Comodato e reddito di locazione

Riporto qui di seguito un posto di Fisco Oggi in merito alla corretta imputazione dei redditi derivanti dalla locazione di un immobile dato in comodato e quindi locato dal comodatario. 
L'articolo originale e' a questo link 
http://www.fiscooggi.it/posta/comodato-e-reddito-locazione

Ho concesso in comodato a mia madre con facoltà di locazione a terzi un immobile di mia proprietà. È stato quindi stipulato un contratto di locazione con opzione per la cedolare secca, in cui mia madre risulta locatrice. Chi deve dichiarare il reddito relativo?Vito ClementeIl contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, è un contratto a effetti obbligatori e non reali. In pratica, il soggetto che riceve in comodato il bene, denominato comodatario, acquisisce nei confronti dello stesso un diritto personale di godimento e non un diritto reale. La conseguenza dal punto di vista fiscale è che la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce ma resta in capo al proprietario/comodante. Qualora il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, pertanto, il reddito effettivo del fabbricato dovrà essere imputato esclusivamente al comodante (risoluzioni 381/E e 394/E del 2008).Bisogna inoltre aggiungere che la legge concede la facoltà di applicare la cedolare secca solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento (articolo 3 del Dlgs 23/2011). L'Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile.rispondeGianfranco Mingione pubblicato Lunedì 1 Luglio 2013

Validi i contratti immobiliari sprovvisti di attestato di certificazione energetica

Con il decreto cosiddetto Destinazione Italia in vigore dal 24 dicembre 2013 sono state previste importanti novità relativamente l'attestato di prestazione energetica.
È stata infatti eliminata la sanzione della nullità del contratto sinora prevista per tutti gli atti e quali non fosse allegato il predetto documento.
La nuova norma prevede che nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione degli edifici o di singolarità immobiliari soggette a registrazione, vada inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici.

Copia dell'attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto, tranne casi di locazione di singole unità immobiliari.
In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette in solido al pagamento di una sanzione amministrativa da € 3000 a € 18.000.  La sanzione va da € 1000 a € 4000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e se la durata della locazione non eccede i tre anni è ridotta a metà. 

È bene sottolineare che 

l'accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all'atto della registrazione di uno dei contratti, dall'agenzia delle entrate.

Contratti di locazione e attestato di prestazione energetica APE

Con il decreto-legge 63 del 2013 convertito dalla legge 90 2013 è stato previsto che debba essere allegato ai contratti di trasferimento di immobili o di locazione l'attestato di prestazione energetica, cosiddetta Ape.

Il nuovo attestato di prestazione energetica deve essere legato obbligatoriamente pena nullità degli stessi contratti.
In caso di registrazione del contratto di locazione in via telematica è possibile presentare successivamente copia dell'attestato di prestazione energetica presso l'agenzia delle entrate, senza autonoma applicazione dell'imposta di registro. Se l'attestato è allegato al contratto di locazione in originale o copia semplice non è soggetto ad imposta di bollo.

Le sanzioni in caso di violazioni sono differenziate a secondo della tipologia di atto ad esempio in caso di nuova costruzione non saranno inferiori a € 3000 e non potranno superare euro 18.000.
In caso di locazione invece le sanzioni vanno da un minimo di € 300 ad un massimo di € 1800.
La legge sanzionerà il proprietario che ha dato in dotazione.

In caso di annunci immobiliari, anche se effettuati da privati, senza riportare i parametri energetici nell'annuncio stesso, la sanzione amministrativa andrà da un minimo di € 500 ad un massimo di € 3000.
È bene ricordare tuttavia che l'Ape non deve essere sempre allegata al contratto.

Ad esempio non deve essere prodotta nel caso di edifici industriali e artigianali, edifici agricoli non residenziali, fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 m², edifici adibiti a luoghi di culto.
Inoltre l'attestato di prestazione energetica, che ha durata massima di 10 anni, deve poi essere aggiornato a seguito di un intervento di ristrutturazione o riqualificazione sull'immobile che tenda a modificare la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare.
I soggetti che possono rilasciare l'attestato di certificazione energetica sono i tecnici abilitati quali geometri o ingegneri. Questi dovranno trasmettere copia dell'attestato al competente ufficio della regione entro 15 giorni dalla consegna al richiedente.

