Emergenza Coronavirus e assemblee, interventi legislativi in arrivo

Con il perdurare del periodo di divieto di tenere le assemblee condominiali e con il susseguirsi della scadenza dei termini di legge per l'approvazione dei rendiconti spese, preso coscenza del problema in ambito parlamentare, dovrebbero essere previsti degli interventi legislativi specifici per regolamentare le assemblee da remoto, con l'utilizzo di software di videoconferenza e la proroga dei rendiconti fino al 31/12/20 (o meglio di un anno, dato che ci sono condomini con esercizio non coincidente con l'anno solare).

Per quanto riguarda la possibilità di tenere assemblee a distanza non è sufficiente un intervento normativo. Non si può non considerare il digital divide che è diffuso tra le persone, bisognerebbe garantire l'effettiva possibilità di partecipazione, altrimenti alcuni condomini, e ce ne sono tanti, non potrebbero partecipare ma sarebbero costretti a delegare o a non potersi esprimere. Molte persone già si trovano in difficoltà a fare un bonifico, non un bonifico on line, anche allo sportello, non hanno un pc ma nemmeno uno smartphone: come potrebbero prendere parte all'assemblea?
Piuttosto, a mio avviso, è più rilevante la possibilità di differire l'approvazione di 2 rendiconti all'anno successivo, dando forza al consuntivo spese ed al preventivo proposti dall'amministratore, seppur non approvati, per esigere, anche legalmente, le rate condominiali. Se non si prevede la possibilità di agire legalmente come può l'amministratore garantire i servizi anche a coloro che versano regolarmente? Già di normale ci sono difficoltà nell'incasso delle rate condominiali.
Vedremo, e speriamo che non accada come con la "riforma" del 2013, che ben poco di nuovo ha prodotto, e di cui si pagano anche adesso le conseguenze, vedi la mancata previsione di assemblee a distanza... eppure non era un secolo fa.

EMERGENZA CORONAVIRUS: SOSPENSIONE ASSEMBLEE CONDOMINIALI, CIRCOLARE

Gentile Condomino,

in considerazione di quanto disposto con il DPCM Decreto Presidente del Consiglio dei Ministri del 04/03/20 sull’emergenza Coronavirus, le assemblee di condominio sono sospese in tutto il territorio nazionale.
L'articolo 1 lettera b infatti prevede che:

...sono sospese le manifestazioni, gli eventi e gli spettacoli di qualsiasi natura, ivi inclusi quelli cinematografici e teatrali, svolti in ogni luogo, sia pubblico sia privato, che comportano affollamento di persone tale da non consentire il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro  di cui all'allegato 1, lettera d)

Inoltre all’art. 2 lettera b dello stesso decreto viene previsto quanto segue:

...e' fatta espressa raccomandazione a tutte le persone anziane o affette da patologie croniche o con multimorbilità ovvero con stati di immunodepressione congenita o acquisita, di evitare di uscire
dalla propria abitazione o dimora fuori dai casi di stretta necessità e di evitare comunque luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro, di cui all'allegato 1, lettera d

Questo studio oltre ad adeguarsi alle richiamate norme, resterà chiuso al pubblico fino a nuova comunicazione. Per venire incontro alle esigenze dei condomini estenderà l’orario telefonico come segue:
lunedì, martedì, mercoledì, giovedì e venerdì dalle ore 9.30 alle ore 12.30 e dalle ore 15.00 alle ore 18.30.
Inoltre al di fuori dell’orario di apertura è possibile inviare SMS al 392 5177644 e email all’indirizzo studio@lucapacini.it
Sulla base del periodo di validità delle norme citate vedremo come organizzarci, invieremo eventuali conteggi con le rate del corrente anno per l’approvazione delle quali verrà convocata l’assemblea non appena le norme lo consentiranno.
Qui il link al DPCM e ad un articolo dei giorni scorsi de Il Sole 24 Ore a riguardo
https://drive.google.com/file/d/1kG8FgNDQwMg8KNcb1-jxsnCFIvbcavkF/view?usp=sharing

Restando a disposizione porgo
Cordiali saluti

Divieto di animali in condominio solo all'unanimita', ma attenzione al regolamento se contrattuale

La Cassazione con la sentenza 3705 del 2011 ha dato l'indicazione che la clausola che impedisce di tenere gli animali nelle proprieta' in condominio e' una norma contrattuale del regolamento condominiale. La conseguenza e' che puo' essere modificata soltanto con il consenso unanime dei condomini, non essendo sufficiente alcuna maggioranza. Quindi sia introdurre il divieto ove non fosse presente nel regolamento condominiale contrattuale, oppure rimuovere tale divieto, ove invece fosse previsto, non puo' essere fatto se non all'unanimita'.

In effetti il regolamento contrattuale puo' contenere norme che pongano servitu' a carico delle proprieta' private, quindi clausole contrattuali, e altre clausole di natura, invece, assembleare.

Se e' pur vero che il regolamento contrattuale possa essere modificato, a dispetto di quanto in maniera errata si possa supporre, e' anche vero che per la modifica di alcune parti e' necessaria l'unanimita', precisamente per clausole contenenti divieti o limiti nell'utilizzo di proprieta' private o parti condominiali. Diversamente, per disposizioni che riguardano, ad es., l'uso delle parti comuni, e' sufficiente la maggioranza qualificata per la modifica, seppur le stesse norme siano contenute in un regolamento contrattuale.

Costruzione di balconi o terrazzi in condominio

I proprietari di appartamenti siti in un edificio condominiale incontrano dei limiti nell’esecuzione di opere nella loro proprietà esclusiva e nell’uso delle parti comuni.

Pertanto, ove si dovesse maturare l’intenzione di costruire un balcone o un terrazzo, occorre innanzitutto verificare se nel regolamento di condominio o negli atti di acquisto siano previsti limiti circa la costruzione di balconi o terrazzi. Se non vi sono prescrizioni di questo genere, secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, in linea generale, la costruzione di balconi o terrazzi non costituisce innovazione, ma solo uso individuale della cosa comune consentito nei limiti degli articoli 1102 e 1122 del codice civile.

Tali limiti sono quelli di non alterare la destinazione della cosa comune, non pregiudicare i diritti di uso e di godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, eseguire la modifica a spese proprie (art.1102 c.c.) e non arrecare danni alla cosa comune (art.1122 c.c.-per danno non si intende solo il danno materiale visto come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma anche il danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità traibili dalla cosa comune - v. Cass. n.1947/1989). Soprattutto non devono essere pregiudicati la stabilità ed il decoro architettonico dell’edificio.

