Vivere in condominio

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13/05/25

Spese Condominiali e Vendita Immobile: come funziona?

Se hai venduto un immobile in condominio, attenzione: le spese straordinarie approvate prima del rogito restano a tuo carico, anche dopo la vendita. Ecco cosa dice la legge e la recente giurisprudenza.

📌 Cosa Stabilisce la Legge?

🔹 Art. 63 disp. att. c.c.:

Venditore: resta obbligato per le spese condominiali fino alla data di trasferimento (rogito o comunicazione all’amministratore).
Acquirente: subentra nella posizione del venditore, ma può rivolgersi a lui per il rimborso delle spese già deliberate.

🔹 Principio di solidarietà passiva:

Il condominio può chiedere il pagamento sia al venditore che all’acquirente.
Se l’acquirente paga, ha diritto a rifarsi sul venditore.

⚖️ Cosa Ha Deciso il Tribunale di Siracusa (Sent. n. 529/2025)?

✔ Caso concreto: Una società (Alfa) aveva trasferito un immobile a Beta tramite scissione.
✔ Controversia: Il condominio chiedeva ad Alfa il pagamento di spese approvate prima della scissione.
✔ Decisione:

Alfa doveva pagare, perché le spese erano state deliberate prima del passaggio di proprietà.
Beta (la nuova proprietaria) avrebbe potuto chiedere il rimborso ad Alfa, ma il condominio aveva diritto a essere pagato immediatamente.

💡 Cosa Devi Sapere Se Sei...

1️⃣ Venditore

⚠️ Se ci sono spese straordinarie approvate prima della vendita:

Rimarrai obbligato a pagarle, anche dopo il rogito.
Puoi pattuire con l’acquirente un accordo privato, ma il condominio non ne è vincolato.

2️⃣ Acquirente

📌 Controlla sempre:

Le delibere condominiali degli ultimi 2 anni.
Se ci sono spese in sospeso, chiedi al venditore di saldarle prima del rogito.

3️⃣ Amministratore Condominiale

🔧 Strumenti per recuperare i crediti:

Decreto ingiuntivo (senza bisogno di autorizzazione assembleare).
Azione legale contro venditore o acquirente.

📌 Eccezioni e Conferme dalla Cassazione

✔ Cass. n. 11199/2021:

"Le spese deliberate prima della vendita restano a carico del venditore, anche se i lavori iniziano dopo."

✔ Patto tra venditore e acquirente:

Vale solo tra loro, ma il condominio può ignorarlo.

🚀 Conclusione

Venditore: tieni conto delle spese in approvazione prima di firmare il rogito.
Acquirente: fai due diligence sulle delibere condominiali.
Condominio: agisci con decreto ingiuntivo per recuperare rapidamente i crediti.

26/04/11

Vendita immobile e detrazione Irpef 36% per lavori di ristrutturazione

In caso di vendita dell’immobile sul quale sono stati realizzati gli interventi di ristrutturazione per i quali spetta la detrazione fiscale del 36%, evento che puo' capitare anche in considerazione del lungo lasso di tempo necessario per detrarre le spese per lavori di ristrutturazione degli immobili (generalmente 10 anni), le rate di detrazione che il venditore non ha, in tutto o in parte utilizzato, spettano, per i periodi d’imposta rimanenti, all’acquirente dell’unità immobiliare.

In particolare, l'acquirente può beneficiare della detrazione in relazione alle rate maturate a partire dal periodo d’imposta in cui ha acquistato l’immobile.
Per poter subentrare nel beneficio riconosciuto al venditore dell’immobile ristrutturato, sebbene, appunto, questi non ne abbia fruito in concreto, l’acquirente dovrà comunque essere in possesso della documentazione attestante la ristrutturazione dell’immobile e la vendita.

Nessun trasferimento della detrazione si verifica invece nel caso in cui la cessione dell’unità immobiliare sia parziale come ad esempio quanto la moglie intesti al marito una parte dell’unità su cui ha eseguito interventi agevolati.

27/03/11

Certificato energetico obbligatorio nelle compravendite e locazioni

Certificazione energetica per (quasi) tutti gli immobili oggetto di contratti
E' attesa in questi giorni la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto legislativo che prevede che nei rogiti ma anche nei contratti di locazione sia inserita una clausola con la quale l'acquirente o l'affittuario danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione riguardante la certificazione energetica (per i contratti di locazione la clausola deve essere inserita solo per gli edifici che siano gia' dotati di certificazione).
Tutto questo indipendentemente se nella regione dove si trova l'immobile sia gia' stata emanata altra normativa in materia. Ovvero, in presenza di leggi regionali, queste dovranno continuare ad essere applicate ma in aggiunta si dovra' applicare anche la norma nazionale. Nelle altre regioni la norma nazionale comporta che nelle compravendite si debba essere sempre in possesso della certificazione energetica, non essendo prevista la npossibilita' di rinuncia da parte dell'acquirente. Cio' a meno che il venditore non dichiari che l'immobile e' in pessime condizioni e dichiari che l'edificio e' in classe G, ovvero la peggiore.
Nel caso in cui poi venga rogitato un immobile senza certificazione il contratto rimane valido ma ne rispondono sia il venditore che il professionista.

Annunci immobiliari con riferimento alla classe energetica
Altra disposizione che pero' dovra' essere applicata a partire dal 01/01/2012 e' quella che prevede che tutti gli annunci commerciali di vendita degli immobili debbano riportare la classe energetica.