Comunicazione spese detribili: proroga all'8 marzo

Anche gli amministratori condominiali, da un po di tempo, devono tenere conto di alcune scadenze fiscali. E come tali non prorogabili.
Invece l'Agenzia delle Entrate, puntualmente sempre da ulimo, è abituata, talvolta a prorogare certe scadenze.

Anche quest’anno gli amministratori condominiali avranno una settimana in più per trasmettere le informazioni sulle spese che permettono ai condomini di usufruire della detrazione fiscale del 50% per i lavori edili e le altre spese ammesse al beneficio fiscale.
Quindi la scadenza viene uniformata a quella per l'invio della Certificazione Unica, già prevista all'8 marzo.
Infatti con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate 27 febbraio 2019 n. 48597, d’intesa con il Dipartimento della Ragioneria generale dello Stato, infatti, viene previsto che anche per quest’anno gli amministratori di condominio possano effettuare l’invio dei dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, anziché entro il 28 febbraio, fino all’8 marzo 2019.
La comunicazione, come noto, deve essere effettuata, esclusivamente in via telematica:
- direttamente da parte dei soggetti obbligati, mediante il servizio telematico Entratel o Fisconline, in relazione ai requisiti posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni;
- oppure tramite gli intermediari abilitati (es. dottori commercialisti, esperti contabili, ecc.), comprese le società del gruppo.

Proroga al 7 marzo della comunicazione spese detraibili

Prorogata al 7 marzo la scadenza per l’invio dei dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico effettuati sulle parti comuni. Quindi gli amministratori condominiali avranno 7 giorni in piu’ per questo adempimento.

Queste informazioni, se trasmesse entro questa data, saranno utilizzate per l’elaborazione del 730 precompilato, senza alcun impatto negativo sui contribuenti.

Mod. 770/2011: possibile ravvedimento entro il 31 ottobre

Ancora qualche giorno per presentare il modello 770 per chi si fosse dimenticato della scadenza di luglio (o meglio di agosto, dato che il termine era stato prorogato).
E' infatti possibile presentare regolarizzare la posizione presentando la dichiarazione dei sostituti d'imposta entro il 31 ottobre 2011 versando spontaneamente le sanzioni, in misura ridotta ad 1/10 del minimo, e quindi con E. 25,80, mediante F24, codice tributo 8911.

Imposta sostitutiva su affitti immobili dal 2011: come scegliere

E' tempo di scelte per i proprietari di immobili a destinazione abitativa locati.

Infatti i proprietari (o titolari di altro diritto reale) soggetti privati persone fisiche possono ora scegliere se versare un'imposta sostitutiva dell'Irpef, dell'imposta di registro e di quella di bollo, versando il 21% dei canoni maturati se soggetti a libero mercato e del 19% per i canoni concordati.

Come e quando e' possibile scegliere quale imposta applicare

E' possibile optare per l'imposta sostitutiva in sede di registrazione del contratto o in caso di proroga. La scelta vale per tutto il periodo di durata del contratto o comunque per la durata residua in caso di scelta esercitata nelle annualita' successive.

In ogni caso il proprietario puo' revocare l'opzione nelle annualita' successive entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro, imposta che da quell'anno e' quindi dovuta. Successivamente e' comunque consentito ritornare al regime sostitutivo.

Regole da applicare per il 2011

Per il primo periodo di applicazione sono stabilite alcune regole particolari

• Contratti gia' registrati ovvero con termine di pagamento scaduto fino al 7 aprile 2011

Il regime e' applicabile anche a questi contratti, ovvero a quelli risolti anticipatamente a tale data. L'imposta di registro e di bollo gia' pagate non sono rimborsabili.

In questo caso il proprietario locatore puo' applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi presentata nel 2012 (redditi per il 2011).

• Contratti per i quali il termine di registrazione o versamento dell'imposta di registro scade dal 7 aprile al 6 giugno 2011

La registrazione o il versamento possono essere effettuati fino al 6 giugno, e cosi' anche l'opzione per la cedolare secca. L'agenzia delle Entrate sta' approntando un software per effettuare l'opzione in via telematica.