In particolare la Corte di Cassazione, con sentenza n.5122/1990, ha affermato che "la trasformazione in balcone o terrazza, ad opera di un condomino, di una o piu’ finestre del suo appartamento, all’uopo ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune e innestando in questo lo sporto di base del balcone terrazza, non importano una innovazione della cosa comune, a norma dell’art. 1120 c.c., bensi’ soltanto quell’uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli art. 1102 e 1122 c.c.; accertare se detto ambito e detti limiti siano stati in concreto rispettati o meno e’ compito del giudice di merito".

Inoltre, devono essere osservate le norme sulle distanze legali delle costruzioni e sulla servitù di veduta, come affermato dalla Corte di Cassazione, con sentenza n.5464/1986, in cui si precisa che "i proprietari dei singoli piani di un edificio in condominio hanno il diritto di non subire, a causa della costruzione eseguita nella parte esterna dell’edificio da altro condomino, una diminuzione oltre che nel godimento dell’aria e della luce anche della possibilita’ incondizionata di esercitare dalle proprie aperture le vedute in appiombo sino alla base dell’edificio, senza che possa rilevare la lieve entita’ del pregiudizio arrecato".

In conclusione, per stabilire la legittimità dell’opera che di intende realizzare bisogna valutare se il singolo progetto relativo alla costruzione di un balcone o terrazzo rispetti i limiti suddetti.

Fonte http://www.lastradaweb.it/article.php3?id_article=711

Riforma del condominio approvata in Senato

Ora il testo passa alla Camera dei Deputati.

Il progetto di riforma va ad incidere, in particolare, sulla figura dell’amministratore, il quale all’atto dell’accettazione della nomina e se richiesto, deve presentare ai condomini una polizza assicurativa o bancaria a garanzia degli atti compiuti nell’esercizio dell’incarico “non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale” per l’immobile amministrato. Polizza che senz'altro avra' un costo notevole che finira' per ricadere sulle spese condominiali.
Inoltre l’amministratore avra' l’obbligo di far transitare le somme ricevute, cosi' come i pagamenti effettuati dal condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Cambia inoltre la durata dell’incarico dell’amministratore che passa a due anni.
Viene introdotto un nuovo articolo del codice civile, che prevede un rendiconto condominiale redatto con criteri di competenza, con le voci di entrata e di uscita (e ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve).
Viene inoltre introdotto un registro di contabilita' e una nota esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
La contabilità del condominio può essere verificata da un revisore, nominato dall’assemblea condominiale (in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate).
I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni momento (oltre ad estrarne copia a proprie spese).
Scritture e documenti giustificativi devono essere conservati per il termine di 10 anni dalla data della relativa registrazione.
Precisato normativamente in 180 giorni il termine entro il quale redigere il rendiconto e convocare l'assemblea per la relativa approvazione.
E' stato poi previsto ha previsto il registro pubblico degli amministratori di condominio tenuto presso la Camera di Commercio a cui l'amministratore deve obbligatoriamente iscriversi.

Breve guida sul condominio

Questa breve guida non ha alcuna pretesa se non quella di descrivere le principali nozioni sul condominio e di dare delle semplici indicazioni di base. Si rivolge infatti prevalentemente a quelle persone che si avvicinano per la prima volta al condominio e che vogliano informarsi su come funzioni questa piccola democrazia.

Quando nasce il condominio?

Il condominio nasce quando un edificio e' diviso almeno in due proprieta' esclusive appartenenti a due distinti proprietari che tuttavia hanno in comproprieta' le parti comuni dell'edificio stesso. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni.

Per l'esistenza del condominio non occorre alcun atto costitutivo.

Le parti comuni

Secondo il principio generale della legge, in via presuntiva sono parti comuni il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e perimetrali, le scale, i tetti e i lastrici, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili, i camminamenti e in genere tutte le parti necessarie all’uso comune.

Sono parti comuni anche i locali per la portineria, per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centralizzato e per ogni altro servizio in comune.

Così anche gli impianti come gli ascensori, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’energia, il gas e l’elettricità fino al punto di diramazione ai locali esclusivi dei singoli condomini.

Gli impianti acqua, luce, gas dal punto di diramazione in poi sono privati, quindi non condominiali, mentre prima, cioe' a monte, sono dell'ente erogatore.

Pur non essendo espressamente citato dalla legge il decoro architettonico, cioe' l'estetica del fabbricato, e' un bene comune.

I diritti e i doveri dei condomini.

Ogni condomino esercita il suo diritto sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprieta'.

Il dovere e' quello di partecipare alle spese necessarie, sempre in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare esclusiva, valore rappresentato dai millesimi. Tuttavia, e' possibile prevedere una misura diversa con apposite convenzioni contrattuali, quindi accettate da tutti.

Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese, neanche rinunciando ai diritti.

Le parti comuni possono essere divise?

In linea di principio, le parti comuni del condominio non possono essere divise.

E’ possibile derogare al principio generale se la parte comune si presta comunque ad una divisione tale da non rendere più incomodo l’uso della stessa cosa anche ad uno solo dei condomini.

Cosa sono le innovazioni?

Costituisce innovazione ogni nuova opera, impianto o manufatto, destinato a migliorare l’uso, il godimento o aumentarne il rendimento delle parti comuni.

L’assemblea può deliberare una innovazione con il voto favorevole che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condo-minio rappresentanti i 2/3 del valore dell’edificio (666,67/1000).

L’innovazione e' sempre vietata quando pregiudica la stabilità e la sicurezza dell’edificio, ne altera il decoro architettonico o ne rende talune parti comuni inservibili.

Quando l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o si rende superflua rispetto alle condizioni dell’edificio, la delibera di approvazione non vincola i condomini dissenzienti a partecipare alle spese.

La ripartizione delle spese.

In linea generale, tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni vengono ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore millesimale delle singole proprieta' esclusive.

Questa regola generale può essere derogata solo in presenza di una valida convenzione a cui hanno aderito tutti i condomini.

Quando un bene comune serve solo una parte dell’edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condomini che ne trae utilità.

Quando un servizio serve in misura diversa, ogni condomino sostiene le spese in proporzione all’uso che ne fa.

Nella ripartizione delle spese non ha rilevanza l'utilizzo dei beni e servizi comuni. Le spese sono cosi' addebitate anche a proprieta' inutilizzate in quanto sfitte.

