Compravendita e richiesta di liberatoria all'amministratore

In caso di compravendita dell'immobile il condomino che vende può dover fornire a chi compra un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, da allegare al rogito notarile. Questa attestazione, comunemente chiamata “liberatoria condominiale”, certifica la regolarità o meno della posizione del venditore nei confronti del condominio. 

Ecco alcuni dettagli importanti:

1. Chi deve richiedere l’attestazione? Il condòmino venditore è il soggetto legittimato a richiedere il rilascio dell’attestazione liberatoria delle spese condominiali.

2. Contenuto dell’attestazione: l’attestazione contiene informazioni riguardanti debiti e crediti del condòmino e le eventuali liti pendenti o in corso di giudizio.

3. Vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente: tra il venditore e l’acquirente sussiste un vincolo di solidarietà per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno precedente all’acquisto e a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita. L'amministratore condominiale, indipendentemente dalle pattuizioni tra compratore e venditore, normalmente chiederà l'intero importo all'acquirente.

4. Costo della liberatoria: il venditore può essere tenuto a pagare all'amministratore il servizio di rilascio dell'attestazione liberatoria secondo quanto concordato in assemblea condominiale.

5. Tempi di rilascio: l'amministratore rilascerà la liberatoria a seguito di richiesta scritta con indicati i riferimenti del compratore e a seguito del pagamento totale di quanto risultante dai conteggi redatti dallo stesso amministratore e solo dopo che le somme saranno state accreditate in conto corrente -non è sufficiente la copia della contabile di pagamento dato che un bonifico può essere richiamato e stornato-.

   Per questo motivo è necessario che la richiesta pervenga all'amministratore in tempi utili e completa, quindi almeno 10 giorni prima della data dell'atto notarile, da quel momento occorreranno alcuni giorni per completare i conteggio e solo dopo l'accredito in conto delle somme, che quindi dovrà avvenire almeno 3 giorni prima del rogito notarile, potrà essere sottoscritta e consegnata al richiedente.

Scarica qui il facsimile della liberatoria: 

Vendita immobile/Rilascio di liberatoria 

Responsabilità per le spese condominiali nelle locazioni

Nel rapporto tra locatore, conduttore e condominio, la disciplina delle spese condominiali richiede di distinguere nettamente i piani normativi coinvolti: da un lato la L. 392/1978 sulle locazioni, dall’altro le norme del codice civile in materia condominiale.

1. Spese a carico del conduttore secondo la L. 392/1978

L’art. 9 della legge sulle locazioni stabilisce che, salvo diverso accordo, sono a carico del conduttore tutte le spese relative ai servizi comuni e alla manutenzione ordinaria, tra cui:

• pulizia delle parti comuni
• funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore
• acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento
• spurgo dei pozzi neri e delle latrine
• altri servizi comuni

Il conduttore deve pagare entro due mesi dalla richiesta, ma ha diritto, prima del pagamento, a:

• conoscere il dettaglio delle spese e i criteri di ripartizione
• visionare i documenti giustificativi

2. Responsabilità verso il condominio: sempre il proprietario

Sul piano condominiale, prevale un principio diverso: l’amministratore può richiedere i contributi solo al proprietario dell’unità immobiliare.

Gli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c. escludono infatti qualsiasi azione diretta nei confronti del conduttore.

La giurisprudenza (Cass. 17039/2007) ribadisce che il condominio non può invocare il principio dell’apparenza del diritto: non essendoci un terzo da tutelare, eventuali comportamenti del conduttore non lo rendono “soggetto passivo” delle richieste condominiali.

Conseguenza pratica: se il conduttore non paga le spese a lui imputate, il condominio può agire solo contro il proprietario, il quale potrà poi rivalersi sul conduttore.

3. Prassi dell’amministratore: nessun valore vincolante

Non assume valore giuridico la consuetudine di alcuni amministratori di rivolgersi direttamente agli inquilini per il pagamento delle spese.

La Cassazione (sent. 19650/2006) chiarisce che tale prassi non crea alcun vincolo negoziale.