Per le ristrutturazioni sulle parti comuni condominiali è sempre necessario il C. F.: Circolare Agenzia Entrate

Tra i chiarimenti forniti con Circolare 21 maggio 2014, n. 11, l’Agenzia delle Entrate, in merito agli interventi
di recupero del patrimonio edilizio, ha precisato, in particolare, che:

• il coniuge convivente del proprietario dell’immobile può portare in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi le spese sostenute relative ai lavori condominiali pagate con assegno bancario tratto sul conto corrente cointestato;
• anche in presenza di un “condominio minimo”, ossia composto da un numero inferiore a otto condomini, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall’art. 16-bis, TUIR, i condomini devono richiedere il codice fiscale per l’edificio ed eseguire tutti gli adempimento previsti dalla norma a nome del condominio stesso. Per i bonifici è necessario indicare, il codice fiscale del condominio e quello del condomino che effettua il pagamento;
• è riconosciuta comunque la detrazione in caso di indicazione errata nella causale del bonifico dei riferimenti normativi della detrazione per riqualificazione energetica in luogo di quella per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, se dovuta a un mero errore materiale. Il ragionamento vale anche nel caso opposto.

Piccolo condominio e condominio minimo

Il condominio esiste ogni qualvolta in un edificio vi siano piu' persone proprietarie di porzioni esclusive insieme a parti di uso comune a tutti i proprietari. In conseguenza il condominio "esiste" anche senza un atto formale di costituzione ma per un semplice fatto, la contitolarita' e l'indivisibilita', la comunione forzosa di alcuni beni.

Il codice civile prevede all’art. 1129 c.c.:

Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

Questo significa che in quelle ipotesi in cui il numero dei condomini (ossia dei proprietari delle unità immobiliari) è pari a cinque, o superiore, l’assemblea deve nominare un amministratore. Se non lo fa, ogni condomino può chiedere autonomamente all’Autorità Giudiziaria di provvedere alla nomina in sostituzione dell’assemblea inadempiente.

Nel caso in cui, invece, icondomini siano meno di 5, cioe' quando si parla di condominio minimo e di piccolo condominio non essendo obbligatoria la nomina dell’amministratore, i condomini, non potranno chiedere la nomina all'autorita' giudiziaria ma, nel caso in cui il condominio non riesca a prendere le decisioni necessarie per l’amministrazione delle cose comuni, un condomino potra' chiedere al Tribunale nominare un amministratore ad acta cioe' per un tempo e con obiettivi limitati, he durerà in carica per il tempo necessario all’esecuzione degli interventi necessari.

Anche nel piccolo condominio l’organo principale cui spettano le decisioni in merito alla disciplina dei servizi comuni e' l'assemblea  condominiale, per la quale valgono le regole ordinarie con alcuni distinguo dettati dal numero esiguo dei partecipanti/proprietari.

Per altre questioni anche per il piccolo condominio valgono le norme generali, ovvero che ogni condomino può farsi rappresentare, i proprietari di una porzione immobiliare pro-indiviso hanno diritto a farsi rappresentare da uno solo di loro o da un terzo, l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione, il godimento delle cose e dei servizi comuni, al nudo proprietario spetta il voto per le innovazioni, le ricostruzioni o le opere di manutenzione straordinaria.

Alcune sentenze della Cassazione in materia di piccolo condominio:

In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138) è applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, in quanto per essi né esplicitamente né implicitamente derogato, ai cosiddetti condomini minimi, e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106.

* Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1993, n. 5914, Solaro srl c. Testa.

Nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (c.d. piccolo condominio), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori, benché urgenti ed indifferibili.

* Cass. civ., sez. II, 29 maggio 1998, n. 5298, Antonetti c. Fabiani.

Anche nei cosiddetti piccoli condomini (nella specie, con due soli comproprietari), pur non essendo prescritte particolari formalità per la convocazione dell'assemblea, è sempre necessario che una delibera sia adottata e che l'altro compartecipe sia stato posto in grado di conoscere l'argomento con una preventiva convocazione.

* Cass. civ., sez. II, 15 novembre 1996, n. 10009, R. Santoro c. T. Santoro, Arch. loc. e cond. 1997, 1025.