La privacy nel condominio: la guida del Garante su videosorveglianza sito internet e e diritti dell'affittuario

Videosorveglianza
Quando l’installazione di sistemi di videosorveglianza viene effettuata da persone fisiche per fini esclusivamente personali - e le immagini non vengono né comunicate sistematicamente a terzi, né diffuse (ad esempio attraverso apparati tipo web cam) - non si applicano le norme previste dal Codice della privacy. In questo specifico caso, ad esempio, non è necessario segnalare l’eventuale presenza del sistema di videosorveglianza con un apposito cartello.
È tra l’altro necessario – anche per non rischiare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata - che il sistema di videosorveglianza sia installato in maniera tale che l’obiettivo della telecamera posta di fronte alla porta di casa riprenda esclusivamente lo spazio privato e non tutto il pianerottolo o la strada, ovvero il proprio posto auto e non tutto il garage.
Nel caso in cui il sistema di videosorveglianza sia installato dal condominio per controllare le aree comuni, devono essere adottate in particolare tutte le misure e le precauzioni previste dal Codice della privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza.
Tra gli obblighi che valgono anche in ambito condominiale vi è quello di segnalare le telecamere con appositi cartelli, eventualmente avvalendosi del modello predisposto dal Garante.
Le registrazioni possono essere conservate per un periodo limitato tendenzialmente non superiore alle 24-48 ore, anche in relazione a specifiche esigenze come alla chiusura di esercizi e uffici che hanno sede nel condominio o a periodi di festività. Per tempi di conservazione superiori ai sette giorni è comunque necessario presentare una verifica preliminare al Garante.
Le telecamere devono riprendere solo le aree comuni da controllare (accessi, garage…), possibilmente evitando la ripresa di luoghi circostanti e di particolari che non risultino rilevanti (strade, edifici, esercizi commerciali ecc.). I dati raccolti (riprese, immagini) devono essere protetti con idonee e preventive misure
di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento).
I moderni videocitofoni, così come altre apparecchiature che rilevano immagini o suoni, anche tramite registrazione, possono talvolta essere equiparati ai sistemi di videosorveglianza.
In questo caso valgono le stesse regole previste dal Codice della privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza.
Tali disposizioni non si applicano quando il sistema è installato da persone fisiche per fini esclusivamente personali e le immagini non sono destinate alla comunicazione sistematica o alla diffusione (ad esempio su Internet).
Per le stesse ragioni, se il videocitofono è installato da un singolo o da una famiglia per finalità esclusivamente personali, la presenza dell’apparecchio di ripresa non deve essere segnalata con un apposito cartello.
La riforma del condominio prevede che l’assemblea possa deliberare l’installazione di un sistema di videosorveglianza sulle parti comuni solo con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore (i cosiddetti millesimi) dell’edificio.

Sito internet condominio
L’assemblea può richiedere all’amministratore l’attivazione di un sito Internet condominiale.
L’amministratore dovrà rendere accessibili con questa modalità solo i documenti adottati dall’apposita delibera assembleare, ad esempio i dati contabili e i verbali approvati. Solo le persone che ne hanno diritto possono consultare ed estrarre copia dei documenti condominiali.
Devono quindi essere previste delle procedure, ad esempio l’autenticazione tramite password individuale, che consentano l’accesso sicuro a tali documenti digitali. È necessario prestare particolare attenzione nel caso in cui siano trattati, tra l’altro, i dati sensibili - come quelli che si riferiscono alle condizioni di salute
di una persona - o quelli giudiziari.

Affittuario
L’affittuario (locatario conduttore), come qualunque “interessato”, può esercitare il diritto di accesso ai propri dati personali e gli altri diritti garantiti dal Codice della privacy.
In riferimento alla normativa sulla privacy, non può però chiedere l’accesso ai dati sulla gestione del condominio.

