Comunicazione spese detraibili Agenzia Entrate: e se l'amministratore omette la trasmissione che accade?

Quest'anno, causa Covid-19 , l'invio delle comunicazioni che l'amministratore condominiale è tenuto ad inviare all'Agenzia delle Entrate relative alle spese detraibili è stata rinviata al 31/03. La scadenza originaria era infatti il 28/02.

E sono tanti i casi in cui si debba fare tale comunicazione: in ordine di frequenza gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica, antisismici ma anche, una delle ultime invigore, di sistemazione del verde.

Per effettuare la comunicazione è necessario elaborare un file con software appositi che però non generano automaticamente una stampa dei dati inviati, peraltro mancanti anche nella successiva ricevuta che l'amministratore preleva, elaborato il file inviato, dal sito dell'Agenzia delle Entrate. Per Peccato, a mio avviso una grave mancanza. In conseguenza l'amministratore invierà una comunicazione a ciascun condomino in forma libera, quindi non esiste alcun modello o facsimile, che la utilizzerà in sede di compilazione dell'Unico o del 730 non precompilato.

Ma forse questo testimonia anche l'importanza che viene data a tale comunicazione. E mi spiego:

in caso di omesso o tardivo invio della comunicazione da parte dell’amministratore di condominio, i singoli condòmini non perdono il diritto di beneficiare delle detrazioni fiscali, in quanto la comunicazione è soltanto funzionale alla precompilazione delle dichiarazioni.

Sono però previste sanzioni a carico dell'amministratore inadempiente.

Condominio: le faq dell’Agenzia delle Entrate per la comunicazione degli amministratori delle spese detraibili

Non essendoci un modello e delle istruzioni Ministeriali al riguardo, l’Agenzia delle Entrate si e’ limitata a pubblicare una faq sul sito, riporto qui sotto quanto scritto.

Altre info e il software possono essere reperite qui.

Domanda n. 1

Per individuare il soggetto al quale è attribuita la spesa, da indicare nel campo 17 della comunicazione, l’amministratore di condominio può limitarsi a fare riferimento a quanto comunicatogli dal proprietario dell’appartamento oppure deve tener conto dei soggetti ai quali è intestato il conto bancario/postale utilizzato per il pagamento della quota condominiale?

Risposta

L’amministratore di condominio comunica all’Agenzia delle entrate, quale soggetto a cui è attribuita la spesa, colui che gli è stato indicato come tale dal proprietario. In assenza di comunicazione da parte del proprietario, l’amministratore indica semplicemente quale soggetto a cui è attribuita la spesa il proprietario medesimo. L’amministratore di condominio, quindi, per la compilazione della comunicazione da inviare all’Agenzia delle entrate, non deve tener conto dell’intestazione del conto bancario/postale utilizzato dal proprietario o da altri per il pagamento della quota condominiale. Al riguardo, si precisa che nel campo 21 della comunicazione “Flag pagamento” va indicato se il pagamento è stato interamente corrisposto al 31 dicembre dell’anno di riferimento oppure se il pagamento è stato parzialmente o interamente non corrisposto alla medesima data.

Domanda n. 2

Sono tenuti alla comunicazione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni anche gli amministratori dei condomìni con numero di condòmini non superiore a otto (cd “condomìni minimi”)?

Risposta

Se il condominio con condòmini fino a otto ha nominato un amministratore (ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile la nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condòmini sono più di otto), quest’ultimo è tenuto a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali entro il 28 febbraio dell’anno successivo.

Se, invece, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Domanda n. 3

È prevista la pubblicazione di un software di compilazione per la trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali?

Risposta

Sì, con riferimento alla trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali l’Agenzia delle Entrate metterà a disposizione un software per la compilazione e per il controllo.

Domanda n. 4

Nel documento “Modalità di compilazione per la trasmissione delle comunicazioni delle spese attribuite ai condomini per lavori effettuati sulle parti comuni” viene indicato un controllo di coerenza dell’Importo complessivo dell’intervento, in relazione alla somma dei campi “Importo della spesa attribuita al soggetto” e “Importo spesa unità immobiliare”. In cosa consiste questo controllo?

Risposta

Con riferimento a ciascun intervento effettuato nel condominio, la somma degli importi indicati nel campo 5 “Importo complessivo dell'intervento - Spese effettuate con bonifico” e nel campo 6 “Importo complessivo dell'intervento - Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico (es. oneri di urbanizzazione)” deve corrispondere alla somma degli importi indicati in tutti i campi 16 “Importo spesa unità immobiliare” e 20 “Importo della spesa attribuita al soggetto” riferiti al medesimo intervento.

