SOLIDARIETA' NELLE SPESE TRA ACQUIRENTE E COMPRATORE

L’argomento in oggetto prende spunto dalla decisione della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017, con la quale è stato chiarito l’ambito di applicazione e di funzionamento del vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente nel pagamento degli oneri/spese condominiali. L’analisi di detta sentenza porta, per completezza espositiva, a rivisitare l’intero istituto giuridico disciplinato dal novellato art. 63 post riforma del condominio.

Ambito di applicazione: la norma di riferimento è l’art. 63 comma 4, disp. att. c.c., ai sensi del quale “…chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente…”.

La responsabilità solidale dell’acquirente è disciplinata proprio dal suddetto art. 63 disp. att. c.c. e non già dall’art. 1104 c.c. perché, ai sensi dell’art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente regolano una determinata fattispecie (Cass. 2979/2012). In altri termini però, come ha sottolineato una recente sentenza della Corte di Cassazione (Cass. 10235/2013) l’art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell’art. 1104 c.c., con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario/acquirente, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente/venditore, investe soltanto i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Periodo di riferimento della solidarietà: gli anni cui fa riferimento l’art. 63 disp. att. c.c. “…anno in corso e quello precedente…” devono essere intesi con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente però coincidente con il c.d. anno solare 01/01 – 31/12 (Cass. 7395/2017 – Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971).

Quindi il vincolo di solidarietà tra acquirente e venditore funziona con riferimento all’anno dell’esercizio contabile del condominio di riferimento. Pertanto i debiti vecchi oltre i due anni antecedenti alla data di trasferimento dell’immobile, anche se riportati a “nuovo” negli esercizi successivi, non potranno essere imputati all’acquirente cosi come ha precisato il Tribunale di Milano secondo il quale l’approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (vale a dire, della “posta” inserita nell’ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di “rendiconto”) non determina uno “spostamento” temporale del debito, che va sempre riferito all’annualità di specifica competenza. In realtà, si tratta di “un mero riepilogo contabile” (Trib. Milano 23 gennaio 2003). Si precisa che il termine per calcolare il periodo di cui alla norma il termine iniziale è quello della data dell’atto di trasferimento (atto notarile – decreto di trasferimento – sentenza di trasferimento).

I soggetti coinvolti nella solidarietà: obbligato in via principale è il pieno proprietario dell’unità immobiliare che acquisisce, così, la qualità di condomino. Ma per essere obbligati ai contributi condominiali non è necessario divenire titolari del diritto di proprietà sull’immobile nella sua interezza, infatti anche il titolare di un diritto reale “minore” potrebbe trovarsi soggetto al pagamento dei contributi/oneri condominiali. In effetti le spese condominiali incombono, salvo quelle straordinarie, sull’usufruttuario o sul titolare del diritto di abitazione, anche se trattasi di diritti reali limitati rispetto al diritto di proprietà, ma pur sempre suscettibili di espropriazione (art. 1010 c.c.) e, quindi, di vendita/trasferimento e/o all’asta in sede giudiziale. Come da consolidato orientamento giurisprudenziale, il meccanismo del subentro dell’acquirente negli oneri/debiti condominiali del venditore, opera unicamente nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della unità immobiliare facente parte del condomino, e non anche nel rapporto interno tra venditore ed acquirente. In tale ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore.

La sentenza in commento (Cass. 2265/2017) ha applicato l’art. 63 disp. att. c.c. ante legge di riforma del 2012, e quindi occorre coordinare il vincolo di solidarietà sopra esaminato con quanto stabilito dal nuovo art. 63 comma 5 disp. att. c.c. in base al quale “…chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto…”. Quindi anche dopo la sottoscrizione dell’atto di trasferimento il venditore/cedente rimane unico obbligato per il pagamento dei contributi condominiali, sino a quando non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento (o sua certificazione), e solo da questo momento il venditore/cedente perde definitivamente lo status di condomino, che passa in capo all’acquirente, e può trovare applicazione la “solidarietà passiva” prevista dal comma precedente. In altri termini, il trasferimento di detto status in capo all’acquirente si verifica non immediatamente e per effetto della vicenda traslativa, ma unicamente come conseguenza della trasmissione all’amministratore della copia autentica dell’atto di trasferimento. Si tratta peraltro di una disposizione da porre in collegamento con il gruppo di norme riformate che disciplinano ora in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione dei dati in capo all’amministratore; il riferimento è all’art. 1130, n. 6, c.c., il quale prevede che ogni variazione dei dati contenuti nel nuovo registro dell’anagrafe condominiale debba essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dal suo verificarsi (art. 1130 registro dell’anagrafe condominiale).