Versamento degli acconti 2011

Da notare che se si opta per la tassazione ad imposta sostitutiva, nel corso del 2011 sono dovuti gli acconti, calcolati sull'85% dell'imposta e da versare per il 40% entro il 16 giugno e il 60% entro il 30 novembre 11. Se l'acconto calcolato e' inferiore a E. 257,52, deve essere versato in un'unica soluzione entro il 30/11.

Imposta di registro volontaria in caso di riduzione del canone di locazione

L'accordo con il quale viene concordata la riduzione del canone di locazione immobiliare non e' soggetto all'obbligo di registrazione. L'Agenzia delle Entrate ha infatti constatato che tale atto non e' inquadrabile tra le cessioni, proroghe e risoluzioni, ne' tra gli eventi sopravvenuti che comportano una liquidazione dell'imposta.
Le parti possono naturalmente provvedere ugualmente alla registrazione, anche per attribuire data certa a tale accordo, ed in questo caso l'imposta da pagare e' pari ad E. 67. Sul documento occorre inoltra applicare una marca da bollo da E. 14,62.
La registrazione e' peraltro consigliabile in quanto risponde ad esigenze probatorie dato che ne consegue una riduzione dell'imposta di registro e ha conseguenze anche sulle imposte dirette.

A rischio il rimborso dell'Iva sul gas metano

Ad una lettura attenta della risoluzione 108/E sorgono dubbi sulla gestione dei periodi precedenti alla pubblicazione della stessa risoluzione.
Da un lato, infatti, se e' chiaro come deve essere effettuata la fatturazione d'ora innanzi, e che i consumatori-condomini possono chiedere il rimborso al gestore-erogatore nell'ordinario termine di prescrizione di 10 anni dell'Iva addebitata in eccesso in fattura, dall'altro lato l'Agenzia delle Entrate ha puntualizzato che data l'eccezionalita' della situazione deve essere escluso l'utilizzo dell'art. 26 Dpr 633/72 per la rettifica Iva sulle fatture emesse.

Questo significa che gli enti erogatori del gas non potranno emettere note di credito per correggere l'errato addebito Iva ma che l'unica strada percorribile sara' quello di presentare un'istanza di rimborso, ex art. 21 Dlgs 546/92, entro 2 anni dalla data del versamento Iva.
Inoltre, dato che viene specificato che per evitare indebiti arricchimenti da parte dell'ente erogatore, questi per ottenere il rimborso dovranno dimostrare di aver restituito l'importo agli utenti. Seppure tale procedura sia garantista per le casse dello Stato, e per certi versi per gli utenti, dall'altro espone gli enti, e quindi in conseguenza i condomini, al rischio di non recuperare alcunche', considerato il tempo ristretto dei due anni dal versamento.
L'unico consiglio per gli amministratori e' probabilmente quello di incalzare i gestori inviando quanto prima le istanza di rimborso.
25/10/10

Richiesta di rimborso Iva su consumo gas metano: istruzioni per l'uso

A seguito della risoluzione dell'Agenzia delle Entrate 108/E del 2010 di cui abbiamo gia' parlato in questo post, vogliamo ora precisare alcuni aspetti e e fornire un facsimile di istanza di rimborso.

La pratica di rimborso rientra nei doveri ordinari dell'amministratore ed e' quindi proprio dovere presentarla e seguirne gli esiti. Non e' quindi necessaria alcuna autorizzazione dell'assemblea.

