Conciliazione, il condominio puo' attendere

Un rinvio di 6 mesi della conciliazione in materia di condominio e incidenti stradali e' l'ipotesi ad oggi piu' accreditata e sulla quale pare stiano lavorando al ministero della Giustizia.
Sarebbe questo la via di mezzo tra le richieste di coloro che vorrebbero un rinvio per tutte le materie e coloro i quali vorrebbero veder partire questo istituto fin dal 20 marzo 2011come previsto, ovvero Confindustria, Camere di Commercio, Legacoop, Confapi e professionisti (commercialisti, architetti, geometri, ingegneri).
In effetti parrebbe quest'ultima, ovvero avviare da subito con la conciliazione, la posizione migliore per iniziare a ridurre il carico di cause presso i Tribunali e semmai, come proposto, effettuare tra un anno un'opportuna verifica per proporre cosi' eventuali correttivi e migliorare il meccanismo.
Tuttavia per il momento, salvo ripensamenti sempre possibili, condominio e incidenti stradali possono aspettare, mentre la conciliazione inizierebbe in modo soft, dato che da soli i due citati settori riguardano circa la meta' delle cause.

La caduta di acqua o oggetti dal terrazzo

La caduta di acqua od oggetti dal terrazzo e' una questione cui spesso qualche condomino non fa attenzione pur non essendo assolutamente consentita da norme obbligatorie e comportamentali (buona educazione).

In effetti capita spesso che qualcuno annaffi i fiori senza prestare attenzione a chi si trova ai piani inferiori, quindi utilizzando troppa acqua o addirittura senza utilizzare dei sottovasi, ma puo' anche capitare che per la pulizia -direi approfondita- del terrazzo o di un lastrico si faccia uso eccessivo di acqua con conseguenti disagi per chi si trova sotto ...

Innanzi tutto il codice civile all'art. 908 prevede che il proprietario debba costruire il tetto in modo che le acque scolino sul suo terreno senza farle cadere sul fondo del vicino.

Vi e' da dire poi che nel caso in cui esista un regolamento condominiale, il divieto di stillicidio e' senz'altro previsto nel regolamento stesso che nei divieti potrebbe riportare un capoverso simile a questo:

E' vietato collocare vasi da fiore sui davanzali e sui balconi, sempre che gli stessi non siano convenientemente ancorati, e posti entro recipienti atti ad impedire lo stillicidio, molestie e danni d'ogni genere; in ogni caso non e' consentito alcun stillicidio.

In questo caso, ovvero se vi sia un divieto nel regolamento condominiale, la questione atterra' anche l'amministratore, in quanto tenuto a farlo rispettare.

Vi e' da aggiungere che il Codice penale, all'articolo 674 punisce con l'arresto fino a un mese o
con l'ammenda fino a 206 euro chi getta o versa in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di
altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone.

Litigi e conflitti in condominio

Litigi e conflitti in condominio
Si legge spesso sui giornali e nei blog dell'aumentata conflittualità nei condomini. Oltre che al carattere di alcune persone, spesso a mio parere questa litigiosità è dovuta o comunque accentuata da situazioni di stress familiari o lavorative, da situazioni repressive che trovano sfogo nei confronti di vicini sulla base di pretesti spesso di poco conto o su questioni di principio.

Schiamazzi e rumori notturni sono le principali cause di litigio ma per certi condomini qualunque motivo anche il piu' futile è buono per iniziare una battaglia che talvolta diviene quasi motivo della propria vita, passando in secondo piano questioni di lavoro e familiari: non è la prima volta che si sente dire che qualcuno arriva ad uccidere per un cane che abbaia o per un rumore di tacchi.
... e pensare che spesso la legge non basta poiché è necessaria una certa dose di buon senso, come in tutte le cose, il che non vuol dire soccombere in ogni situazione ma mantenere un giusto equilibrio nelle nostre azioni nei rapporti con gli altri.