In presenza di unita' immobiliari date in affitto ad inquilini, nei confronti del condominio e' obbligato al pagamento di tutte le spese il solo proprietario.

Di solito l'amministratore non tiene contatti diretti con gli affittuari dei singoli proprietari ma su richiesta e a pagamento puo' presentare un conteggio separato delle relative spese, fermo restando che il proprietario rimane unico debitore del condominio.

Tabelle millesimali

Sono lo strumento utilizzato dall'amministratore per ripartire le spese.

Talvolta sono predisposte dal costruttore prima della vendita della prima unita' immobiliare.

Se in un condominio non esistono le tabelle millesimali l'amministratore propone all'assemblea di incaricare un tecnico per la loro stesura.

Quando e' obbligatoria la nomina dell’amministratore

Quando i condomini dell’edificio sono superiori a 4, e' sempre obbligatorio nominare un amministratore. Il mandato e' annuale.

Quando ci sono almeno 5 condomini e l’assemblea non nomina un amministratore, può intervenire il Tribunale che anche su richiesta di un solo condomino nomina un amministratore giudiziario.

I compiti dell'amministratore condominiale

I compiti dell'amministratore sono:

• Dare corso alle delibere dell’assemblea
• Far osservare a tutti il regolamento di condominio;
  
• Disciplinare l’uso delle parti comuni
• Riscuotere le quote condominiali (per incassare le rate condominiali puo' richiedere il decreto ingiuntivo senza una specifica delibera dell'assemblea)
• Pagare i fornitori per garantire l’erogazione dei servizi
• Tutelare gli interessi legali del condominio
• Rendere conto del proprio operato all’assemblea
• Rappresentare legalmente il condominio
• Adempiere gli obblighi fiscali
• Convocare l’assemblea dei condomini
• Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (l'amministratore è espressamente autorizzato ad agire per via legale contro terze persone che ledono i diritti inerenti alle cose comuni come il mancato rispetto delle distanze prescritte, danni all'edificio condominiale per lavori eseguiti in adiacenza, rumorosità o fumi nocivi, uso illegittimo di cose comuni, fornitori che non rispettano gli accordi contrattuali, contro il costruttore per vizi di costruzione delle parti comuni, contro un condomino che esegue lavori non autorizzati, contro condomini che violano le norme del regolamento condominiale, contro l'occupazione abusiva delle aree comuni)
• Curare il rispetto delle norme tecniche degli impianti

L'assemblea dei condomini

L'assemblea dei proprietari (condomini) è l'organo sovrano in un condominio cui possono partecipare tutti i proprietari.

Delibera su tutte le questioni del condominio e garantisce una corretta gestione, controlla e organizza una pacifica e funzionale comunita' di proprietari. Le deliberazioni prese sono vincolanti per tutti, anche per gli assenti e i dissenzienti, sempreche' siano state osservate le maggioranze previste e le disposizioni di legge.

La convocazione viene di regola effettuata mediante raccomandata, in quanto l'amministratore, se necessario (ad esempio in caso di recupero crediti), deve poter dimostrare di aver convocato tutti i condomini.

L'amministratore non e' tenuto a svolgere indagini sulle proprieta' ma sono i condomini a dover comunicare eventuali modifiche in caso di compravendita.

Le attribuzioni dell’assemblea sono stabilite dalla legge.

Solitamente l'assemblea viene tenuta annualmente, sempreche' esigenze o problemi di vario tipo non impongano all'amministratore di convocarne altre.

L’assemblea delibera su:

• Consuntivo spese annuali
• Preventivo spese annuali
• Lavori straordinari
• Nomina, revoca e conferma dell’amministratore
• Approvazione del regolamento di condominio
• Innovazioni

All'assemblea annuale viene approvato il consuntivo spese, il preventivo spese e lo scadenzario rate. I condomini saranno tenuti a versare il saldo a debito o a scalare il saldo a credito dalle successive rate ed a pagare alle scadenze stabilite le rate a preventivo.

Si pensa talvolta che l'assemblea possa decidere quello che vuole ma non e' cosi': quando l’assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzioni o e' affetta da vizi gravi la deliberazione e' nulla; quando invece la deliberazione e' affetta da vizi meno gravi e' annullabile entro 30 gg. su iniziativa dei condomini assenti o dissenzienti.

La costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni

In prima convocazione l’assemblea dei condomini e' regolarmente costituita con l’intervento dei 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesimale.

Generalmente l'assemblea delibera in seconda convocazione (e' prassi comune partecipare solo alla seconda convocazione).

In seconda convocazione si considera solo il quorum deliberativo e sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore millesimale. Tuttavia, sia in prima che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell’amministratore, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o i lavori straordinari di notevole entità, devono sempre essere prese con la maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresenti almeno 500/1000. Le innovazioni sono sempre deliberate con il voto della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi

Quando si rende obbligatorio il regolamento di condominio?

Quando in un edificio i condomini sono più di 10, l’assemblea deve approvare un regolamento di condominio.

Questo contiene le norme per l’uso delle parti comuni, i criteri per la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi di ciascun condomino, le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle relative all’amministrazione dello stabile.

Scale

Generalmente, salvo una diversa convenzione, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione delle scale sono sostenute dai proprietari dei piani a cui le stesse scale servono.

La spesa e' ripartita per metà in proporzione al valore delle proprieta' esclusive e per metà in proporzione all’altezza del piano.

Questa norma stabilisce un principio generale che può essere validamente derogato solo da apposita convenzione.

Le tabelle millesimali relative alle scale tengono conto di questa indicazione.

Solai, i soffitti e le volte

In linea di principio, secondo il nostro codice, i solai, i soffitti e le volte appartengono ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovra-stanti.

Le spese per la loro manutenzione e ricostruzione e' a carico dei due proprietari al 50%.

Restano a carico del proprietario di sopra le spese relative ai pavimenti, mentre sono a carico del proprietario del piano inferiore le spese di intonaco, tinta e decorazioni.

Lastrici solari ad uso esclusivo

Quando l’uso del lastrico solare e' riservato in via esclusiva ad un singolo condomino o solo ad una parte di condomini, questi sostengo 1/3 delle spese necessarie alle riparazioni e ricostruzione.

I restanti 2/3 delle spese sono poste a carico dei condomini proprietari delle unità immobiliari esclusive a cui il lastrico serve da copertura.

Lo stesso criterio vale nel caso in cui il lastrico sia condominiale e le proprieta' sottostanti private, o viceversa quando il lastrico e' privato e le proprieta' sottostanti condominiali.