Nell'istanza sara' pertanto fatta richiesta della differenza sull'Iva dal 20% al 10% su 480 mc ad unita' immobiliare a decorrere dal 01/01/2008, data dalla quale e' stata prevista, appunto, l'applicazione dell'Iva al 10% sulle somministrazioni di gas metano per usi civili per i primi 480 mc.
Da notare anche che la richiesta non puo' essere inoltrata autonomamente da ciascun condomino ma va fatta dal titolare del contratto di somministrazione.
Una volta ottenuto il rimborso delle somme, sara' cura dell'amministratore imputare l'accredito con lo stesso criterio del precedente addebito. Nel caso in cui a seguito di compravendite siano cambiati i proprietari nel corso del tempo, sara' onere degli attuali proprietari procedere alla restituzione ai precedenti.
Documenti: Istanza di rimborso Iva su gas metano in condominio

Riscaldamento centralizzato: possibile chiedere il rimborso dell'Iva sul gas

Risparmiare sul costo del gas in condominio chiedendo l'addebito dell'Iva con l'aliquota ridotta al 10% e il rimborso di parte di quella gia' versata al 20%

Con la risoluzione 108/E del 2010 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito quando deve essere applicata l'aliquota al 10% sui consumi di gas per usi civili, indicando che il limite di 480 metri cubi all’anno per fruire dell’aliquota Iva agevolata al 10%, si riferisce alle singole utenze di ogni unità abitativa inclusa in condominio o cooperative di abitanti con impianti centralizzati.

Di conseguenza, la soglia massima non si applica ai consumi di tutto l'edificio nel suo complesso, ma si moltiplica per il numero degli appartamenti il cui sistema di riscaldamento e' allacciato all'impianto centralizzato.

Un bel vantaggio per i condomini che utilizzano impianti di riscaldamento di tipo centralizzato e collettivo. 

Tale regola vale a condizione che i consumi di gas metano siano fatti per scopi civili, ossia usato nelle abitazioni, per il riscaldamento, la cottura di cibi e la produzione di acqua calda. Sopra il tetto dei 480 mc i consumi sono invece tassati con l'aliquota ordinaria del 20%.

In conseguenza il condominio potra' rivolgersi direttamente al gestore del servizio per chiedere il rimborso della maggiore imposta addebitata in bolletta.
La risoluzione precisa anche che lo scaglione di 480 mc e' annuale, con decorrenza dal primo gennaio di ciascun anno e pertanto i consumi di gas naturale esposti in bolletta verranno fatturati al 10% fino a concorrenza del limite dello scaglione.

A questo proposito vale la pena ricordare, come fa anche l'Agenzia delle Entrate, che il rapporto tra condominio e imprese che erogano il gas e' regolato dalla disciplina civilistica, con tutte le conseguenze.

Rientra, invece, tra le competenze specifiche dell’Amministrazione finanziaria stabilire le modalità di recupero dell’Iva applicata in misura ordinaria e versata all’Erario dai gestori. Nel dettaglio, questi potranno recuperare l’imposta entro due anni dalla data del versamento solo a condizione che dimostrino di averla a loro volta effettivamente restituita agli utenti. In questo modo si garantisce la neutralità del tributo e, nello stesso tempo, si evita il rischio che le società di erogazione del gas si arricchiscano indebitamente, ottenendo il rimborso dell’Iva non ridata ai clienti.

Quindi amministratori colleghi: avanti con le richieste di rimborso! e commentate sia se ci riuscite che se avete difficolta'.

Documenti: Risoluzione Agenzia Entrate 108/E del 2010

Modello 770/2010 ancora qualche giorno per i ritardatari

Quest'anno la scadenza del modello 770 relativo al 2009 era inizialmente prevista il 31/07/2010. Successivamente con la proroga al 20 agosto di tutti (o quasi) gli adempimenti fiscali, anche questa scadenza e' stata rimandata di qualche giorno.
Ma per qualcuno che ancora non l'avesse presentato e' ancora possibile rimediare. E' infatti previsto che presentando la dichiarazione entro 90 giorni dalla scadenza, e quindi entro il 18 novembre 2010, la dichiarazione tardiva viene considerata validamente presentata.
La presentazione del modello deve essere accompagnata dal versamento di sanzioni relative, mediante l'istituto del ravvedimento operoso, che tuttavia ammontano a soli E. 21,00.

I versamenti delle ritenute, se non effettuati nei termini, non sono tuttavia piu' ravvedibili. Pertanto in caso di omesso versamento e' possibile effettuare ora il pagamento del tributo ed attendere poi l'avviso bonario oppure, e forse e' consigliabile, non viene effettuato adesso alcun versamento, versamento che verra' fatto quando gli importi verranno richiesti dall'amministrazione finanziaria.

