📌 Condomino Moroso: Cosa Fare e Quali Sono le Regole

Il condomino che non paga i contributi diventa moroso nei confronti del condominio, con conseguenze specifiche. Ecco cosa dice la legge:

📅 Quando Scatta la Morosità?

• 💸 Per le spese ordinarie: Dal primo giorno dell’anno di gestione.

• 🔧 Per le spese straordinarie: Dal momento del riparto (approvazione in assemblea).

• ⚠️ La delibera condominiale è vincolante per tutti, anche per assenti o dissenzienti.

⚖️ Obblighi dell’Amministratore

L’amministratore deve agire per il recupero dei crediti, a meno che non sia espressamente dispensato dall’assemblea.

• ⏳ Termine per agire: 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio (art. 1129 c.c.).

• ⚡ Poteri speciali:

  • Può ottenere un decreto ingiuntivo senza autorizzazione assembleare (art. 63 disp. att. c.c.).

🚫 Sospensione dei Servizi al Condomino Moroso

Se il ritardo nei pagamenti supera 6 mesi, l’amministratore può:

• ⛔ Sospendere i servizi comuni (es. ascensore, riscaldamento centralizzato, portineria).

• 🔎 Condizioni:

  • La sospensione è una facoltà, non un obbligo (a meno che l’assemblea non lo imponga).

  • Vale per tutti i servizi separabili, indipendentemente dalla loro natura.

🔍 Cosa Dice la Giurisprudenza?

I tribunali confermano che:
✅ La sospensione è legittima dopo 6 mesi di mora.
✅ Non importa se il servizio è essenziale o meno.

Morosita' condominiali in aumento nel 2014

La crisi si sente e sempre più le famiglie sospendono il pagamento delle rate condominiali.
L'incremento registrato nel 2014 rispetto all'anno precedente e' a 2 cifre in moltissime citta', in testa Bologna con un +33,8%. Firenze invece si attesta ad un +28%.

La privacy in condominio: la guida del Garante su informazioni personali e morosita' dei condomini

Il Garante delle Privacy ha pubblicato una guida con riferimenti pratici e regole di comportamento per il corretto uso dei dati personali nel condominio.
L’amministratore deve sempre saper conciliare le esigenze di trasparenza nella gestione condominiale con la riservatezza dei singoli.

Informazioni personali e morosita'
Possono essere trattate soltanto le informazioni personali pertinenti e non eccedenti le finalità di gestione e amministrazione delle parti comuni.
Si possono usare, ad esempio, i dati anagrafici e gli indirizzi dei condòmini (ai fini della convocazione dell’assemblea o per altre comunicazioni), i dati riferiti alle quote millesimali di proprietà, eventuali ulteriori dati necessari al calcolo delle spese condominiali. Non possono essere trattati, invece, dati che non siano correlati ad attività di gestione e amministrazione delle parti comuni o che non siano strettamente collegati alle quote dovute dai partecipanti al condominio.
Le bacheche condominiali sono utilizzabili per avvisi di carattere generale (ad esempio relativi ad anomalie nel funzionamento degli impianti) e non per comunicazioni che comportano l’uso dei dati personali riferibili a singoli condòmini.

Condomini morosi
E' possibile affiggere in bacheca il nominativo dei condomini morosi? No. Tuttavia eventuali inadempienze possono essere comunicate dall’amministratore agli altri condòmini al momento del rendiconto annuale oppure a seguito della richiesta effettuata da un condomino nell’esercizio del potere di vigilanza e controllo.
Le singole morosità possono anche essere oggetto di discussione nel corso dell’assemblea.
Oltre alle informazioni che lo riguardano, può conoscere le spese e gli inadempimenti degli altri condòmini, sia al momento del rendiconto annuale, sia facendone richiesta all’amministratore. A prevalere, in questo caso, è il principio della trasparenza nella gestione condominiale: l’eventuale richiamo alla privacy per impedire la conoscenza di queste informazioni è fuori luogo.
Per ottenere le informazioni relative alla gestione del condominio non è necessario il consenso dei condòmini interessati. La riforma approvata nel dicembre 2012 obbliga espressamente l’amministratore a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che ne facciano richiesta, i dati dei condòmini morosi.