Antenne satellitari

Ogni proprietario ha il diritto di installarsi una propria antenna satellitare, con la limitazione di eventuali disposizioni comunali particolari secondo la legge n. 249/1997.

L'installazione di un'antenna parabolica dipende da una valutazione estetica. Se si tratta in effetti di una innovazione secondo l'art. 1120 cod. civ., sarebbero necessarie le maggioranze previste (la metà dei proprietari e due terzi dei millesimi di proprietà). Se però l'installazione non comporta un intervento edile rilevante e non pregiudica il decoro e l'estetica della casa, l'installazione può avvenire anche senza autorizzazione con chiaro riferimento alla libertà di informazione comunque tutelata.

Installazione climatizzatori

L'installazione di una climatizzatore sul muro esterno comune richiede una approvazione che tiene conto dell'aspetto estetico della facciata della casa.

Copertura o chiusura di un balcone

Il provvedimento può richiedere una deliberazione assembleare, se comporta una modifica della facciata esterna esteticamente significativa.

Finestre e inferriate

Una modifica delle finestre e il montaggio di inferriate per scopi di sicurezza non norma non richiede approvazione alcuna, sempre che l'estetica della casa non venga modificata in maniera sostanziale.

Tende parasole

L'installazione di tende parasole rappresenta una modifica estetica della casa. Di solito il regolamento condominiale prevede al riguardo una regolamentazione (colore, grandezza) o rinvia ad una delibera assembleare.

Rampa per carrozzine per disabili

La costruzione di una rampa per carrozzine rientra come modifica edile nella

regolamentazione delle barriere architettoniche.

La sorveglianza video

L'installazione di una sorveglianza video è da considerarsi una innovazione con le maggioranze relative oltre ad essere conforme alle disposizioni per la tutela della privacy.

Cartelli pubblicitari

L'installazione duratura di cartelli pubblicitari sulla facciata condominiale è da considerare innovazione edile e richiede le maggioranze prescritte (unanimità). Sono escluse le insegne per l'esercizio dei studi professionali ammessi (laboratorio medico).

Studi professionali in un appartamento

In via di principio è consentito l'esercizio di una libera professione in un appartamento condominiale, sempre che i rapporti con il pubblico non portino disturbo agli altri condomini. E' consentita anche l'esposizione di una targa indicativa all'ingresso dell'edificio e dell'appartamento.

Suonare strumenti musicali

Fuori dai consueti periodi di riposo il suono di strumenti musicali non può essere vietato. Una limitazione troppo severa nel regolamento (volume basso da camera) equivale a un divieto e sarebbe illegittimo.

Tenuta di animali domestici

Il possesso di animali domestici può essere disciplinato dal regolamento condominiale.

Se non esiste un divieto specifico contenuto nel regolamento contrattuale, la tenuta di animali domestici (cani, gatti) è sempre ammessa, tenendo presenti le elementari attenzioni per quanto riguarda i cattivi odori, la pulizia e i rumori molesti.

Un divieto assoluto inserito nel regolamento contrattuale ha la sua validità, in quanto la tenuta di animali non rientra nei requisiti fondamentali della proprietà esclusiva.


Preleva il file in .pdf

Tabelle millesimali modificabili a maggioranza

Addio liti in condominio?
Con sentenza a sezioni unite, la n. 18477 del 2010 la Corte di Cassazione ha statuito che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, comma 2, Codice Civile.
E' bene dire che su questa materia le idee non sono chiarissime, tanto che la stessa Corte di Cassazione, per lungo tempo, diversamente, ha ritenuto che per l'approvazione o la revisione delle tabelle fosse necessario il consenso unanime di tutti i condomini. Nel caso in cui tale consenso mancasse, alla formazione delle tabelle avrebbe dovuto provvedere il giudice su istanza degli interessati (in tal senso vedi le seguenti sentenze: 520/1967, 4774/1977, 1846/1978, 5593/1980, 5686/1988, 14951/2008).

Uno dei tanti punti su cui fa leva la sentenza 18477 e' che dato che le tabelle millesimali sono allegate al regolamento condominiale (ove esista, e' obbligatorio solo quando i condomini sono piu' di 10) non si capisce come non sia possibile una modifica a maggioranza per un allegato quando invece lo e' per il documento principale.

Per la verita' la Legge, nell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, prevede da sempre che le tabelle possano essere riviste, anche nell'interesse di un solo condomino

• -quando risulta che sono conseguenza di un errore
• -quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (esempio classico e' la sopraelevazione), e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori delle unita' immobiliari

Principi giustissimi, oltreche' legge. Prima della sentenza in argomento, tuttavia il problema era che se anche un solo condomino, magari proprio quello che era il responsabile delle modifiche, si opponeva ai nuovi valori, l'unico rimedio poteva darlo il Tribunale, ma con i costi e i tempi di cui si legge tutti i giorni.

Il rovescio della medaglia della sentenza 18477 e' che potrebbero verificarsi delle prevaricazioni da parte di una maggioranza di condomini, che forte dei millesimi in assemblea potrebbe imporre tabelle sbilanciate a favore di una parte. Anche di questo si parla nella citata sentenza e la Corte rileva che cio' non comporta inconvenienti di rilievo, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unita' immobiliari di proprieta' esclusiva coloro che si sentono danneggiati potranno rivolgersi al giudice e chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disposizioni attuazione Codice Civile.

Viene anche affrontata la questione del regolamento condominiale e delle tabelle "blindate" predisposte dal costruttore in quanto unico proprietario e successivamente accettate dagli acquirenti delle singole unita' immobiliari. Su tale argomento viene precisato che hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprieta' esclusive o comuni attributive di maggiori diritti ad alcuni condomini, mentre non sembra riconoscersi natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che siano allegate ad un regolamento contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese (vedasi in tal senso la sentenza 5399 del 1999). Semmai di cio' dovra' quindi essere specificato in maniera esplicita nel regolamento condominiale o nella relazione di accompagnamento alle tabelle millesimali.

Testo della sentenza della Corte di Cassazione n. 18477/10 dep. il 09/08/10

Piccolo condominio e condominio minimo

Il condominio esiste ogni qualvolta in un edificio vi siano piu' persone proprietarie di porzioni esclusive insieme a parti di uso comune a tutti i proprietari. In conseguenza il condominio "esiste" anche senza un atto formale di costituzione ma per un semplice fatto, la contitolarita' e l'indivisibilita', la comunione forzosa di alcuni beni.