Documenti: La guida del Garante completa

Cauzioni su affitti con libretti al portatore: attenzione all'importo

Con la manovra di ferragosto, con la modifica delle norme antiriciclaggio, e' stato ridotto l'importo massimo dei libretti al portatore, cosi' come quello dei pagamenti in contanti, portandolo ad E.2.499,99.
Attenzione quindi ai depositi cauzionali costituiti in tale forma, peraltro piuttosto comune, perche' se superiori a quanto previsto, dovranno essere estinti o ridotti entro il 30 settembre 2011.
Nel caso in cui il libretto sia previsto dal contratto di locazione, la norma ora introdotta naturalmente prevale su quella che e' la volonta' delle parti e quindi una soluzione puo' essere un libretto nominativo. D'altra parte con il versamento della cauzione il locatore diventa proprietario delle somme ricevute e puo' disporne come vuole, salvo l'obbligo di restituzione al termine del contratto, maggiorato degli interessi.

Imposta sostitutiva su affitti immobili dal 2011: come scegliere

E' tempo di scelte per i proprietari di immobili a destinazione abitativa locati.

Infatti i proprietari (o titolari di altro diritto reale) soggetti privati persone fisiche possono ora scegliere se versare un'imposta sostitutiva dell'Irpef, dell'imposta di registro e di quella di bollo, versando il 21% dei canoni maturati se soggetti a libero mercato e del 19% per i canoni concordati.

Come e quando e' possibile scegliere quale imposta applicare

E' possibile optare per l'imposta sostitutiva in sede di registrazione del contratto o in caso di proroga. La scelta vale per tutto il periodo di durata del contratto o comunque per la durata residua in caso di scelta esercitata nelle annualita' successive.

In ogni caso il proprietario puo' revocare l'opzione nelle annualita' successive entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro, imposta che da quell'anno e' quindi dovuta. Successivamente e' comunque consentito ritornare al regime sostitutivo.

Regole da applicare per il 2011

Per il primo periodo di applicazione sono stabilite alcune regole particolari

• Contratti gia' registrati ovvero con termine di pagamento scaduto fino al 7 aprile 2011

Il regime e' applicabile anche a questi contratti, ovvero a quelli risolti anticipatamente a tale data. L'imposta di registro e di bollo gia' pagate non sono rimborsabili.

In questo caso il proprietario locatore puo' applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi presentata nel 2012 (redditi per il 2011).

• Contratti per i quali il termine di registrazione o versamento dell'imposta di registro scade dal 7 aprile al 6 giugno 2011

La registrazione o il versamento possono essere effettuati fino al 6 giugno, e cosi' anche l'opzione per la cedolare secca. L'agenzia delle Entrate sta' approntando un software per effettuare l'opzione in via telematica.

Versamento degli acconti 2011

Da notare che se si opta per la tassazione ad imposta sostitutiva, nel corso del 2011 sono dovuti gli acconti, calcolati sull'85% dell'imposta e da versare per il 40% entro il 16 giugno e il 60% entro il 30 novembre 11. Se l'acconto calcolato e' inferiore a E. 257,52, deve essere versato in un'unica soluzione entro il 30/11.

Imposta sostitutiva su affitti immobili dal 2011

La cedolare secca sugli affitti di immobili e' in Gazzetta Ufficiale del 23 marzo e quindi applicabile, su opzione del contribuente, su tutti i canoni canoni di locazione del 2011, a partire dal primo gennaio.
Dopo varie vicissitudini e' stato infatti approvato il decreto attuativo sul federalismo municipale che da il via libera all'imposta sostitutiva dell'Irpef per i redditi degli immobili locati ad uso abitativo.
La nuova imposta e' alternativa non solo l’attuale tassazione ai fini IRPEF ma anche l’imposta di registro, con un'aliquota fissa del 21% e del 19% per i canoni agevolati.