E' vero che il condominio è una condizione di semi-coabitazione in cui è difficile stabilire e mantenere la giusta distanza nei rapporti interpersonali. Il vero problema, appunto, è che dietro gli interessi materiali si nascondono ragioni relazionali e psicologiche: è una questione di invidie, antipatie, rancori, frustrazioni, ansie e amarezze.
Anche l'amministratore condominiale si trova coinvolto in queste situazioni sia in quanto chiamato talvolta a dirimerle, sia in quanto anche lui stesso subisce, o quantomeno si trova bersaglio di comportamenti da parte di condomini.
L'amministratore può essere oggetto di burn-out, cioè si può "bruciare" dal punto di vista psichico ed emotivo, lasciandosi coinvolgere nello stress del condominio ed essere investito da conflitti e da tensioni che gli provocano un disagio profondo: in questi casi l'amministratore ha la sensazione di non avere risorse per fronteggiare problemi.
Quali le possibili soluzioni?
La disponibilita' ovvero mettersi in una posizione di apertura verso l’altro, scoprendo che è possibile fare qualcosa per lui (dare un consiglio, prestare un oggetto, tutelare i beni dell’altro, consentire uno sfogo, ecc.) senza fare molta fatica ed ottenendo il  superamento dell’insofferenza. La disponbilita' e' valutata piu' nella intenzione che nel risultato.
Il dialogo, possibile quando ci sono cose da dire e c'è un contesto in cui possono essere dette. E' l'antidoto all'evitarsi, perché diminuisce le tensioni.
Il riconoscimento, che porta a scoprire che gli altri vivono le stesse cose, gli stessi problemi o gioie.
La complementarieta' che nasce dalla consapevolezza che l'uno fara' le cose che non possono essere fatte dall'altro.
L'integrazione quando nessuno travalica o tradisce le aspettative che l’altro aveva riposto su di lui. L’integrazione è l’antidoto del fastidio perché rispetta l’identità di ciascuno e mette tutti nella "giusta distanza relazionale" reciproca.
La mediazione costruisce il "senso comune" perché modera gli eccessi e stimola le energie necessarie per raggiungere un obiettivo. E’ l’antidoto all’incomprensione perché negozia i significati e libera dal controllo reciproco. Produce accordo.

La conciliazione obbligatoria in condominio

Obbligo di conciliazione in materia di condominio
Con l'intento di snellire e velocizzare la risoluzione di controversie e, specularmente, ridurre il carico di lavoro dei Tribunali, con il DLgs 28/2010 e' stata data attuazione alla delega sulla conciliazione, che ha previsto cosi' l'obbligatorieta' del tentativo di conciliazione in molte materie, compresa quella condominiale.
La previsione legislativa e' cosi' forte che cambieranno le abitudini dei proprietari/condomini ma, senz'altro, anche quelle degli amministratori condominiali e di tutte le parti coinvolte.
E' bene precisare che vi e' ancora un anno di tempo prima che la conciliazione diventi obbligatoria, infatti la legge ha previsto questa dilazione di tempo per permettere, tra l'altro, agli organismi di conciliazione di organizzarsi.

Sara' quindi dal 20/03/2011 che prima di intraprendere un'azione legale parti dovranno cercare di accordarsi, tanto che il tentativo di conciliazione diventa condizione di procedibilità.
Le materia interessate sono molte e precisamente

• condominio;
• diritti reali;
• divisione;
• successione ereditaria;
• patti di famiglia;
• locazione;
• affitto di azienda commerciale;
• risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti;
• risarcimento dei danni derivanti da responsabilità medica;
• risarcimento danni derivante da diffamazione (con il mezzo della stampa o con altro mezzo pubblico);
• contratti assicurativi bancari e finanziari.

Sono esclusi, come condizione di procedibilità:

• 
  
  
  i procedimenti di ingiunzione, inclusa l'opposizione;
• 
  
  
  i procedimenti per convalida di sfratto o di licenza, fino al mutamento di rito, ex art. 447-bis c.p.c.;
• 
  
  
  i procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti previsti dall'art. 703 c.p.c.;
• 
  
  
  i procedimenti in camera di consiglio;
• 
  
  
  l'azione civile proposta nel procedimento penale;
• 
  
  
  i procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi alla esecuzione forzata;

Chi puo' fare il conciliatore?

Magistrati in quiescienza, professori universitari di ruolo in materie giuridiche ed economiche, professionisti iscritti in albi professionali di materie giuridiche ed economiche da oltre 15 anni o laureati che abbiano frequentato uno specifico corso di formazione.

Quali sono gli organismi di conciliazione?

Gli ordini professionali possono istituire appositi ordini di conciliazione per gestire le procedure alternative di risoluzione delle controversie, previa autorizzazione del Ministero della Giustizia, avvalendosi di proprio personale ed utilizzando locali nella propria disponibilità.

I consigli degli Ordini degli Avvocati possono istituire organismi presso ciascun Tribunale, avvalendosi di proprio personale ed utilizzando locali posti a loro disposizione dal Presidente del Tribunale.

Soltanto gli organismi costituiti in tal modo presso i tribunali potranno essere iscritti a semplice domanda al registro previsto dall'art. 16 del decreto delegato; tutti gli altri organismi dovranno essere istituiti nel rispetto delle più complesse procedure di verifica previste dallo stesso art. 16, e, attualmente, dai decreti del Ministero della Giustizia del 23.7.2004 n. 222 e 223.