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01/12/12

Immobili: la garanzia biennale e decennale del costruttore


Capita frequentemente che nel caso di acquisto di appartamenti in condominio si voglia far ricadere sempre e comunque i difetti che possono riscontrarsi nel condominio, nei limiti della garanzia che il costruttore e' tenuto a dare. Ci sono pero' dei limiti oltre i quali non e' possibile pretendere la riparazione.

Riporto qui di seguito un brano che spiega chiaramente cosa puo' rientrare nella garanzia biennale e cosa in quella decennale:


Il problema è stabilire con una perizia se siamo in presenza di un " Vizio" costruttivo (art.1667 cc) o di grave difetto(art.1669).

Primo caso: Difformità e vizi lievi dell’opera. Per l' art. 1667 c.c. tali anomalie sono individuabili allorchè non sono state rispettate le buone norme della tecnica edilizia.
Sono tali per esempio il distacco di pavimenti, il distacco di controsoffittaura e delle plafoniere ivi ancorate, la non perfetta esecuzione degli intonaci, l'errato posizionamento delle tegole, l' errato rifacimento impianto elettrico, l'errata installazione degli infissi, l’imperfetta esecuzione dell’impermeabilizzazione della copertura di un’autorimessa , gli altri vizi occulti, ossia non riconoscibili né conosciuti, nonché quelli che l’appaltatore abbia taciuto in mala fede.

Ravvisandosi tali fattispecie l’acquirente dovrà denunciare all’appaltatore/venditore il vizio entro 60 giorni dalla scoperta dello stesso. Qualora il venditore non provveda all’eliminazione del vizio a seguito di denuncia, sarà necessario agire contro di lui non oltre i 2 anni dalla consegna dell’opera, trascorsi i quali l’azione è prescritta.

Secondo caso: Gravi difetti ex art. 1669 (prescrizione decennale): se per difetto del suolo o per difetto della costruzione, l'immobile rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.

Gravi difetti sono per esempio le carenze di impermeabilizzazione comportanti infiltrazioni d’acqua piovana nell’immobile, mancanza di coibentazione termica dell’edificio comportante umidità, lesioni alle strutture, errata pendenza dei balconi verso l’interno dell’edificio con conseguenti infi ltrazioni e ristagni nei muri di tamponamento, inadeguatezza ricettiva di fosse biologiche e rete fognaria, gravi difetti dell’impianto centralizzato di riscaldamento che ne comportano il malfunzionamento, i gravi difetti di una canna fumaria se il dissesto, incidendo sull’intero impianto di riscaldamento centrale impedisce il normale godimento dell’immobile di cui l’impianto è parte integrante.

I gravi difetti devono essere occulti e non riconoscibili al momento del collaudo previsto dall’art. 1665 c.c.

Và altresi' precisato che lo norme civilistiche richiamate si riferiscono "all'appalto" ma per consolidata giurisprudenza sono anche applicabili al venditore-costruttore di immobili e simmetricamente all'acquirente.


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