Certificato energetico obbligatorio nelle compravendite e locazioni

Certificazione energetica per (quasi) tutti gli immobili oggetto di contratti
E' attesa in questi giorni la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto legislativo che prevede che nei rogiti ma anche nei contratti di locazione sia inserita una clausola con la quale l'acquirente o l'affittuario danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione riguardante la certificazione energetica (per i contratti di locazione la clausola deve essere inserita solo per gli edifici che siano gia' dotati di certificazione).
Tutto questo indipendentemente se nella regione dove si trova l'immobile sia gia' stata emanata altra normativa in materia. Ovvero, in presenza di leggi regionali, queste dovranno continuare ad essere applicate ma in aggiunta si dovra' applicare anche la norma nazionale. Nelle altre regioni la norma nazionale comporta che nelle compravendite si debba essere sempre in possesso della certificazione energetica, non essendo prevista la npossibilita' di rinuncia da parte dell'acquirente. Cio' a meno che il venditore non dichiari che l'immobile e' in pessime condizioni e dichiari che l'edificio e' in classe G, ovvero la peggiore.
Nel caso in cui poi venga rogitato un immobile senza certificazione il contratto rimane valido ma ne rispondono sia il venditore che il professionista.

Annunci immobiliari con riferimento alla classe energetica
Altra disposizione che pero' dovra' essere applicata a partire dal 01/01/2012 e' quella che prevede che tutti gli annunci commerciali di vendita degli immobili debbano riportare la classe energetica.

Imposta di registro volontaria in caso di riduzione del canone di locazione

L'accordo con il quale viene concordata la riduzione del canone di locazione immobiliare non e' soggetto all'obbligo di registrazione. L'Agenzia delle Entrate ha infatti constatato che tale atto non e' inquadrabile tra le cessioni, proroghe e risoluzioni, ne' tra gli eventi sopravvenuti che comportano una liquidazione dell'imposta.
Le parti possono naturalmente provvedere ugualmente alla registrazione, anche per attribuire data certa a tale accordo, ed in questo caso l'imposta da pagare e' pari ad E. 67. Sul documento occorre inoltra applicare una marca da bollo da E. 14,62.
La registrazione e' peraltro consigliabile in quanto risponde ad esigenze probatorie dato che ne consegue una riduzione dell'imposta di registro e ha conseguenze anche sulle imposte dirette.

Il locatore risponde per l'inagibilita' dell'immobile dato in affitto

In caso di inagibilita' dell'immobile il proprietario-locatore risponde verso l'affittuario per responsabilita' contrattuale anche se la causa sono infiltrazioni provenienti dalle parti condominiali.
Infatti chi concede in locazione un immobile deve mantenere la cosa in uno stato adatto all'uso, come ha affermato la Cassazione con sentenza 15372/2010.

L'obbligo di custodia, e quindi la responsabilita', permane anche senza il possesso dell'immobile, in quanto il proprietario puo' comunque effettuare delle visite periodiche ed eseguire gli opportuni controlli per evitare che il bene possa risultare compromesso.

Il collegio ha ritenuto comunque che non sussista una responsabilita' oggettiva totale ed esclusiva del locatore in quanto potrebbe verificarsi anche il caso di colpa del conduttore nei confronti dei terzi. Grava infatti sul locatore l'obbligo di avvisare il proprietario della necessita' di riparare 'immobile.

E' quindi assolutamente importante che nell'assicurazione gobale fabbricato stipulata dal condominio sia ricompresa la garanzia per interruzione attivita' e, dato che la differenza di premio non e' molta, anche la garanzia operante per la conduzione delle unita' immobiliari.

Breve guida sul condominio

Questa breve guida non ha alcuna pretesa se non quella di descrivere le principali nozioni sul condominio e di dare delle semplici indicazioni di base. Si rivolge infatti prevalentemente a quelle persone che si avvicinano per la prima volta al condominio e che vogliano informarsi su come funzioni questa piccola democrazia.

Quando nasce il condominio?

Il condominio nasce quando un edificio e' diviso almeno in due proprieta' esclusive appartenenti a due distinti proprietari che tuttavia hanno in comproprieta' le parti comuni dell'edificio stesso. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni.

Per l'esistenza del condominio non occorre alcun atto costitutivo.

Le parti comuni

Secondo il principio generale della legge, in via presuntiva sono parti comuni il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e perimetrali, le scale, i tetti e i lastrici, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili, i camminamenti e in genere tutte le parti necessarie all’uso comune.

Sono parti comuni anche i locali per la portineria, per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centralizzato e per ogni altro servizio in comune.

