L’amministratore di condominio ha il potere di agire legalmente per recuperare i crediti insoluti dai condomini morosi, ma come e quando è possibile addebitare le spese legali nel bilancio condominiale? Facciamo chiarezza.
✅ Cosa dice la legge?
Art. 1129 c.c.: L’amministratore deve agire per il recupero dei crediti entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il debito è sorto.
Art. 63 disp. att. c.c.: Può ottenere un decreto ingiuntivo (senza bisogno di autorizzazione assembleare) per riscuotere i contributi non pagati.
💼 Come si addebitano le spese legali al moroso?
Se c’è un decreto ingiuntivo:
Le spese legali possono essere inserite nel bilancio come "addebito personale" al condomino moroso.
La delibera assembleare che approva tale addebito è legittima, perché basata su un provvedimento giudiziale (Cass. n. 751/2016).
Se non c’è una sentenza o decreto:
L’addebito diretto nel bilancio è nullo, perché viola i diritti del condomino (manca un titolo giustificativo).
⚖️ Cosa ha stabilito il Tribunale di Bari (sent. n. 976/2025)?
Una condomina aveva impugnato una delibera perché nel bilancio c’erano spese legali a suo carico senza giustificazione.
Il Tribunale ha confermato che:
Se le spese derivano da un decreto ingiuntivo, l’addebito è valido.
L’amministratore non deve depositare tutta la documentazione, ma solo permettere la visione su richiesta.
Il mancato rispetto dei 180 giorni per l’approvazione del bilancio non invalida la delibera, ma può essere motivo di revoca dell’amministratore.
📌 Cosa devono fare i condomini?
Se sei in mora: verifica se le spese legali addebitate derivano da un provvedimento giudiziale.
Se contesti il bilancio: puoi chiedere all’amministratore i giustificativi delle spese (art. 1130 c.c.).
🔚 Conclusione
✔ L’addebito è valido solo se basato su un decreto ingiuntivo o sentenza.
❌ Non è automatico: se manca un provvedimento, la delibera è impugnabile.
⚠️ Attenzione ai tempi: l’amministratore deve agire entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio.
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