazioni al diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini (che sonoo opponibili ai terzi subacquirenti se debitamente trascritte) come può contenere speciali esoneri di uno o più proprietari da alcune spese condominiali, o la previsione dell'uso esclusivo di alcune parti comuni a favore di una proprietà esclusiva (nesso pertinenziale); deve essere osservato anche dall'originario unico proprietario dell'edificio, ma non può derogare alle norme imperative dettate dal codice civile e dalle leggi speciali.
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio non è vincolante per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso (anche se nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare un regolamento da redigersi in futuro) salvo che l'acquirente, successivamente alla sua redazione, vi presti adesione con atto scritto da cui risulti in modo chiaro ed inequivocabile la "presa di cognizione" del regolamento stesso e la volontà di darvi esecuzione.
Nei regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore-venditore dell'immobile, di norma questi si riserva alcuni "benefit" che potrà esercitare anche dopo aver alienato tutte le unità immobiliari: ad es. il diritto di autorizzare l'apposizione di targhe o insegne, o lo svolgimento di determinate attività all'interno dell'edificio.
Queste norme servono a garantire una più facile commerciabilità dell'immobile, anche qualora - in seguito alle vendite via via effettuate - il costruttore non disponesse più della maggioranza assembleare.

Il regolamento assembleare. approvato dall'assemblea a maggioranza deriva da una delibera approvata con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea (appositamente convocata) che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 II c.c.): la relativa delibera, come quella che modifica un regolamento preesistente, può essere impugnata rispettando le ordinarie regole previste dall'art. 1107 c.c.
Le norme del regolamento non devono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 oltre che 63,66,67,69 disp. att. c.c. .
In pratica non può contenere limitazioni o divieti alla destinazione o utilizzabilità delle proprietà esclusive, oppure criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dal codice civile: tali deroghe sono amesse solo ove risultino deliberate all'unanimità.

Ad esempio, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti apportare limitazioni delle facoltà del diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente ed in esclusiva: sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quegli stessi condomini che le avevano approvate.
Negli edifici con più di dieci proprietari l'adozione del regolamento è obbligatoria, mentre è facoltativa nel cd. piccolo condominio (art. 1138 c.c.).
Quest'obbligo comporta la facoltà di ciascun proprietario di sottoporre all'assemblea la necessità di adottare un regolamento: qualora non si provvedesse, sarebbe configurabile il ricorso all'Autorità Giudiziaria, le cui modalità di intervento sono peraltro molto discusse.

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