Nell'ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cosiddetto piccolo condominio) le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condominio della necessità di provvedere a determinati lavori. Il principio anzidetto può esser derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari.

* Cass. civ., sez. II, 3 luglio 2000, n. 8876, Caffaratti U. c. Caffaratti G., Arch. loc. e cond. 2000, 715.

Se il condominio di edificio è costituito da due soli partecipanti e difetta quindi, per mancanza del presupposto di una pluralità di condomini, la possibilità di applicare la disciplina dettata dall'art. 1136 c.c. sulla costituzione delle assemblee e la validità delle sue delibere, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l'art. 1105 c.c., il quale consente il ricorso all'autorità giudiziaria per superare un contrasto fra i due partecipanti che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune: ove però uno dei due partecipanti intenda procedere, contro la volontà dell'altro, ad innovazioni (nella specie l'installazione di un ascensore) o, in genere, ad atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, è applicabile non l'art. 1105 c.c., riguardante i soli atti di ordinaria amministrazione, ma l'art. 1108 c.c. e pertanto, di fronte alla materiale impossibilità di formare fra due soli condomini la maggioranza prevista da quest'ultima norma, deve concludersi con l'escludere che l'interesse di uno dei due partecipanti all'innovazione od all'atto di straordinaria amministrazione trovi nell'ordinamento tutela giuridica per superare l'opposizione dell'altro partecipante.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1975, n. 1604.

Con riguardo al rimborso delle spese fatte da un condomino per le cose comuni, nel caso di c.d. condominio minimo non trova applicazione l'art. 1134 c.c., bensì il regime, dettato in tema di comunione, di cui all'art. 1110 c.c., da interpretarsi estensivamente nel senso che il potere di gestione del condominio deve ritenersi sussistere non solo con riferimento alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, secondo la previsione testuale dell'articolo da ultimo citato, ma altresì con riferimento alle spese realmente indispensabili per il godimento della cosa stessa. (Nella specie quelle relative all'acqua potabile, all'acqua irrigua per il giardino e all'alimentazione e manutenzione dell'impianto di riscaldamento).

* Trib. civ. Verona, 17 settembre 1999, n. 1530, Solito c. Rama G. ed altro, Arch. loc. e cond. 2000, 281.

Ritenute d'acconto e altri adempimenti fiscali

Ormai sono alcuni anni che al condominio sono stati attribuiti importanti obblighi tributari.
Dal 2007 e' stato introdotto l'obbligo per i condomini di operare le ritenute d'acconto sulle fatture dei fornitori di alcuni servizi di cui beneficia il condominio, ma capita tutt'ora che non tutti ne siano a conoscenza.

In pratica il fornitore del servizio non incassera' dall'amministratore il totale fattura ma un importo inferiore, in quanto la differenza dovra' essere versata dal condominio all'erario tramite il modello F24; non si tratta di imposte a carico del condominio, piuttosto di un importo che viene scalato dal totale fattura.

Questo adempimento e' poco gradito dai fornitori e comporta notevole impegno all'amministratore

• entro il 16 del mese successivo al pagamento devono essere versate le ritenute con modello F24
• entro la fine del mese di febbraio dell'anno successivo devono essere predisposte ed inviate le certificazioni delle ritenute operate ai fornitori (non le copie degli F24)
• nell'anno successivo al pagamento delle fatture, entro il termine di anno in anno previsto deve essere predisposta ed inviata la dichiarazione fiscale dei sostituti d'imposta, modello 770

E' importante sapere che la ritenuta deve essere versata indipendentemente dall'ammontare del pagamento effettuato, ovvero anche se e' stato pagato solo un acconto. Naturalmente dovra' essere versata solo la parte proporzionata all'acconto.

