🏘️ Il marciapiede condominiale può essere locato a un ristorante? La Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 13618/2026, interviene su un tema molto concreto per la vita condominiale: è possibile concedere in locazione una parte del marciapiede condominiale a un ristorante?

La risposta è sì, ma solo a determinate condizioni.

🔍 Perché la locazione è ammessa

Secondo la normativa condominiale, la locazione di un bene comune è consentita quando:

• non è possibile un uso diretto e promiscuo da parte di tutti i condomini;

• la parte comune può essere utilizzata in modo indiretto, generando un corrispettivo economico;

• la decisione può essere presa a maggioranza, salvo casi particolari.

La Cassazione conferma che la locazione non costituisce un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., perché non altera la struttura del bene né ne impedisce l’uso agli altri partecipanti.

📌 Il caso concreto

Una condomina aveva impugnato la delibera che autorizzava un ristorante a occupare, per cinque mesi estivi, una porzione del marciapiede condominiale con tavoli e sedie.

La Corte ha però rilevato che:

• l’occupazione era limitata nel tempo;

• lo spazio occupato era ridotto;

• era stato garantito un corridoio di passaggio di circa 1,5 metri per i condomini;

• non vi era alcun mutamento della destinazione d’uso del marciapiede.

Di conseguenza, la delibera è stata ritenuta legittima.

⚖️ Quando serve l’unanimità?

L’unanimità è richiesta solo se la locazione:

• supera i nove anni (art. 1108 c.c.);

• comporta una vera e propria alienazione o costituzione di diritti reali sul bene comune.

Nel caso esaminato, la durata era breve e non vi era alcuna trasformazione del bene.

🧩 Cosa significa per i condomini

Questa decisione conferma che:

• il condominio può valorizzare parti comuni non utilizzabili direttamente;

• la locazione può essere uno strumento utile per generare reddito;

• è sufficiente una delibera a maggioranza, purché l’uso degli altri condomini non venga compromesso.

🏁 Conclusione

La Cassazione ribadisce un principio importante: l’uso indiretto della cosa comune tramite locazione è legittimo, se non limita in modo sostanziale i diritti degli altri condomini.

Una soluzione pratica che permette di conciliare esigenze commerciali e tutela della proprietà condominiale.

Compravendita e richiesta di liberatoria all'amministratore

In caso di compravendita dell'immobile il condomino che vende può dover fornire a chi compra un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, da allegare al rogito notarile. Questa attestazione, comunemente chiamata “liberatoria condominiale”, certifica la regolarità o meno della posizione del venditore nei confronti del condominio. 

Ecco alcuni dettagli importanti:

1. Chi deve richiedere l’attestazione? Il condòmino venditore è il soggetto legittimato a richiedere il rilascio dell’attestazione liberatoria delle spese condominiali.

2. Contenuto dell’attestazione: l’attestazione contiene informazioni riguardanti debiti e crediti del condòmino e le eventuali liti pendenti o in corso di giudizio.

3. Vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente: tra il venditore e l’acquirente sussiste un vincolo di solidarietà per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno precedente all’acquisto e a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita. L'amministratore condominiale, indipendentemente dalle pattuizioni tra compratore e venditore, normalmente chiederà l'intero importo all'acquirente.

4. Costo della liberatoria: il venditore può essere tenuto a pagare all'amministratore il servizio di rilascio dell'attestazione liberatoria secondo quanto concordato in assemblea condominiale.

5. Tempi di rilascio: l'amministratore rilascerà la liberatoria a seguito di richiesta scritta con indicati i riferimenti del compratore e a seguito del pagamento totale di quanto risultante dai conteggi redatti dallo stesso amministratore e solo dopo che le somme saranno state accreditate in conto corrente -non è sufficiente la copia della contabile di pagamento dato che un bonifico può essere richiamato e stornato-.

   Per questo motivo è necessario che la richiesta pervenga all'amministratore in tempi utili e completa, quindi almeno 10 giorni prima della data dell'atto notarile, da quel momento occorreranno alcuni giorni per completare i conteggio e solo dopo l'accredito in conto delle somme, che quindi dovrà avvenire almeno 3 giorni prima del rogito notarile, potrà essere sottoscritta e consegnata al richiedente.

Scarica qui il facsimile della liberatoria: 

Vendita immobile/Rilascio di liberatoria