In conclusione alla luce di quanto sopra esposto, tornando alla domanda principale (Cass. 24654/2010 e Cass. ord. 702/15) in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio l’acquirente sarà tenuto al pagamento:

a) dei contributi condominiali attinenti le opere di manutenzione ordinaria materialmente eseguite nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto ed in quello precedente;

b) dei contributi condominiali attinenti le opere straordinarie ovvero le innovazioni se deliberate dall’assemblea nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto o in quello precedente. Pertanto, anche qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipulazione dell’atto.

Obbligazione dell'acquirente per i contributi condominiali del venditore

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (articolo 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile).

Con il contratto di compravendita sono trasferiti tutti i diritti derivanti dal contratto ma anche tutti gli oneri relativi all’immobile. L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava su ciascun condomino per il solo fatto di avere una quota di proprietà e in ipotesi di vendita di tale quota, chi subentra, ovvero chi acquista, è tenuto, in solido con il dante causa, alle spese dovute da quest’ultimo e non ancora da lui versate al momento dell’alienazione.
L’amministratore può esigere, indifferentemente, la riscossione dei contributi da entrambi i condomini, cosicchè il condomino acquirente potrebbe vedersi notificare decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo qualora il suo predecessore sia moroso. 

Riforma condominio: responsabilita' solidale o parziaria dei condomini?

E' diffusa la convinzione tra molte persone che la riforma delle norme sul condominio abbia suddiviso la responsabilita' dei singoli condomini nei confronti dei fornitori, rendendo giustizia, in qualche modo, ai condomini che pagano regolarmente le rate.
In realta' non e' cosi in quanto la situazione cambia  proprio a discapito dei condòmini che pagano puntualmente quanto di loro competenza.
Viene infatti introdotto un nuovo comma nell'art.63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che prevede che: "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini", confermando quindi proprio la responsabilita' solidale tra i condomini, anche se prima esiste l'obbligatorieta', da parte dei fornitori, di agire nei confronti dei morosi. Un po' come avviane per la responsabilita' dei soci di una societa' di persona: il debito della societa' puo' essere chiesto ai soci solo dopo preventiva escussione del patrimonio sociale, pur rimanendo solidalmente e illimitatamente responsabili i singoli soci.
Tale norma viene così a costituire la base, ovvero la conferma, della solidarietà passiva tra i condòmini, con la sola attenuazione che i creditori, prima di potersi rivolgere avverso i condòmini in regola, dovranno prima escutere il patrimonio di quelli morosi.
Se questi ultimi sono soggetti falliti ovvero con un patrimonio incapiente ovvero inesistente, i creditori potranno solo allora rivolgersi avverso gli altri malcapitati condòmini che hanno gia' pagato regolarmente.
Resta però da capire se i creditori potranno rivolgesi ad uno solo di questi ultimi per l'intero loro credito ovvero se dovranno limitarsi a richiedergli solo la rispettiva quota del debito non onorato dal condòmino moroso.
A fronte di tale nuovo scenario, la riforma impone all'amministratore di:
-agire in giudizio avverso i condomini morosi
-comunicare i loro nominativi ai fornitori
La riforma del condominio va quindi a incidere sensibilmente sulla situazione generatasi nel 2008 per effetto della sentenza del 9148 delle Sezioni Unite della Cassazione che aveva ritenuto sussistere, in quell'occasione, il principio di parziareta' per il quale chi aveva gia' pagato non era piu' tenuto a pagare nuovamente per i condomini morosi. Dunque, per effetto di detta decisione, non esisteva responsabilità solidale, come in precedenza riteneva la giurisprudenza prevalente.

Spese straordinarie: a chi spettano in caso di compravendita?

Nella ripartizione delle spese condominiali tra acquirente e venditore, mentre per quelle di ordinaria amministrazione il discorso non presenta particolari difficolta', per le spese straordinarie la questione presenta incertezze, anche in considerazione della non unanimità in materia.

Innanzi tutto e' necessario valutare i patti contenuti nell'atto di compravendita. Successivamente e' necessario tener presente la norma di riferimento che e' l'art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che al secondo comma recita: “Chi subentra nei diritti di un condominio e' obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente”.
Secondo parte della giurisprudenza il momento rilevante e' il rogito notarile, e quindi non assume alcuna importanza la data della delibera: fino all'atto di compravendita paga il venditore, successivamente l'acquirente. Quindi secondo questa interpretazione e'  quest'ultimo che e' tenuto a versare le rate straordinarie, seppur deliberate dal venditore.
Secondo un'altra tesi invece il momento essenziale per l'attribuzione delle spese e' la data della delibera assembleare nella quale sono stati  approvati i lavori straordinari.