Ma quali sono le prestazioni soggette a ritenuta del 4%?
La ritenuta d'acconto del 4% è applicabile ai corrispettivi dovuti per le prestazioni relative a contratti d'appalto effettuate nell'esercizio di impresa nonché nell'esercizio di attività commerciali non abituali.
L'obbligo della ritenuta è esteso anche alle prestazioni derivanti da contratti d'opera.
Non sono esenti dall'obbligo nemmeni i piccoli condomini senza amministratore. In questo caso la ritenuta deve essere versata da un qualunque condomino utilizzando il codice fiscale del condominio.
A titolo esemplificativo le prestazioni assoggettate a ritenuta d'acconto 4% sono le manutenzioni in genere dell'edificio condominiale (impianti elettrici, idraulici, caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni) e servizi di pulizia.
Non deve essere operata la ritenuta su:

• somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili;
• contratti di assicurazione
• contratti di trasporto
• fornitura di beni con posa in opera (è necessario che la posa in opera assuma una funzione accessoria rispetto alla cessione del bene, ma nel dubbio e' sempre meglio effetuare la ritenuta)
• prestazioni di lavoro autonomo, anche occasionale (ali prestazioni sono comunque assoggettate alla ritenuta d'acconto del 20%, salvo se effettuate nell'ambito del regime fiscale agevolato previsto per le nuove iniziative professionali)
• prestazioni rese da persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale per le nuove iniziative imprenditoriali. A tal fine l'amministratore del condominio deve acquisire la dichiarazione dell'interessato in base alla quale sia desumibile che il
  reddito cui le somme afferiscono è soggetto ad imposta sostitutiva
  

Mi rendo conto che la questione non e' semplice e ritengo sia sempre opportuno chiedere al proprio fiscalista.

Codici tributo
La ritenuta, come detto sopra, deve essere versata tramite il mod. F24, entro il giorno 16del mese successivo a quello del pagamento del corrispettivo, con i seguenti codici tributo, variabili in funzione della tipologia di societa' che percepisce il compenso:

• 1019 quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRPEF
  dovuta dal percipiente (ditte individuali e societa' di persone);
• 1020 quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRES
  dovuta dal percipiente (societa' di capitali, cooperative ecc.).

E' naturalmemnte ancora valido l'altro codice tributo relativo ai compensi erogati a professionisti come geometri, ingegneri, ecc. (cod. trib. 1020). In questo caso la ritenuta da effettuare e' del 20%.

Compilazione del quadro AC del modello Unico
L'obbligo di effettuare la ritenuta d'acconto non esonera l'amministratore del condominio a presentare annualmente, in sede di
dichiarazione dei redditi (mod. UNICO PF-SP-SC-ENC), il quadro AC. In questo quadro dell'Unico devono essere inseriti i dati relativi ai beni e servizi non assoggettati a ritenuta acquistati dal condominio, sempreché l'importo complessivo (IVA compresa) sia superiore a € 258,23. Sono comunque esclusi, a prescindere dall'importo, i dati riferiti alle forniture d'acqua, energia elettrica, gas e telefoniche.
Per ulteriori approfondimenti e' disponibile la guida dell'Agenzia delle Entrate.

Condominio minimo e ripartizione spese

Nel condominio minimo (composto cioe' da due soli partecipanti, senza obbligo di nominare un amministratore e di redigere un regolamento condominiale), il rimborso delle spese sostenute dal condomino per la conservazione delle parti comuni è regolato esclusivamente dalla più restrittiva fattispecie di cui all’art. 1134 c.c. (e non anche dall’art. 1110 c.c.) che subordina il diritto al rimborso alla prova dell’urgenza della spesa sostenuta, intesa come necessità di provvedere senza ritardo e, dunque, senza avvertire tempestivamente gli altri condomini, pena il pregiudizio o pericolo imminente (in tal senso la giurisprudenza: Tribunale Latina, 09 gennaio 2007, n. 79; Cassazione, Sez. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046: “Nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini, il cosiddetto “condominio minimo”).

Il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei condomini è regolato dall’art. 1134 c.c., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, e cioè quelle che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno; è inapplicabile, invece, nella suddetta ipotesi l’art. 1110 c.c., il quale ha subordinato il diritto al rimborso delle spese anticipate da uno dei comunisti alla mera trascuranza degli altri condomini”; Tribunale Napoli, 22 gennaio 2002: “In un edificio in condominio il rifacimento dei solai, in comunione tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore, se disposto e realizzato non consensualmente, ma unilateralmente, è regolato all’art. 1134 c.c.: pertanto il proprietario che abbia di sua iniziativa realizzato i lavori, potrà pretendere il rimborso dall’altro della quota di sua pertinenza solo ove provi l’urgenza dei lavori stessi”).

Avv. Francesca Pellegrini