La presentazione tardiva (ma nei 90 giorni) non deve essere confusa con la dichiarazione integrativa, con la quale e' possibile correggere la dichiarazione gia' inviata, magari perche' ci siamo resi conto di non aver indicato una ritenuta operata

Ritenuta al 10% per lavori con benefici 36 e 55 per cento: conseguenze sulle imprese

La ritenuta al 10% per i lavori condominiali che beneficiano della detrazione fiscale del 36% o del 55% crea problemi di liquidita' alle imprese: e' questo che si legge su alcuni giornali economici in questi giorni. Ci voleva poco a prevederlo. Alle imprese infatti viene a mancare il 10% sugli incassi, importo che, e' vero, e' un acconto sulle imposte, ma che non tiene conto dell'organizzazione dell'azienda e del suo reddito fiscale, essendo un importo calcolato esclusivamente sull'ammontare delle fatture emesse.

Voglio dire che su un lavoro di E. 100 mila vengono trattenuti circa E. 10 mila che probabilmente corrispondono al 50% del guadagnosu quel lavoro.
In questo modo si possono verificare situazioni di crediti cosi' alti che probabilmente non potranno essere utilizzati per il pagamento di imposte ma che dovranno essere chiesti a rimborso, con conseguenti costi e attese.
Ma se queste sono le conseguenze sulla imprese credo non si debba sottovalutare la possibilita' di incremento dei costi per i condomini, nel caso in cui tutte le aziende per far fronte alla mancanza di parte della liquidita' incrementino gli importi richiesti per un dato lavoro.
Non e' da sottovalutare, magari non nei condomini ma senz'altro nel settore di lavori a privati, che si assista ad un incremento di lavori non fatturati.

Condominio e impianti fotovoltaici: adempimenti fiscali

Capita sempre più di frequente che nei condomini vengano installati impianti di generazione di energia elettrica che viene poi consumata dal condominio per gli impianti a servizio dello stesso (illuminazione, ascensore ecc.).

Può anche capitare tuttavia che l'energia prodotta sia superiore alle necessita' di consumo e che quindi l'esubero venga immesso in rete ovvero venduto, realizzando cosi' , il condominio, un'entrata che viene poi accreditata ai condomini o comunque stornata le spese annuali. Nel caso in cui si verifichi ciò è pur vero che il condominio non concretizza lo svolgimento di attività commerciale abituale e quindi non ha alcuna necessità essere sottoposto agli obblighi cui lo sono le imprese (apertura della partita Iva, iscrizione nel registro delle imprese, ecc.), tuttavia le entrate della vendita costituiscono redditi da assoggettare alle imposte sui redditi. Cio' significa che le persone fisiche non titolari di redditi d'impresa o lavoro autonomo dovranno dichiarare tali redditi trai i redditi diversi, come attivita' commerciale non abituale, mentre per imprese e professionisti costituiranno ricavi imponibili.
L'importo da dichiarare sarà quello comunicato l'amministratore: sarà proprio quest'ultimo che dovra' inviare un'attestazione tutti i condomini con indicato l'importo per ciascuno spettante. Tale nota dovrà essere inviata in tempi utili per poter permettere è condomini di elaborare correttamente la propria dichiarazione dei redditi.
Dal canto loro i condomini, anche i dipendenti e pensionati, avranno l'obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi nei termini e liquidare così le imposte anche sui redditi comunicati dall'amministratore condominiale.

Proroga di ferragosto e il modello 770

Condomini: ancora alcuni giorni peril modello 770

E' noto che la ormai consueta proroga di Ferragosto degli adempimenti fiscali ha posticipato di alcuni giorni in termine per il versamento delle ritenute d'acconto sui pagamenti delle fatture effettuati nel mese di luglio che ora scade il 20 agosto.