Il codice civile prevede all’art. 1129 c.c.:

Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

Questo significa che in quelle ipotesi in cui il numero dei condomini (ossia dei proprietari delle unità immobiliari) è pari a cinque, o superiore, l’assemblea deve nominare un amministratore. Se non lo fa, ogni condomino può chiedere autonomamente all’Autorità Giudiziaria di provvedere alla nomina in sostituzione dell’assemblea inadempiente.

Nel caso in cui, invece, icondomini siano meno di 5, cioe' quando si parla di condominio minimo e di piccolo condominio non essendo obbligatoria la nomina dell’amministratore, i condomini, non potranno chiedere la nomina all'autorita' giudiziaria ma, nel caso in cui il condominio non riesca a prendere le decisioni necessarie per l’amministrazione delle cose comuni, un condomino potra' chiedere al Tribunale nominare un amministratore ad acta cioe' per un tempo e con obiettivi limitati, he durerà in carica per il tempo necessario all’esecuzione degli interventi necessari.

Anche nel piccolo condominio l’organo principale cui spettano le decisioni in merito alla disciplina dei servizi comuni e' l'assemblea  condominiale, per la quale valgono le regole ordinarie con alcuni distinguo dettati dal numero esiguo dei partecipanti/proprietari.

Per altre questioni anche per il piccolo condominio valgono le norme generali, ovvero che ogni condomino può farsi rappresentare, i proprietari di una porzione immobiliare pro-indiviso hanno diritto a farsi rappresentare da uno solo di loro o da un terzo, l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione, il godimento delle cose e dei servizi comuni, al nudo proprietario spetta il voto per le innovazioni, le ricostruzioni o le opere di manutenzione straordinaria.

Alcune sentenze della Cassazione in materia di piccolo condominio:

In base all'art. 1139 c.c., la disciplina del capo II del titolo VII del terzo libro del codice civile (artt. 1117-1138) è applicabile - e solo per quanto in tali norme non espressamente previste possono osservarsi le disposizioni sulla comunione in generale (artt. 1100-1116 c.c.) - ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, in quanto per essi né esplicitamente né implicitamente derogato, ai cosiddetti condomini minimi, e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell'assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106.

* Cass. civ., sez. II, 26 maggio 1993, n. 5914, Solaro srl c. Testa.

Nella ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (c.d. piccolo condominio), le spese necessarie alla conservazione o riparazione della cosa comune (nella specie, rifacimento del tetto e dei solai) devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condomino della necessità di procedere a determinati lavori, benché urgenti ed indifferibili.

* Cass. civ., sez. II, 29 maggio 1998, n. 5298, Antonetti c. Fabiani.

Anche nei cosiddetti piccoli condomini (nella specie, con due soli comproprietari), pur non essendo prescritte particolari formalità per la convocazione dell'assemblea, è sempre necessario che una delibera sia adottata e che l'altro compartecipe sia stato posto in grado di conoscere l'argomento con una preventiva convocazione.

* Cass. civ., sez. II, 15 novembre 1996, n. 10009, R. Santoro c. T. Santoro, Arch. loc. e cond. 1997, 1025.

Nell'ipotesi di condominio composto di due soli partecipanti (cosiddetto piccolo condominio) le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condominio della necessità di provvedere a determinati lavori. Il principio anzidetto può esser derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari.

* Cass. civ., sez. II, 3 luglio 2000, n. 8876, Caffaratti U. c. Caffaratti G., Arch. loc. e cond. 2000, 715.

Se il condominio di edificio è costituito da due soli partecipanti e difetta quindi, per mancanza del presupposto di una pluralità di condomini, la possibilità di applicare la disciplina dettata dall'art. 1136 c.c. sulla costituzione delle assemblee e la validità delle sue delibere, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l'art. 1105 c.c., il quale consente il ricorso all'autorità giudiziaria per superare un contrasto fra i due partecipanti che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune: ove però uno dei due partecipanti intenda procedere, contro la volontà dell'altro, ad innovazioni (nella specie l'installazione di un ascensore) o, in genere, ad atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, è applicabile non l'art. 1105 c.c., riguardante i soli atti di ordinaria amministrazione, ma l'art. 1108 c.c. e pertanto, di fronte alla materiale impossibilità di formare fra due soli condomini la maggioranza prevista da quest'ultima norma, deve concludersi con l'escludere che l'interesse di uno dei due partecipanti all'innovazione od all'atto di straordinaria amministrazione trovi nell'ordinamento tutela giuridica per superare l'opposizione dell'altro partecipante.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1975, n. 1604.

Con riguardo al rimborso delle spese fatte da un condomino per le cose comuni, nel caso di c.d. condominio minimo non trova applicazione l'art. 1134 c.c., bensì il regime, dettato in tema di comunione, di cui all'art. 1110 c.c., da interpretarsi estensivamente nel senso che il potere di gestione del condominio deve ritenersi sussistere non solo con riferimento alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, secondo la previsione testuale dell'articolo da ultimo citato, ma altresì con riferimento alle spese realmente indispensabili per il godimento della cosa stessa. (Nella specie quelle relative all'acqua potabile, all'acqua irrigua per il giardino e all'alimentazione e manutenzione dell'impianto di riscaldamento).

* Trib. civ. Verona, 17 settembre 1999, n. 1530, Solito c. Rama G. ed altro, Arch. loc. e cond. 2000, 281.

Risparmio energetico: delibere senza quorum

Maggioranza ridotta per le delibere per il risparmio energetico nei condomini
La legge 99/2009 ha previsto nuove regole per le assemblee in materia di risparmio energetico. Diventa infatti piu' facile l'approvazione di delibere per la sostituzione dei vecchi impianti termocentralizzati con altri moderni, magari basati sullo sfruttamento di energie rinnovabili.

E' stato infatti modificato l'art. 26 co. 2 della L. 10/91 che ora, per le sole delibere di risparmio energetico, essendo derogato il quorum deliberativo previsto dall'art. 1136 co. 3 C.C., in seconda convocazione non prevede alcun quorum costitutivo e alcuna maggioranza particolare, con la conseguenza che le delibere possono essere assunte con la maggioranza delle quote dei soli intervenuti all'assemblea.
In questo modo anche un numero esiguo di condomini puo' decidere in questa materia.

Riforma del condominio in arrivo (?)

E' da molto tempo che si legge sulla stampa dell'ineguatezza delle attuali norme in materia di condominio, anche perche' quantitativamente molto limitate, in materia di condominio e delle proposte di modifica, ora anche in discussione in Parlamento.