Così anche gli impianti come gli ascensori, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’energia, il gas e l’elettricità fino al punto di diramazione ai locali esclusivi dei singoli condomini.

Gli impianti acqua, luce, gas dal punto di diramazione in poi sono privati, quindi non condominiali, mentre prima, cioe' a monte, sono dell'ente erogatore.

Pur non essendo espressamente citato dalla legge il decoro architettonico, cioe' l'estetica del fabbricato, e' un bene comune.

I diritti e i doveri dei condomini.

Ogni condomino esercita il suo diritto sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprieta'.

Il dovere e' quello di partecipare alle spese necessarie, sempre in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare esclusiva, valore rappresentato dai millesimi. Tuttavia, e' possibile prevedere una misura diversa con apposite convenzioni contrattuali, quindi accettate da tutti.

Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese, neanche rinunciando ai diritti.

Le parti comuni possono essere divise?

In linea di principio, le parti comuni del condominio non possono essere divise.

E’ possibile derogare al principio generale se la parte comune si presta comunque ad una divisione tale da non rendere più incomodo l’uso della stessa cosa anche ad uno solo dei condomini.

Cosa sono le innovazioni?

Costituisce innovazione ogni nuova opera, impianto o manufatto, destinato a migliorare l’uso, il godimento o aumentarne il rendimento delle parti comuni.

L’assemblea può deliberare una innovazione con il voto favorevole che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condo-minio rappresentanti i 2/3 del valore dell’edificio (666,67/1000).

L’innovazione e' sempre vietata quando pregiudica la stabilità e la sicurezza dell’edificio, ne altera il decoro architettonico o ne rende talune parti comuni inservibili.

Quando l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o si rende superflua rispetto alle condizioni dell’edificio, la delibera di approvazione non vincola i condomini dissenzienti a partecipare alle spese.

La ripartizione delle spese.

In linea generale, tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni vengono ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore millesimale delle singole proprieta' esclusive.

Questa regola generale può essere derogata solo in presenza di una valida convenzione a cui hanno aderito tutti i condomini.

Quando un bene comune serve solo una parte dell’edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condomini che ne trae utilità.

Quando un servizio serve in misura diversa, ogni condomino sostiene le spese in proporzione all’uso che ne fa.

Nella ripartizione delle spese non ha rilevanza l'utilizzo dei beni e servizi comuni. Le spese sono cosi' addebitate anche a proprieta' inutilizzate in quanto sfitte.

In presenza di unita' immobiliari date in affitto ad inquilini, nei confronti del condominio e' obbligato al pagamento di tutte le spese il solo proprietario.

Di solito l'amministratore non tiene contatti diretti con gli affittuari dei singoli proprietari ma su richiesta e a pagamento puo' presentare un conteggio separato delle relative spese, fermo restando che il proprietario rimane unico debitore del condominio.

Tabelle millesimali

Sono lo strumento utilizzato dall'amministratore per ripartire le spese.

Talvolta sono predisposte dal costruttore prima della vendita della prima unita' immobiliare.

Se in un condominio non esistono le tabelle millesimali l'amministratore propone all'assemblea di incaricare un tecnico per la loro stesura.

Quando e' obbligatoria la nomina dell’amministratore

Quando i condomini dell’edificio sono superiori a 4, e' sempre obbligatorio nominare un amministratore. Il mandato e' annuale.

Quando ci sono almeno 5 condomini e l’assemblea non nomina un amministratore, può intervenire il Tribunale che anche su richiesta di un solo condomino nomina un amministratore giudiziario.

I compiti dell'amministratore condominiale

I compiti dell'amministratore sono:

• Dare corso alle delibere dell’assemblea
• Far osservare a tutti il regolamento di condominio;
  