La proroga porta in dote anche il rinvio al 20 agosto del termine per presentare il modello 770. Seppur dell'ultimo momento, il maggior termine potrà essere utilizzato non solo per presentare quei modelli 770 che per le più svariate ragioni potevano non ancora essere stati elaborati, ma anche per beneficiare fino al 20 agosto del termine per il ravvedimento operoso sulle ritenute non versate relative all'anno 2009.

Condomini e ritenute d'acconto: modifiche e chiarimenti

Condomini: nessuna ritenuta sulle fatture per il 36% e 55%
Avevamo già parlato di una anomalia che riguardava la doppia ritenuta d'acconto sulle fatture per le quali si usufruisce della detrazione del 36% o 55% quando il committente e' un condominio (Doppia ritenuta d'acconto da luglio 2010).
Ora a distanza di quasi un mese dall'entrata in vigore della legge (in particolare si tratta del decreto-legge 78/2010 convertito con la legge 122 del 30 luglio 2010) che ha previsto la ritenuta del 10% da effettuarsi da parte delle banche e' giunto un chiarimento, con una circolare 40/E del 28 luglio 2010: la ritenuta del 10%, in quanto normativa speciale, prevale sulla norma generale. Ciò significa che il condominio nell'ambito delle spese per il 36% e 55%, all'atto del pagamento non dovrà operare alcuna ritenuta d'acconto, né quando si trova saldare una fattura dell'impresa che ha lavorato in appalto, sulla quale di solito veniva applicata la ritenuta del 4%, ne' quando viene saldata la fattura di un professionista per i quale solitamente veniva operata la ritenuta del 20%.

In pratica il condominio operera' correttamente comportandosi come un qualunque privato: nessuna ritenuta.

Si tratta di una finta semplificazione nella pratica complichera' un po' la vita agli amministratori condominiali che dovranno districarsi tra fatture con ritenuta da indicare nel modello 770, fatture senza ritenuta da indicare nel quadro AC dell'Unico, e fatture senza ritenuta (magari degli stessi fornitori per i quali in altre occasioni nel corso dello stesso anno fiscale è stata operata la ritenuta) da non indicare il quadro AC, caso questo che interessera' le fatture pagate secondo le nuove regole.

Ritengo che questa modifica comporti anche in alcuni casi modifica del software che gli amministratori utilizzano per la gestione dei pagamenti delle fatture ed il versamento delle ritenute.

Da notare che le stesse regole che valgono per la detrazione del 36% sono applicabili anche alle spese per le quali potrà beneficiare della detrazione del 55%.

Doppia ritenuta d'acconto da luglio 2010

Attenzione! per il post piu' aggiornato su quest'argomento clicca qui sotto:

Condomini e ritenute d'acconto: modifiche e chiarimenti

Con la manovra estiva del 2010 (DL 78/2010) e' stato previsto che su tutti i bonifici effettuati per beneficiare della detrazione del 36% o del 55%  a decorrere dal 1° luglio sia applicata una ritenuta d'acconto del 10%. L'adempimento pero' non spetta al condominio che continuera' ad operare come in precedenza la ritenuta del 4% sull'imponibile fattura.

Si tratta di un obbligo che investe le banche (o le Poste Italiane). Sono queste a dover operare la ritenuta d'acconto. E' infatti la banca destinataria del bonifico, ovvero la banca presso la quale l'impresa beneficiaria del pagamento intrattiene il rapporto di conto corrente, che dovra' operare la ritenuta. Quindi e' la banca presso la quale arriva il bonifico che tratterra' una parte del denaro bonificato per poi versarlo nelle casse dell'Erario.

La conseguenza di questa disposizione sara' senz'altro poco gradita alle imprese che lavorano per i condomini, alle quali viene trattenuto un 4% gia' dal condominio e un altro 10% dalla banca: insomma, facendo un esempio, invece di incassare E. 11.000,00 (E. 10.000,00 oltre Iva 10%) la ditta incassa poco piu' di E. 9.500,00.
La norma, e nemmeno il provvedimento attuativo, non chiarisce quale debba essere la base imponibile per la ritenuta del 10%; d'altra parte la banca destinataria non potrebbe in alcun modo conoscere la struttura della fattura ed applicare la ritenuta sull'imponibile: e cosi', tanto per non sbagliarsi, viene sottoposto a ritenuta l'intero importo bonificato, comprensivo di Iva e di spese anticipate talvolta presenti nelle fatture dei professionisti, escluse dalla normativa Iva dalla base imponibile.
Sarebbe auspicabile un chiarimento o una modifica che tenesse conto dell'anomalia di una doppia ritenuta sulla stessa prestazione.