Vediamo sommariamente cosa prevede la riforma attualmente in discussione in commissione giustizia al Senato.

• Istituzione di un registro degli amministratori condominiali tenuto presso le Camere di Commercio. L'iscrizione e' obbligatoria per poter esercitare l'attivita' e si potranno iscrivere anche le societa'
• Maggioranze assembleari piu' basse per delibere in materia di sicurezza e salubrita', eliminazione barriere architettoniche, realizzazione di parcheggi, interventi di contenimento dei consumi energetici
• Limite alle deleghe attribuibili ad una persona
• Possibilita' per il singolo condominio di rinunciare all'utilizzo delle parti comuni quali il riscaldamento, qualora cio' non determini squiliobri di funzionamento ne' aggravi di spesa per gli altri condomini
• Maggiori poteri all'amministratore in materia di sicurezza che avra' la possibilita' di far verificare la proprieta' privata ad un tecnico nominato di comune accordo per la redazione di un piano di interventi per mettere in sicurezza gli impianti
• Durata biennale del mandato all'amministratore
• Possibilita' di comunicare ai fornitori/creditori i nominativi dei condomini morosi ed esclusione della possibilita' di agire nei confronti dei condomini in regola con il pagamento delle rate condominiali senza dimostrare che prima non si e' agito contro i morosi

Schema quorum e maggioranze assemblea condominiale in pdf

In questo utile file sono riepilogati quorum costitutivi dell'assemblea e maggioranze per deliberare in condominio.
 

Chi deve pulire le scale in un condominio

Chi deve pulire le scale in condominio?
La domanda, banale all’apparenza, nasconde una serie di problematiche che vale la pena approfondire.
Ci occuperemo di quegli stabili condominiali sprovvisti di portiere (figura cui molto spesso è assegnato anche questo compito).
Partiamo dall’ipotesi più semplice: in molti piccoli e piccolissimi condomini i residenti, anche al fine di evitare esborsi di denaro, decidono di effettuare la pulizia delle scale a turno.
In questi casi una precisazione è obbligatoria: l’accordo deve essere raggiunto tra tutti i comproprietari.
Ciò significa che l’assemblea non può, in nessun caso, adottare a maggioranza una simile decisione.
Se poi uno dei proprietari concede in locazione il proprio appartamento non potrà imporre all’inquilino di partecipare alle operazioni di pulizia dello stabile, salvo che ciò non sia espressamente pattuito nel contratto di locazione.
Il problema più frequente in casi del genere è quello del mancato rispetto dei turni concordati, a cui spesso si aggiunge una litigiosità dovuta alla cura con cui viene effettuata la pulizia.
Proprio per le oggettive difficoltà che una simile modo di operare porta con sé, la soluzione più frequente è quella di affidare il servizio ad un’impresa che operi nel settore delle pulizie scale.
Come si decide l’affidamento?
Che tipo di rapporto s’instaura?
L’impresa deve avere particolari requisiti?
La scelta di affidare il servizio spetta in prima istanza all’assemblea di condominio.

Questa, con le maggioranze ordinarie (quindi in seconda convocazione è sufficiente un terzo dei partecipanti al condominio e 333 millesimi), potrà deliberare d’incaricare un impresa per i lavori di pulizia scale.
La scelta in questo caso, poiché rientrante tra le competenze dell’assemblea, se presa nel rispetto della legge (maggioranze, ecc.) è obbligatoria per tutti i condomini.
Ciò significa che, salvo diverso accordo, tutti i comproprietari saranno obbligati a partecipare alle spese.
Una volta che la ditta abbia accettato l’incarico che tipo di rapporto giuridico s’instaura tra quest’ultima ed il condominio?
Si è soliti ricondurre tale rapporto nell’ambito del contratto di appalto che ai sensi dell’art. 1655 c.c. è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.
In effetti l’impresa accetta di compiere un servizio (pulizia delle scale) organizzando il lavoro a proprio rischio e richiedendo in cambio una somma di denaro.
Per questo tipo di contratto non è necessaria la forma scritta.
E’ prassi che già prima dell’assemblea le ditte forniscano ai condomini o all’amministratore dei preventivi con l’indicazione del servizio offerto.
Le condizioni del servizio possono essere stabilite oralmente oppure, se accettate, si farà riferimento a quelle contenute nella deliberazione di affidamento dell’incarico o nel preventivo.
E’ importante, qualunque ditta si scelga, avere certezza della serietà della stessa.
In tal senso, per quanto non vi siano espresse disposizioni di legge che lo impongano, pare utile chiedere con una certa periodicità il D.U.R.C. (documento unico di regolarità contributiva).
Si tratta di una certificazione che attesta la regolarità della posizione previdenziale dell’impresa nei confronti dei propri dipendenti.
Via | lavorincasa.it