• Disciplinare l’uso delle parti comuni
• Riscuotere le quote condominiali (per incassare le rate condominiali puo' richiedere il decreto ingiuntivo senza una specifica delibera dell'assemblea)
• Pagare i fornitori per garantire l’erogazione dei servizi
• Tutelare gli interessi legali del condominio
• Rendere conto del proprio operato all’assemblea
• Rappresentare legalmente il condominio
• Adempiere gli obblighi fiscali
• Convocare l’assemblea dei condomini
• Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (l'amministratore è espressamente autorizzato ad agire per via legale contro terze persone che ledono i diritti inerenti alle cose comuni come il mancato rispetto delle distanze prescritte, danni all'edificio condominiale per lavori eseguiti in adiacenza, rumorosità o fumi nocivi, uso illegittimo di cose comuni, fornitori che non rispettano gli accordi contrattuali, contro il costruttore per vizi di costruzione delle parti comuni, contro un condomino che esegue lavori non autorizzati, contro condomini che violano le norme del regolamento condominiale, contro l'occupazione abusiva delle aree comuni)
• Curare il rispetto delle norme tecniche degli impianti

L'assemblea dei condomini

L'assemblea dei proprietari (condomini) è l'organo sovrano in un condominio cui possono partecipare tutti i proprietari.

Delibera su tutte le questioni del condominio e garantisce una corretta gestione, controlla e organizza una pacifica e funzionale comunita' di proprietari. Le deliberazioni prese sono vincolanti per tutti, anche per gli assenti e i dissenzienti, sempreche' siano state osservate le maggioranze previste e le disposizioni di legge.

La convocazione viene di regola effettuata mediante raccomandata, in quanto l'amministratore, se necessario (ad esempio in caso di recupero crediti), deve poter dimostrare di aver convocato tutti i condomini.

L'amministratore non e' tenuto a svolgere indagini sulle proprieta' ma sono i condomini a dover comunicare eventuali modifiche in caso di compravendita.

Le attribuzioni dell’assemblea sono stabilite dalla legge.

Solitamente l'assemblea viene tenuta annualmente, sempreche' esigenze o problemi di vario tipo non impongano all'amministratore di convocarne altre.

L’assemblea delibera su:

• Consuntivo spese annuali
• Preventivo spese annuali
• Lavori straordinari
• Nomina, revoca e conferma dell’amministratore
• Approvazione del regolamento di condominio
• Innovazioni

All'assemblea annuale viene approvato il consuntivo spese, il preventivo spese e lo scadenzario rate. I condomini saranno tenuti a versare il saldo a debito o a scalare il saldo a credito dalle successive rate ed a pagare alle scadenze stabilite le rate a preventivo.

Si pensa talvolta che l'assemblea possa decidere quello che vuole ma non e' cosi': quando l’assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzioni o e' affetta da vizi gravi la deliberazione e' nulla; quando invece la deliberazione e' affetta da vizi meno gravi e' annullabile entro 30 gg. su iniziativa dei condomini assenti o dissenzienti.

La costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni

In prima convocazione l’assemblea dei condomini e' regolarmente costituita con l’intervento dei 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesimale.

Generalmente l'assemblea delibera in seconda convocazione (e' prassi comune partecipare solo alla seconda convocazione).

In seconda convocazione si considera solo il quorum deliberativo e sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore millesimale. Tuttavia, sia in prima che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell’amministratore, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o i lavori straordinari di notevole entità, devono sempre essere prese con la maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresenti almeno 500/1000. Le innovazioni sono sempre deliberate con il voto della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi

Quando si rende obbligatorio il regolamento di condominio?

Quando in un edificio i condomini sono più di 10, l’assemblea deve approvare un regolamento di condominio.

Questo contiene le norme per l’uso delle parti comuni, i criteri per la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi di ciascun condomino, le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle relative all’amministrazione dello stabile.

Scale

Generalmente, salvo una diversa convenzione, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione delle scale sono sostenute dai proprietari dei piani a cui le stesse scale servono.

La spesa e' ripartita per metà in proporzione al valore delle proprieta' esclusive e per metà in proporzione all’altezza del piano.

Questa norma stabilisce un principio generale che può essere validamente derogato solo da apposita convenzione.

Le tabelle millesimali relative alle scale tengono conto di questa indicazione.

Solai, i soffitti e le volte

In linea di principio, secondo il nostro codice, i solai, i soffitti e le volte appartengono ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovra-stanti.

Le spese per la loro manutenzione e ricostruzione e' a carico dei due proprietari al 50%.

Restano a carico del proprietario di sopra le spese relative ai pavimenti, mentre sono a carico del proprietario del piano inferiore le spese di intonaco, tinta e decorazioni.

