Se hai venduto un immobile in condominio, attenzione: le spese straordinarie approvate prima del rogito restano a tuo carico, anche dopo la vendita. Ecco cosa dice la legge e la recente giurisprudenza.
📌 Cosa Stabilisce la Legge?
🔹 Art. 63 disp. att. c.c.:
Venditore: resta obbligato per le spese condominiali fino alla data di trasferimento (rogito o comunicazione all’amministratore).
Acquirente: subentra nella posizione del venditore, ma può rivolgersi a lui per il rimborso delle spese già deliberate.
🔹 Principio di solidarietà passiva:
Il condominio può chiedere il pagamento sia al venditore che all’acquirente.
Se l’acquirente paga, ha diritto a rifarsi sul venditore.
⚖️ Cosa Ha Deciso il Tribunale di Siracusa (Sent. n. 529/2025)?
✔ Caso concreto: Una società (Alfa) aveva trasferito un immobile a Beta tramite scissione.
✔ Controversia: Il condominio chiedeva ad Alfa il pagamento di spese approvate prima della scissione.
✔ Decisione:
Alfa doveva pagare, perché le spese erano state deliberate prima del passaggio di proprietà.
Beta (la nuova proprietaria) avrebbe potuto chiedere il rimborso ad Alfa, ma il condominio aveva diritto a essere pagato immediatamente.
💡 Cosa Devi Sapere Se Sei...
1️⃣ Venditore
⚠️ Se ci sono spese straordinarie approvate prima della vendita:
Rimarrai obbligato a pagarle, anche dopo il rogito.
Puoi pattuire con l’acquirente un accordo privato, ma il condominio non ne è vincolato.
2️⃣ Acquirente
📌 Controlla sempre:
Le delibere condominiali degli ultimi 2 anni.
Se ci sono spese in sospeso, chiedi al venditore di saldarle prima del rogito.
3️⃣ Amministratore Condominiale
🔧 Strumenti per recuperare i crediti:
Decreto ingiuntivo (senza bisogno di autorizzazione assembleare).
Azione legale contro venditore o acquirente.
📌 Eccezioni e Conferme dalla Cassazione
✔ Cass. n. 11199/2021:
"Le spese deliberate prima della vendita restano a carico del venditore, anche se i lavori iniziano dopo."
✔ Patto tra venditore e acquirente:
Vale solo tra loro, ma il condominio può ignorarlo.
🚀 Conclusione
Venditore: tieni conto delle spese in approvazione prima di firmare il rogito.
Acquirente: fai due diligence sulle delibere condominiali.
Condominio: agisci con decreto ingiuntivo per recuperare rapidamente i crediti.
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