Sarà quindi il precedente proprietario a dover versare le spese straordinarie, avendo contribuito alla delibera. Probabilmente questa ultima interpretazione e' preferibile. E questo anche nel caso in cui dopo la compravendita venga deliberato un aumento di una spesa straordinaria gia' preventivata.
Resta in ogni caso ferma la solidarieta' tra acquirente e venditore nei confronti del condominio per l'esercizio in corso e quello relativo all'anno precedente. E anche in questo caso potrebbe interpretarsi la questione in modo diverso per varie ragioni. Infatti la gestione straordinaria potrebbe avere un inizio e una fine diversa dal periodo cui fa riferimento la gestione ordinaria. Nel caso in cui i lavori straordinari abbiano una durata superiore ad un anno, a quali date bisogna riferirsi?
Inoltre una volta individuato l'ano in corso ed il precedente, si dovrebbe far riferimento al momento di sostenimento della spesa o, diversamente, al momento di scadenza della rata per il condòmino?

Condomini morosi, ma chi paga?

Avevamo gia' affrontato la questione sollevata dalla sentenza della Corte di Cassazione 9148/2008 che prevede la parziarieta' dei debiti condominiali nel post Condomino moroso e la solidarieta' nel condominio.
Con la citata sentenza e' stato affermato che ogni condomino risponde solo per la propria quota di spese, quindi i fornitori non possono richiedere l'intero importo a ciascun condomino ma devono agire esclusivamente nei confronti di coloro che non hanno versato le rate condominiali.
Per far questo l'amministratore deve comunicare i dati dei condomini morosi con indicati gli importi dovuti da ciascuno. Peraltro questa comunicazione non lede la privacy, come ha chiarito il Garante nel settembre 2008.

A distanza di un po' di tempo dalla sentenza vi e' tuttavia da prendere atto che tale principio non e' stato pienamente applicato dalla giurisprudenza di merito che ha invece, quantomeno in alcuni casi, riaffermato la regola della solidarieta'.
Da cio' ne discende che e' consigliabile trattare certe condizioni con la ditta appaltatrice del condominio, nel senso di prevedere contrattualmente una separazione di responsabilita' tra i condomini, oppure, se questo non viene accettato, quantomeno inserire una norma che preveda che la responsabilita' solidale scatti solo successivamente ad un'infruttuosa esecuzione nei confronti dei condomini morosi.

Responsabilita' dei condomini nei confronti dei fornitori

Con la sentenza n. 9148 del 2008 la Suprema Corte a sezioni unite ha sancito l’inapplicabilità del principio della solidarietà passiva, indicando che i condomini devono partecipare alle spese di manutenzione e ne rispondono verso i terzi solo in proporzione alla loro quota. Questo significa che il singolo condomino non garantisce l’intero debito nei confronti dei fornitori, salvo poi rivalersi sugli altri, ma solo per la propria quota.

Tuttavia anche dopo la sentenza della Corte di Cassazione i Tribunali hanno emanato innumerevoli sentenze in senso contrario, affermando e ribadendo la solidarieta' tra condomini, che detta in altri termini significa che se un condomino non paga sono gli altri che devono anticiparne le quote; poi, se vogliono, come condominio possono procedere al recupero coattivo. Nel caso in cui, infine, il recupero coattivo fosse infruttuoso sarebbero gli stessi condomini solvibili a doversi suddividere il debito, consolidandolo, tra di loro. In altre parole, il creditore (cioe' un fornitore del condominio) puo' richiedere l’intero importo anche ad un solo condomino da lui scelto, non essendo tenuto ad agire proquota nei confronti degli altri condomini, nel caso , naturalmente, il condominio non provveda.

Ma se non esistesse la responsabilita' solidale chi si potrebbe permettere di lavorare o fornire energia o quant’altro ad un condominio? E’ vero che puo' non sembrare giusto che un condomino debba pagare anche per gli altri, mentre un’impresa deve accollarsi, per sua stessa natura, un certo rischio d’impresa, che comprende anche il rischio di dover recuperare un credito. Ma come potrebbe un’impresa chiamata a fornire il condominio a valutare correttamente il rischio che sta correndo? Se si consolidasse il principio della parziarita', in contrapposizione a quello della solidarieta', vuoi vedere che in alcuni condomini sarebbe difficile trovare fornitori?