Modello 770/2010: prossima la scadenza

Scade il 2 agosto 2010 il termine di presentazione del modello 770 relativo al 2009, adempimento che riguarda quasi sempre anche i condomini. Eppure come risulta da un recente articolo de Il Sole 24 Ore, il 42% dei condomini circa non presenta il modello 770, titolando "Fuori legge quattro condomini su dieci".
Semplice dimenticanza, ignoranza della normativa o lavori non fatturati? E' anche vero che il condominio non e' sempre tenuto alla presentazione del modello, ma basta poco perche' scatti l'obbligo, anche una sola fattura per un servizio di pulizia o manutenzione nell'arco di un anno.
Il consiglio e' quello di rivolgersi sempre ad amministratori condominiali affidabili che svolgano professionalmente l'attivita', anche perche' sono previste sanzioni che poi ricadono sul condomninio e quindi sui condomini. Fino ad oggi i controlli non sono stati molti ma l'amministrazione finanziaria, come abbiamo capito, ha tutti i dati per effettuare i controlli opportuni. Insomma c'e' da mettersi in regola!

Dichiarazione Iva agevolata al 10%

Avevamo già avuto occasione di parlare in un precedente post dell'dell'Iva agevolata al 10% nei condomini a prevalente destinazione abitativa. Benché sia di legge, giustamente molti fornitori del condominio richiedono una dichiarazione, sotto la responsabilità dell'amministratore condominiale, nella quale si attesti che il condominio è a prevalente destinazione abitativa. Ho quindi predisposto un modello facsimile che può essere semplicemente scaricato e personalizzato cliccando qui sotto:
Preleva il modello per la richiesta dell'Iva agevolata al 10%.

Tassa occupazione suolo pubblico e detrazione 36%

Tassa occupazione suolo pubblico (Tosap) e detrazione 36% per interventi recupero edilizio

 Come sappiamo ormai da diversi anni e' possibile detrarre il 36% delle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico del contribuente, per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni di edifici residenziali nonché sulle singole unità immobiliari.
Le spese piu' rilevanti sono senz'altro quelle edili e per i professionisti.
L'Agenzia delle Entrate con la circolare 121/E del 2008 ha individuato le spese detraibili indicando in particolare quelle relative a prestazioni professionali connesse all'interento, le spese per la messa in regola degli edifici, per l'acquisto dei materiali, l'imposta sul valore aggiunto, l'imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori, gli oneri di urbanizzazione e gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi.
Dato che l'elencazione non ha valore tassativo, come si evince dall'ultima voce (... gli altri eventuali costi ...) l'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 228/E del 2009, ha indicato che anche la tassa per l'occupazione del suolo pubblico, pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull'area pubblica necessario all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile, è da considerarsi come onere strettamente collegato alla realizzazione dell'intervento edilizio.
Sulle modalita' di pagamento della tassa l'Agenzia delle Entrate ha ritenuto che il versamento mediante conto corrente intestato al concessionario del servizio di accertamento e riscossione del tributo non precluda l'applicabilità del beneficio. D'altra parte il pagamento da effettuasi con modalita' "obbligate" e' comune anche all'imposta di bollo, ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori, per le quali non e' richiesto il bonifico.