Lastrici solari ad uso esclusivo

Quando l’uso del lastrico solare e' riservato in via esclusiva ad un singolo condomino o solo ad una parte di condomini, questi sostengo 1/3 delle spese necessarie alle riparazioni e ricostruzione.

I restanti 2/3 delle spese sono poste a carico dei condomini proprietari delle unità immobiliari esclusive a cui il lastrico serve da copertura.

Lo stesso criterio vale nel caso in cui il lastrico sia condominiale e le proprieta' sottostanti private, o viceversa quando il lastrico e' privato e le proprieta' sottostanti condominiali.

Antenne satellitari

Ogni proprietario ha il diritto di installarsi una propria antenna satellitare, con la limitazione di eventuali disposizioni comunali particolari secondo la legge n. 249/1997.

L'installazione di un'antenna parabolica dipende da una valutazione estetica. Se si tratta in effetti di una innovazione secondo l'art. 1120 cod. civ., sarebbero necessarie le maggioranze previste (la metà dei proprietari e due terzi dei millesimi di proprietà). Se però l'installazione non comporta un intervento edile rilevante e non pregiudica il decoro e l'estetica della casa, l'installazione può avvenire anche senza autorizzazione con chiaro riferimento alla libertà di informazione comunque tutelata.

Installazione climatizzatori

L'installazione di una climatizzatore sul muro esterno comune richiede una approvazione che tiene conto dell'aspetto estetico della facciata della casa.

Copertura o chiusura di un balcone

Il provvedimento può richiedere una deliberazione assembleare, se comporta una modifica della facciata esterna esteticamente significativa.

Finestre e inferriate

Una modifica delle finestre e il montaggio di inferriate per scopi di sicurezza non norma non richiede approvazione alcuna, sempre che l'estetica della casa non venga modificata in maniera sostanziale.

Tende parasole

L'installazione di tende parasole rappresenta una modifica estetica della casa. Di solito il regolamento condominiale prevede al riguardo una regolamentazione (colore, grandezza) o rinvia ad una delibera assembleare.

Rampa per carrozzine per disabili

La costruzione di una rampa per carrozzine rientra come modifica edile nella

regolamentazione delle barriere architettoniche.

La sorveglianza video

L'installazione di una sorveglianza video è da considerarsi una innovazione con le maggioranze relative oltre ad essere conforme alle disposizioni per la tutela della privacy.

Cartelli pubblicitari

L'installazione duratura di cartelli pubblicitari sulla facciata condominiale è da considerare innovazione edile e richiede le maggioranze prescritte (unanimità). Sono escluse le insegne per l'esercizio dei studi professionali ammessi (laboratorio medico).

Studi professionali in un appartamento

In via di principio è consentito l'esercizio di una libera professione in un appartamento condominiale, sempre che i rapporti con il pubblico non portino disturbo agli altri condomini. E' consentita anche l'esposizione di una targa indicativa all'ingresso dell'edificio e dell'appartamento.

Suonare strumenti musicali

Fuori dai consueti periodi di riposo il suono di strumenti musicali non può essere vietato. Una limitazione troppo severa nel regolamento (volume basso da camera) equivale a un divieto e sarebbe illegittimo.

Tenuta di animali domestici

Il possesso di animali domestici può essere disciplinato dal regolamento condominiale.

Se non esiste un divieto specifico contenuto nel regolamento contrattuale, la tenuta di animali domestici (cani, gatti) è sempre ammessa, tenendo presenti le elementari attenzioni per quanto riguarda i cattivi odori, la pulizia e i rumori molesti.

Un divieto assoluto inserito nel regolamento contrattuale ha la sua validità, in quanto la tenuta di animali non rientra nei requisiti fondamentali della proprietà esclusiva.


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Inquilini e rapporti con il condominio

L'amministratore nel consuntivo spese classifica abitualmente le spese condominiali suddivise tra proprietario ed inquilino. 

Talvolta gli viene anche richiesto di tenere conteggi separati per proprietario ed inquilino.