Assemblea condominiale: quorum e maggioranze

	1ª Convocazione	2ª Convocazione
VALIDITA' DELL'ASSEMBLEA	2/3 del valore dell'edificio + 2/3 dei partecipanti al condominio	1/3 del valore dell'edificio + 1/3 dei partecipanti al condominio
1. DELIBERE A MAGGIORANZA ORDINARIA	1/2 del valore dell'edificio + maggioranza numerica degli intervenuti	1/3 del valore dell'edificio + 1/3 dei partecipanti al condominio (occorre altresì che il numero dei voti rappresenti la maggioranza tanto degli intervenuti, quanto del valore rispetto ai voti dei dissenzienti)
Retribuzione amministratore
Preventivo, rendiconto e riparto spese ordinarie e straordinarie Impiego del residuo attivo della gestione
Opere di manutenzione straordinaria di piccola entità
Impiego del residuo attivo della gestione
Costituzione fondo speciale per opere di manutenzione straordinaria
Controversie relative a materie che rientrano nelle attribuzioni dell'amministratore
Modificazioni impianto antenna centralizzata TV esistente
Contratti appalto (riscaldamento, ascensore, giardinaggio, lava scale, ecc.)
Innovazioni di cui L. 9/1/89 n.13 art. 2 (Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche); es. ascensore (escluso innovazioni vietate: art. 1120 c.2 c.c.)
Locazione parti comuni senza modificazione di destinazione
Disciplina parcheggio nel cortile (che non comporti mutamento di destinazione)
Gettoniera ascensore
Installazione autoclave
Istituzione consiglio di condominio; numero dei consiglieri; nomina, revoca, sostituzione consiglieri; attribuzioni e incarichi al consiglio
Nomina commissioni specifiche per particolari problemi e lavori
Sostituzione cassette postali
2. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "A"	1/2 del valore dell'edificio + maggioranza numerica degli intervenuti	1/2 del valore dell'edificio + 1/3 + 1 dei partecipanti al condominio
Nomina, revoca, conferma amministratore
Approvazione, modificazione del regolamento di condominio per la disciplina dell'uso cose comuni; criteri di ripartizione delle spese e quanto altro oggetto dei poteri dell'assemblea
Modifica delle norme tipicamente regolamentari contenute nel regolamento contrattuale
Liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministrazione
Scioglimento del condominio (qualora la divisione possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose, e né occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini)
Ricostruzione dell'edificio (perito per meno di 3/4 del suo valore)
Riparazioni straordinarie di notevole entità
Istituzione e soppressione servizio portierato
Sostituzione cancelli di ingresso/uscita dei box aventi sistema di apertura manuali, con altri a movimento automatizzato
Disciplina uso turnario posti macchina (nelle aree destinate a parcheggio)
Rivestimento ingresso vano scale con materiali diversi dall'originario
Condono edilizio parti comuni
Revisione tabelle millesimali ai fini del riparto delle spese
Innovazioni per realizzazione di parcheggio nel sottosuolo o al piano terreno da parte dei singoli condomini a pertinenza delle singole U.I. (DL 28 del 31/1/95 art. 15; L. 204, 30/5/95) escluso innovazioni vietate, art. 1120 c.2 c.c.
3. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "B"	2/3 del valore dell'edificio, più maggioranza numerica dei partecipanti al condominio	2/6 del valore dell'edificio, più maggioranza numerica dei partecipanti al condominio
Innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo e al maggior rendimento delle cose comuni, ancorché interessanti una parte dei condomini (cioè, senza che abbia alcuna incidenza l'eventualità che la cosa comune in cui si realizza l'innovazione sia utilizzata o utilizzabile da alcuni soltanto dei condomini); vengono qui intese le modifiche materiali delle parti comuni, che incidano sulla loro consistenza e sulla loro destinazione;
Locazione di parti comuni (es. locali ex portineria o ex centrale termica)
Locazione facciata o tetto per pubblicità con contratto inferiore a 9 anni
Installazione impianto irrigazione automatico
Installazione ascensore e motoscala inesistente
Costruzione veranda su lastrico
Autorizzazione alla sostanziale modificazione estetica dell'edificio
TV centralizzata non preesistente (per fabbricati di lusso, in zone eleganti, può non essere voluttuaria)
Soppressione servizio portierato
Costituzione di ipoteche (quando si tratta di garantire l'estinzione delle somme prese a prestito per ricostruire o migliorare la cosa comune)
Scioglimento del condominio (quando a tal fine necessitino modifiche allo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini)
Riattivazione centrale termica dismessa (a seguito costruzione impianti termici individuali), per riscaldamento parti comuni (es. atrio, vani garage e/o cantine, locali riunioni ecc.)
N.B. Il verbale va firmato dai condomini favorevoli
4. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "C"	Maggioranza delle quote millesimali	Maggioranza delle quote millesimali
Interventi su parti comuni volti al contenimento del consumo energetico ed alla utilizzazione delle fonti energetiche rinnovabili (L.10, 9/1/91 art.26 c.2)
Trasformazione dell'impianto di riscaldamento a gas metano
5. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "D"	Maggioranza dei partecipanti all'assemblea	1/3+1 dei partecipanti al condominio
Innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato (L.10, 9/1/91 art.26 c.5)
6. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "E"	Unanimità di tutti i partecipanti al condominio	Unanimità di tutti i partecipanti al condominio
Formulazione di un nuovo regolamento di condominio, o modificazioni o integrazioni che implichino variazioni nei diritti costituiti o acquisiti di alcuni condomini sulle parti comuni, o che incidano sulle parti di proprietà esclusiva (variazioni cioè nelle parti aventi valore patrimoniale)
Rifacimento, approvazione, modificazione tabelle millesimali di comproprietà
Ricostruzione dell'edificio perito per i 3/4 o più del suo valore
Interessi sulle quote in mora, superiori al tasso legale
Alienazione di una parte comune
Locazione facciata o tetto (es. per pubblicità), o di parti comuni in genere, con contratto superiore a 9 anni
Acquisto di un immobile da destinare a parte comune dell'edificio
Innovazioni vietate dal codice civile
Sopraelevazione vietate dal cod. civ.
Soppressione impianto di riscaldamento e/o dell'acqua calda centralizzati
Modifica clausole regolamento contrattuale (escluso quelle tipicamente regolamentari che attengono all'uso e alla disciplina delle parti, impianti e servizi comuni) a norma art. 1138 ultimo comma codice civile
Divisione di parti comuni
Rinuncia o modifiche ad una servitù attiva o diritti reali di godimento in genere
Costituzione di diritti reali sulle parti comuni (usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie)
Criterio di ripartizione spese difforme da quello stabilito dalla legge
Divieto nell'uso delle proprietà esclusive
N.B. Gli argomenti indicati, riguardano materie che esulano dai poteri dell'assemblea. Necessita il consenso scritto di tutti i condomini; il verbale va firmato da tutti (anche se non contemporaneamente)
7. DELIBERE A MAGGIORANZA SPECIALE "F"	1/2 del valore dell'edificio e maggioranza numerica degli intervenuti	1/2 del valore dell'edificio e 1/3+1 dei partecipanti al condominio
Interventi di recupero edilizio (L.179, 12/2/92 art. 15; L.457, 5/8/78 art. 30)
8. DELIBERE NON VINCOLANTI LA MINORANZA DISSENZIENTE
Innovazioni gravose e voluttuarie (rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio)
Installazione di antenna centralizzata TV non preesistente
Installazione di ascensore non preesistente
Installazione di impianto di riscaldamento centralizzato non preesistente
9. DELIBERE VIETATE
Mutamento di discipline inderogabili del codice civile
v. art. 1138 ultimo comma c.c.
v. art. 72 disp. att. c.c.

L’installazione di una canna fumaria da parte di un singolo condomino deve essere approvata dall’Assemblea condominiale?

L’installazione di una canna fumaria da parte di un singolo condomino deve essere approvata dall’Assemblea condominiale?

Ai sensi dell’art. 1102 c.c. ciascun condomino può servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso; può apportare, quindi, a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Sulla base di detto articolo, salvo che il regolamento condominiale non preveda diversamente (e cioè che sia richiesto il consenso dell’assemblea per un diverso uso delle parti comuni), è lecito installare una nuova canna fumaria e ciò senza il preventivo assenso degli altri condomini.