Detrazione 36% condominio: come calcolare la quota spettante

Come calcolare la quota spettante a ciascun condomino?
La domanda e' di interesse sia per l'amministratore che deve rilasciare la certificazione in quanto deve essere sicuro di rilasciare un'attestazione veritiera, sia per i condomini che possono beneficiare della detrazione.
Dubbi potrebbero sorgere quando, al momento del rilascio della certificazione, alcuni condomini non abbiano versato interamente la loro quota oppure quando non vi e' coincidenza di anno fiscale tra il pagato da parte di un condomino e il pagato da parte del condominio.
Per risolvere la questione ci viene in aiuto l'Agenzia delle Entrate con Circolare n. 122 del 1999, paragrafo 4.8, in quanto viene chiarito che ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali la detrazione compete con riferimento alla anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell'amministratore e nel limite delle rispettive quote dello stesso imputate ai singoli condomini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio al momento della presentazione
della dichiarazione, anche anticipatamente o posticipatamente rispetto alla data di effettuazione del bonifico.
Insomma, non qualifica la data e l'importo versato dal condomino ma conta esclusivamente quanto pagato dal condominio.

Ritenute d'acconto e altri adempimenti fiscali

Ormai sono alcuni anni che al condominio sono stati attribuiti importanti obblighi tributari.
Dal 2007 e' stato introdotto l'obbligo per i condomini di operare le ritenute d'acconto sulle fatture dei fornitori di alcuni servizi di cui beneficia il condominio, ma capita tutt'ora che non tutti ne siano a conoscenza.

In pratica il fornitore del servizio non incassera' dall'amministratore il totale fattura ma un importo inferiore, in quanto la differenza dovra' essere versata dal condominio all'erario tramite il modello F24; non si tratta di imposte a carico del condominio, piuttosto di un importo che viene scalato dal totale fattura.

Questo adempimento e' poco gradito dai fornitori e comporta notevole impegno all'amministratore

• entro il 16 del mese successivo al pagamento devono essere versate le ritenute con modello F24
• entro la fine del mese di febbraio dell'anno successivo devono essere predisposte ed inviate le certificazioni delle ritenute operate ai fornitori (non le copie degli F24)
• nell'anno successivo al pagamento delle fatture, entro il termine di anno in anno previsto deve essere predisposta ed inviata la dichiarazione fiscale dei sostituti d'imposta, modello 770

E' importante sapere che la ritenuta deve essere versata indipendentemente dall'ammontare del pagamento effettuato, ovvero anche se e' stato pagato solo un acconto. Naturalmente dovra' essere versata solo la parte proporzionata all'acconto.

Ma quali sono le prestazioni soggette a ritenuta del 4%?
La ritenuta d'acconto del 4% è applicabile ai corrispettivi dovuti per le prestazioni relative a contratti d'appalto effettuate nell'esercizio di impresa nonché nell'esercizio di attività commerciali non abituali.
L'obbligo della ritenuta è esteso anche alle prestazioni derivanti da contratti d'opera.
Non sono esenti dall'obbligo nemmeni i piccoli condomini senza amministratore. In questo caso la ritenuta deve essere versata da un qualunque condomino utilizzando il codice fiscale del condominio.
A titolo esemplificativo le prestazioni assoggettate a ritenuta d'acconto 4% sono le manutenzioni in genere dell'edificio condominiale (impianti elettrici, idraulici, caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni) e servizi di pulizia.
Non deve essere operata la ritenuta su:

• somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili;
• contratti di assicurazione
• contratti di trasporto
• fornitura di beni con posa in opera (è necessario che la posa in opera assuma una funzione accessoria rispetto alla cessione del bene, ma nel dubbio e' sempre meglio effetuare la ritenuta)
• prestazioni di lavoro autonomo, anche occasionale (ali prestazioni sono comunque assoggettate alla ritenuta d'acconto del 20%, salvo se effettuate nell'ambito del regime fiscale agevolato previsto per le nuove iniziative professionali)
• prestazioni rese da persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale per le nuove iniziative imprenditoriali. A tal fine l'amministratore del condominio deve acquisire la dichiarazione dell'interessato in base alla quale sia desumibile che il
  reddito cui le somme afferiscono è soggetto ad imposta sostitutiva
  

Mi rendo conto che la questione non e' semplice e ritengo sia sempre opportuno chiedere al proprio fiscalista.