E' bene precisare subito che l'amministratore condominiale non e' tenuto in alcun modo ad avere rapporti con gli inquilini dei condomini e se li intrattiene cio' lo fa come mandatario particolare del condomino locatore, ovvero in base ad un incarico diverso da quello di amministratore. La riscossione delle rate condominiali direttamente dall'inquilino esulano infatti dall'amministrazione condominiale.

E' in conseguenza anche di questo che il condominio non puo' agire nei confronti dei conduttori delle unita' locate per il recupero crediti, ma si rivolgera' al proprietario, e che l'amministratore puo' chiedere un compenso a parte per la riscossione delle rate e per i rapporti intrattenuti con gli inquilini.

Inquilini e spese condominiali

Per quanto riguarda la definizione delle le spese a carico dell'inquilino la normativa condominiale e' lacunosa ed infatti l’unica indicazione utile in materia di oneri condominiali è fornita dall’art. 9 della legge n. 392/78 (la legge sull’equo canone) che cosi' recita:

Oneri accessori

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuare.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

Occorre dire che si tratta di una disciplina derogabile dalle parti: questo significa che il locatore ed il conduttore possono prevedere in maniera differente rispetto a quanto previsto dalla legge i loro rapporti relativamente alle spese condominiali. Di questo, tra l'altro, non e' detto che l'amministratore ne sia messo a conoscenza.
Riassumendo quindi spettano, se non diversamente previsto, le seguenti spese:

• servizi di pulizia
• funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore
• fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria
• spurgo dei pozzi neri
• fornitura di altri servizi comuni

Quest'ultima voce e' generica e di chiusura e non contribuisce a chiarire. E' quindi consigliabile, in sede di redazione del contratto di locazione disciplinare espressamente a chi spettino le spese, indicando ad esempio che spettano all'inquilino tutte le spese di manutenzione ordinaria.

E' bene ricordare che non pagare gli oneri condominiali, quando invece si è tenuto a farlo, comporta delle conseguenze particolarmente incisive. Infatti, qualora trascorrano invano due mesi dalla richiesta, legittima e da giustificare su richiesta del conduttore, il proprietario dell’unità immobiliare può iniziare un’azione di sfratto per morosità.

Diminuire le spese condominiali con l'installazione di antenne o insegne pubblicitarie

Installazione di antenne e ripetitori o insegne pubblicitarie in condominio
Capita di frequente che le compagnie telefoniche necessitino di spazi dove installare le proprie antenne per il funzionamento di reti cellulari.Tali installazioni sono solitamente ben remunerate e quindi possono essere un buon modo per compensare, almeno in parte, le spese condominiali.
La decisione se procedere all'installazione compete all'assemblea condominiale che dovra' adottare la delibera con maggioranze qualificate o all'unanimita', a seconda che si tratti di concedere in locazione oppure costituire una servitu'.
Vi e' da segnalare tuttavia che per le decisioni a maggioranza, da adottare in ogni caso con la maggioranza dei 2/3 dei millesimi e 1/2 dei partecipanti al condominio (non quindi soltanto dei presenti all'assemblea) ex art. 1120 c.c., la giurisprudenza (le sentenze) richiede talvolta l'unanimita'.
Stesso discorso vale per l'installazione di cartolloni pubblicitari.
Da sottolineare che le entrate da concessione coillegate ad antenne o cartelloni pubblicitari generano un reddito tassabile. E' quindi onere dell'amministratore condominiale inviare annualmente a tutti i condomini una comunicazione con l'indicazione del reddito che ogni condomino deve dichiarare (e sul quale pertanto dovranno essere versate delle imposte).

Spese condominiali e immobili locati

Condominio: per le spese non pagate dall'affittuario è sempre responsabile il condomino locatore

Per le se spese condominiali non pagate dall'affittuario e' sempre responsabile il condomino proprietario dell'immobile, che naturalmente avra' titolo di rivalersi sull'affittuario stesso.

 

L'amministratore condominiale dovra' quindi agire nei confronti del locatore proprietario, che quindi e' il solo soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e servizi comuni.
Il proprietario potra' pretendere il pagamento delle spese condominiali da parte dell'inquilio nei termini previsti contrattualmente o per legge.

Rif.: Suprema Corte, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 2578