Documenti: La guida del Garante completa

Riforma condominio: responsabilita' solidale o parziaria dei condomini?

E' diffusa la convinzione tra molte persone che la riforma delle norme sul condominio abbia suddiviso la responsabilita' dei singoli condomini nei confronti dei fornitori, rendendo giustizia, in qualche modo, ai condomini che pagano regolarmente le rate.
In realta' non e' cosi in quanto la situazione cambia  proprio a discapito dei condòmini che pagano puntualmente quanto di loro competenza.
Viene infatti introdotto un nuovo comma nell'art.63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che prevede che: "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini", confermando quindi proprio la responsabilita' solidale tra i condomini, anche se prima esiste l'obbligatorieta', da parte dei fornitori, di agire nei confronti dei morosi. Un po' come avviane per la responsabilita' dei soci di una societa' di persona: il debito della societa' puo' essere chiesto ai soci solo dopo preventiva escussione del patrimonio sociale, pur rimanendo solidalmente e illimitatamente responsabili i singoli soci.
Tale norma viene così a costituire la base, ovvero la conferma, della solidarietà passiva tra i condòmini, con la sola attenuazione che i creditori, prima di potersi rivolgere avverso i condòmini in regola, dovranno prima escutere il patrimonio di quelli morosi.
Se questi ultimi sono soggetti falliti ovvero con un patrimonio incapiente ovvero inesistente, i creditori potranno solo allora rivolgersi avverso gli altri malcapitati condòmini che hanno gia' pagato regolarmente.
Resta però da capire se i creditori potranno rivolgesi ad uno solo di questi ultimi per l'intero loro credito ovvero se dovranno limitarsi a richiedergli solo la rispettiva quota del debito non onorato dal condòmino moroso.
A fronte di tale nuovo scenario, la riforma impone all'amministratore di:
-agire in giudizio avverso i condomini morosi
-comunicare i loro nominativi ai fornitori
La riforma del condominio va quindi a incidere sensibilmente sulla situazione generatasi nel 2008 per effetto della sentenza del 9148 delle Sezioni Unite della Cassazione che aveva ritenuto sussistere, in quell'occasione, il principio di parziareta' per il quale chi aveva gia' pagato non era piu' tenuto a pagare nuovamente per i condomini morosi. Dunque, per effetto di detta decisione, non esisteva responsabilità solidale, come in precedenza riteneva la giurisprudenza prevalente.

Condomini morosi, ma chi paga?

Avevamo gia' affrontato la questione sollevata dalla sentenza della Corte di Cassazione 9148/2008 che prevede la parziarieta' dei debiti condominiali nel post Condomino moroso e la solidarieta' nel condominio.
Con la citata sentenza e' stato affermato che ogni condomino risponde solo per la propria quota di spese, quindi i fornitori non possono richiedere l'intero importo a ciascun condomino ma devono agire esclusivamente nei confronti di coloro che non hanno versato le rate condominiali.
Per far questo l'amministratore deve comunicare i dati dei condomini morosi con indicati gli importi dovuti da ciascuno. Peraltro questa comunicazione non lede la privacy, come ha chiarito il Garante nel settembre 2008.

A distanza di un po' di tempo dalla sentenza vi e' tuttavia da prendere atto che tale principio non e' stato pienamente applicato dalla giurisprudenza di merito che ha invece, quantomeno in alcuni casi, riaffermato la regola della solidarieta'.
Da cio' ne discende che e' consigliabile trattare certe condizioni con la ditta appaltatrice del condominio, nel senso di prevedere contrattualmente una separazione di responsabilita' tra i condomini, oppure, se questo non viene accettato, quantomeno inserire una norma che preveda che la responsabilita' solidale scatti solo successivamente ad un'infruttuosa esecuzione nei confronti dei condomini morosi.