Esempio

Un condominio, formato da 2 unità immobiliari di cui:

• una a uso abitativo con 2 comproprietari (CF1 e CF2)che sostengono entrambi le spese
• una ad uso ufficio

sostiene spese per un intervento di recupero del patrimonio edilizio sulle parti comuni per un importo complessivo di 1.000 euro (800 euro pagati tramite bonifico e 200 euro relativi a oneri di urbanizzazione pagati con modalità diverse).

L’amministratore deve inviare una comunicazione con 3 record di dettaglio (di seguito per maggiore chiarezza sono evidenziati solo i campi principali):

N.record	Progressivo intervento	Tipologia intervento	Importo complessivo dell'intervento - Spese effettuate con bonifico	Importo complessivo dell'intervento - Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico	Dati catastali dell'unità immobiliare	Situazioni particolari	Importo spesa unità immobiliare	Codice fiscale del soggeto al quale è stata attribuita la spesa	Importo della spesa attribuita al soggetto
1	1	1	800	200	Dati Unità 1	0		CF1	200
2	1	1	800	200	Dati Unità 1	0		CF2	300
3	1	1	800	200	Dati Unità 2	1	500

L’importo complessivo dell'intervento (Spese effettuate con bonifico + Spese effettuate con modalità diverse dal bonifico) vale 800 + 200 = 1.000 deve coincidere con la somma di “Importo spesa unità immobiliare” e di “Importo della spesa attribuita al soggetto” cioè 500 + 200 + 300 = 1.000

Domanda n. 5

Come deve essere compilata la comunicazione in presenza di supercondomìnio?

Risposta

Con riferimento alle modalità di compilazione della comunicazione in presenza del cd. “supercondominio” (pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale), si precisa che:

• qualora il supercondominio abbia effettuato tutti i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico, lo stesso invierà un’unica comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio
• qualora, invece, il supercondominio abbia effettuato i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni dello stesso supercondominio, mentre i singoli condomìni che lo compongono abbiano effettuato i pagamenti relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico sulle parti comuni degli stessi condomìni, ciascun soggetto (supercondominio e condominio) invierà una comunicazione all’Agenzia delle Entrate riportando i dati relativi agli interventi per i quali ha effettuato i relativi pagamenti, con il dettaglio delle spese attribuite a tutti i condòmini del supercondominio/condominio.

La comunicazione delle spese detraibili per il 730 precompilato

Si avvicina la scadenza del termine di presentazione della comunicazione delle spese detraibili nei condomini per la compilazione del 730/2017.
Infatti entro il 28 febbraio 2017 devono essere comunicati telematicamente all’Erario i dati necessari alla compilazione dell'apposito quadro contenente la quota di spese detraibili per lavori di ristrutturazione effettuati nelle parti condominiali nel 2016. Tale adempimento si aggiunge alle altre comunicazioni effettuate da altri soggetti (medici, farmacisti, ecc…) per poter predisporre il cosiddetto 730 pre-compilato.
E l'adempimento, nei condomini, raddoppia quelli che sono gli impegni dell'amministratore. Infatti la comunicazione telematica non elimina la comunicazione tradizionale, cartacea, dato che solo una parte dei condomini utilizzera' il 730 precompilato.
Di fatto le problematiche che investiranno gli amministratori, che sono venuti a conoscenza di tale adempimento solo a fine 2016, quindi senza aver avuto la possibilita' di procurarsi i dati necessari per tempo, le problematiche sono numerose, a partire dalla bozza delle istruzioni quasi inesistenti (parlo di bozza in quanto il provvedimento ad oggi non e' definitivo anche se certo) e per niente chiarificatrici, la necessita' di dover recuperare i codici fiscali dei beneficiari, i dubbi sul beneficiario della detrazione (corrisponde ai proprietari indipendentemente da comunicazioni pervenute all'amministratore?, cosa succede in caso di compravendita dell'immobile in corso d'anno, il beneficiario e' il proprietario al 31/12? oppure quale e' la regola da seguire?).

Il legislatore, inoltre, sembra ignorare che il contribuente può detrarre la spesa anche se il versamento della sua quota è avvenuto entro la presentazione della dichiarazione dei redditi, quindi nell'anno successivo a quello di pagamento al fornitore effettuato dal Condominio.
Insomma, un ulteriore adempimento posto a carico dei privati, con oneri a carico degli stessi, adempimento atto a facilitare il controllo delle spese detraibili, o almeno questo nelle intenzioni dell'Agenzia delle Entrate.