Sussistono, tuttavia, dei limiti anche a seconda delle modalità di realizzazione della canna fumaria.

Valgano, a titolo esemplificativo, le seguenti ipotesi:

A) utilizzazione della canna fumaria comune esistente:

In linea generale, immettere gli scarichi del proprio camino nella canna fumaria comune è un uso lecito della cosa comune, senza che ciò comporti il preventivo consenso né dell’amministratore né dell’assemblea.

Tuttavia, occorre tenere presente che:

1. non è possibile, se ad esempio la canna fumaria comune non fosse più utilizzata, abbattere la parte di essa che passa per il proprio appartamento per inserirvi direttamente il camino, perché, ostruendola all’altezza del proprio piano, si potrebbe impedire ad altri condomini sottostanti di utilizzarla in futuro. Ciò sarebbe consentito solo previo consenso UNANIME dell’assemblea condominiale;
2. se nel regolamento condominiale di natura contrattuale è previsto il consenso dell’assemblea per un diverso uso delle parti comuni, allora si deve rispettare tale norma regolamentare;
3. se la canna fumaria è comunque attiva ed è utilizzata per gli scarichi dell’impianto centralizzato, un tecnico dovrà preventivamente verificare, per ragioni di sicurezza, la possibilità di immettervi i propri scarichi individuali;
4. se, invece, la canna fumaria non è più utilizzata per l’impianto centralizzato, se, altresì, non vi sono vincoli di regolamento contrattuale e l’impianto ha la capacità di contenere le immissioni, allora nulla dovrebbe ostare al suo utilizzo anche individuale.

B) installazione della canna fumaria sul muro esterno (per i piani inferiori all’ultimo):

se la canna fumaria viene installata sulla facciata interna, se è, altresì, di dimensioni limitate, se è collocata a congrua distanza dalle finestre di altri condomini e non ostacola il loro diritto di veduta, la sua installazione può essere effettuata anche senza il consenso dell’assemblea, rientrando nelle ipotesi di cui all’art. 1102 del codice civile.

Diversa e più difficile è l’installazione della canna fumaria sulla facciata esterna, poiché, in tale ipotesi, è necessario che la sua realizzazione non alteri le linee architettoniche, altrimenti l’intervento è vietato dalla legge.

C) installazione della canna fumaria sul lastrico solare di uso comune:

con riferimento a tale ipotesi, si può rinviare alla sentenza della Cassazione n. 2774/1992, secondo la quale “il condomino che inserisca la propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una porzione con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento, pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto, considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi che la predetta utilizzazione menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le possibilità di uso degli altri comproprietari” (e, infatti, contra, Trib. Roma, n. 2983/2006: “Il condomino che, senza previa autorizzazione inserisce stabilmente e con opere murarie una canna fumaria di dimensioni non limitate (cm. 35×35x143 …) in corrispondenza dell’esiguo cordolo perimetrale del lastrico solare destinato a stenditoio, pone in essere un’occupazione stabile e duratura, non consentita dall’art. 1102 c.c., sottraendo la relativa porzione di bene comune all’uso e godimento di condomini”

Avv. Francesca Pellegrini

Delibere nulle e annullabili

Le deliberazioni dell’assemblea condominiale, se approvate con le maggioranze previste dalla legge, sono obbligatorie per tutti i condomini (inclusi gli assenti ed i dissenzienti).
E’ fondamentale fare distinzione tra delibere valide, annullabili e nulle.
Le prime abbiamo visto sono vincolanti per tutti i condomini. Le delibere annullabili diventano valide se non vengono impugnate entro 30 gg. Infine relativamente alle delibere nulle, la nullita' puo' essere fatta valere in qualunque momento.
Sono annullabili, le delibere condominiali:
- con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
- adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
- affette da vizi formali, in quanto assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
- genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione;
- che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale a taluno dei condomini comporta non la nullita', ma l’annullabilita' della delibera condominiale. Qualora la delibera non venga impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (Cass. 1292/2000 e 8493/2004).
E’ annullabile la delibera dell’assemblea condominiale che, in riferimento alla formula varie ed eventuali contenuta nell’ordine del giorno relativo alla convocazione assembleare medesima, preveda il pagamento del compenso ad un professionista il quale abbia prestato la propria opera a vantaggio del condominio, laddove tale spesa non sia in esso altrimenti contemplata e qualora non sia raggiunta la prova circa il conferimento dell’incarico stesso (Trib. Perugia, 15/01/2000).
Termine per l’impugnazione
- per i dissenzienti: il termine e' 30 gg dalla data della delibera. Dopo 30 gg la delibera non e' piu' impugnabile e diventa valida per tutti. La decorrenza e' sospesa nel periodo 1 agosto – 15 settembre.
- per gli assenti: il termine, sempre di 30 gg, decorre dalla data di comunicazione del verbale dell’assemblea.
Sono nulle le delibere condominiali:
- prive degli elementi essenziali;
- con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
- con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
- che incidono sui diritti individuali, sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprieta' esclusiva di ognuno dei condomini;
- invalide in relazione all’oggetto;
La deliberazione dell’assemblea condominiale e' nulla se non si raggiungono i “quorum” costitutivi previsti dall’art. 1136 c.c., che richiede i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio in prima convocazione, e un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti in seconda convocazione (Tribunale Cagliari, 1 marzo 1996).
E' nulla la delibera assembleare che modifica le tabelle millesimali a maggioranza con dissenso di alcuni condomini (Tribunale Cagliari, 7 marzo 1997).
Una delibera di assemblea condominiale, anche se adottata nell’interesse comune o per adempiere ad un obbligo di legge, e' nulla se, per perseguire l’interesse dell’intero condominio, prevede la violazione dei diritti di proprieta' esclusiva di un condomino. L’impugnazione della delibera in questo caso non e' soggetta ai termini di decadenza (ex art. 1137 c.c.). E’ inoltre irrilevante che all’adozione della delibera stessa abbia partecipato anche il condomino leso senza sollevare alcuna obiezione in merito (Cass. 9981/2004).
Termine per far dichiarare la nullita'
L’azione per far dichiarare nulla una delibera puo' essere proposta in qualsiasi momento. Non e' prevista la prescrizione.
Contrariamente alle delibere annullabili, qualunque condomino puo' impugnare una delibera nulla, anche chi ha votato a favore.