Codici tributo
La ritenuta, come detto sopra, deve essere versata tramite il mod. F24, entro il giorno 16del mese successivo a quello del pagamento del corrispettivo, con i seguenti codici tributo, variabili in funzione della tipologia di societa' che percepisce il compenso:

• 1019 quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRPEF
  dovuta dal percipiente (ditte individuali e societa' di persone);
• 1020 quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRES
  dovuta dal percipiente (societa' di capitali, cooperative ecc.).

E' naturalmemnte ancora valido l'altro codice tributo relativo ai compensi erogati a professionisti come geometri, ingegneri, ecc. (cod. trib. 1020). In questo caso la ritenuta da effettuare e' del 20%.

Compilazione del quadro AC del modello Unico
L'obbligo di effettuare la ritenuta d'acconto non esonera l'amministratore del condominio a presentare annualmente, in sede di
dichiarazione dei redditi (mod. UNICO PF-SP-SC-ENC), il quadro AC. In questo quadro dell'Unico devono essere inseriti i dati relativi ai beni e servizi non assoggettati a ritenuta acquistati dal condominio, sempreché l'importo complessivo (IVA compresa) sia superiore a € 258,23. Sono comunque esclusi, a prescindere dall'importo, i dati riferiti alle forniture d'acqua, energia elettrica, gas e telefoniche.
Per ulteriori approfondimenti e' disponibile la guida dell'Agenzia delle Entrate.

Detrazione 36%: la certificazione dell'amministratore condominiale

A seguito di lavori su parti condominiali che beneficiano della detrazione fiscale del 36% l'amministratore deve rilasciare un'attestazione con l'indicazione dell'importo spettante a ciascun condomino.

Come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con Circolare n. 122 del 1999, paragrafo 4.6, nel caso di lavori condominiali, la certificazione dell'amministratore che attesta di aver ottemperato a tutti gli adempimenti richiesti al fine della detrazione, e' sufficiente perche' il contribuente possa beneficiare di detta detrazione.

Infatti se e' pur vero che generalmente e' necessario esibire la documentazione relativa alle spese sostenute (costituita dalle ricevute dei bonifici bancari, dalle quietanze di pagamento degli oneri di urbanizzazione, dagli attestati di versamento delle ritenute operate dal condominio sui compensi dei professionisti, nonche' dalla

quietanza rilasciata dal condominio attestante il pagamento delle spese imputate al singolo condomino e, inoltre, dalla ricevuta postale della raccomandata con la quale e' stata trasmessa al Centro di Servizio delle imposte dirette e indirette competente la comunicazione di inizio lavori), con la sopra menzionata circolare e' stato precisato che per gli interventi realizzati sulle parti comuni, e' consentita la detrazione utilizzando la certificazione dell'amministratore del condominio che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti ai fini della detrazione fiscale del 36% e la somma (che rappresenta la quota millesimale attribuibile al condomino) di cui il contribuente puo' tenere conto ai fini della detrazione.

Fac-simile certificazione dell'amministratore

Oggetto : comunicazione ex L. 449/97 inerente spese per le quali spetta la detrazione del 36% a fini Irpef per lavori di manutenzione condominiali.

Con riferimento alla L. 449/97, invio in allegato il prospetto di ripartizione dei pagamenti effettuati dal condominio nell’anno 2008 per i quali spetta la detrazione del 36% a fini IRPEF.

E’ onere di ciascun condomino verificare la sussistenza delle condizioni personali che permettano la detrazione fiscale. 

Ricordo inoltre che qualora ne avesse necessità, le copie dei giustificativi di spesa e dei bonifici, oltreché delle comunicazioni effettuate al centro di servizi imposte dirette e indirette sono a Sua disposizione presso lo studio del sottoscritto.

Preciso inoltre che la comunicazione al Centro Servizi Imposte competente è stata inviata in data xx/xx/xx e che l’amministratore ha adempiuto a tutti gli obblighi di legge. 

Si allega ripartizione detrazione fiscale 36% anno 20XX; 

Cordiali saluti.

Firmato l’amministratore condominiale