Divieto di animali in condominio solo all'unanimita', ma attenzione al regolamento se contrattuale

La Cassazione con la sentenza 3705 del 2011 ha dato l'indicazione che la clausola che impedisce di tenere gli animali nelle proprieta' in condominio e' una norma contrattuale del regolamento condominiale. La conseguenza e' che puo' essere modificata soltanto con il consenso unanime dei condomini, non essendo sufficiente alcuna maggioranza. Quindi sia introdurre il divieto ove non fosse presente nel regolamento condominiale contrattuale, oppure rimuovere tale divieto, ove invece fosse previsto, non puo' essere fatto se non all'unanimita'.

In effetti il regolamento contrattuale puo' contenere norme che pongano servitu' a carico delle proprieta' private, quindi clausole contrattuali, e altre clausole di natura, invece, assembleare.

Se e' pur vero che il regolamento contrattuale possa essere modificato, a dispetto di quanto in maniera errata si possa supporre, e' anche vero che per la modifica di alcune parti e' necessaria l'unanimita', precisamente per clausole contenenti divieti o limiti nell'utilizzo di proprieta' private o parti condominiali. Diversamente, per disposizioni che riguardano, ad es., l'uso delle parti comuni, e' sufficiente la maggioranza qualificata per la modifica, seppur le stesse norme siano contenute in un regolamento contrattuale.

Breve guida sul condominio

Questa breve guida non ha alcuna pretesa se non quella di descrivere le principali nozioni sul condominio e di dare delle semplici indicazioni di base. Si rivolge infatti prevalentemente a quelle persone che si avvicinano per la prima volta al condominio e che vogliano informarsi su come funzioni questa piccola democrazia.

Quando nasce il condominio?

Il condominio nasce quando un edificio e' diviso almeno in due proprieta' esclusive appartenenti a due distinti proprietari che tuttavia hanno in comproprieta' le parti comuni dell'edificio stesso. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni.

Per l'esistenza del condominio non occorre alcun atto costitutivo.

Le parti comuni

Secondo il principio generale della legge, in via presuntiva sono parti comuni il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e perimetrali, le scale, i tetti e i lastrici, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili, i camminamenti e in genere tutte le parti necessarie all’uso comune.

Sono parti comuni anche i locali per la portineria, per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centralizzato e per ogni altro servizio in comune.

Così anche gli impianti come gli ascensori, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’energia, il gas e l’elettricità fino al punto di diramazione ai locali esclusivi dei singoli condomini.

Gli impianti acqua, luce, gas dal punto di diramazione in poi sono privati, quindi non condominiali, mentre prima, cioe' a monte, sono dell'ente erogatore.

Pur non essendo espressamente citato dalla legge il decoro architettonico, cioe' l'estetica del fabbricato, e' un bene comune.

I diritti e i doveri dei condomini.

Ogni condomino esercita il suo diritto sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprieta'.

Il dovere e' quello di partecipare alle spese necessarie, sempre in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare esclusiva, valore rappresentato dai millesimi. Tuttavia, e' possibile prevedere una misura diversa con apposite convenzioni contrattuali, quindi accettate da tutti.

Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese, neanche rinunciando ai diritti.

Le parti comuni possono essere divise?

In linea di principio, le parti comuni del condominio non possono essere divise.

E’ possibile derogare al principio generale se la parte comune si presta comunque ad una divisione tale da non rendere più incomodo l’uso della stessa cosa anche ad uno solo dei condomini.

Cosa sono le innovazioni?

Costituisce innovazione ogni nuova opera, impianto o manufatto, destinato a migliorare l’uso, il godimento o aumentarne il rendimento delle parti comuni.

L’assemblea può deliberare una innovazione con il voto favorevole che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condo-minio rappresentanti i 2/3 del valore dell’edificio (666,67/1000).

L’innovazione e' sempre vietata quando pregiudica la stabilità e la sicurezza dell’edificio, ne altera il decoro architettonico o ne rende talune parti comuni inservibili.

Quando l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o si rende superflua rispetto alle condizioni dell’edificio, la delibera di approvazione non vincola i condomini dissenzienti a partecipare alle spese.

La ripartizione delle spese.

In linea generale, tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni vengono ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore millesimale delle singole proprieta' esclusive.

Questa regola generale può essere derogata solo in presenza di una valida convenzione a cui hanno aderito tutti i condomini.

Quando un bene comune serve solo una parte dell’edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condomini che ne trae utilità.

Quando un servizio serve in misura diversa, ogni condomino sostiene le spese in proporzione all’uso che ne fa.

Nella ripartizione delle spese non ha rilevanza l'utilizzo dei beni e servizi comuni. Le spese sono cosi' addebitate anche a proprieta' inutilizzate in quanto sfitte.

In presenza di unita' immobiliari date in affitto ad inquilini, nei confronti del condominio e' obbligato al pagamento di tutte le spese il solo proprietario.

Di solito l'amministratore non tiene contatti diretti con gli affittuari dei singoli proprietari ma su richiesta e a pagamento puo' presentare un conteggio separato delle relative spese, fermo restando che il proprietario rimane unico debitore del condominio.

Tabelle millesimali

Sono lo strumento utilizzato dall'amministratore per ripartire le spese.

Talvolta sono predisposte dal costruttore prima della vendita della prima unita' immobiliare.

Se in un condominio non esistono le tabelle millesimali l'amministratore propone all'assemblea di incaricare un tecnico per la loro stesura.

Quando e' obbligatoria la nomina dell’amministratore

Quando i condomini dell’edificio sono superiori a 4, e' sempre obbligatorio nominare un amministratore. Il mandato e' annuale.

Quando ci sono almeno 5 condomini e l’assemblea non nomina un amministratore, può intervenire il Tribunale che anche su richiesta di un solo condomino nomina un amministratore giudiziario.

I compiti dell'amministratore condominiale

I compiti dell'amministratore sono:

• Dare corso alle delibere dell’assemblea
• Far osservare a tutti il regolamento di condominio;
  
• Disciplinare l’uso delle parti comuni
• Riscuotere le quote condominiali (per incassare le rate condominiali puo' richiedere il decreto ingiuntivo senza una specifica delibera dell'assemblea)
• Pagare i fornitori per garantire l’erogazione dei servizi
• Tutelare gli interessi legali del condominio
• Rendere conto del proprio operato all’assemblea
• Rappresentare legalmente il condominio
• Adempiere gli obblighi fiscali
• Convocare l’assemblea dei condomini
• Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (l'amministratore è espressamente autorizzato ad agire per via legale contro terze persone che ledono i diritti inerenti alle cose comuni come il mancato rispetto delle distanze prescritte, danni all'edificio condominiale per lavori eseguiti in adiacenza, rumorosità o fumi nocivi, uso illegittimo di cose comuni, fornitori che non rispettano gli accordi contrattuali, contro il costruttore per vizi di costruzione delle parti comuni, contro un condomino che esegue lavori non autorizzati, contro condomini che violano le norme del regolamento condominiale, contro l'occupazione abusiva delle aree comuni)
• Curare il rispetto delle norme tecniche degli impianti

L'assemblea dei condomini

L'assemblea dei proprietari (condomini) è l'organo sovrano in un condominio cui possono partecipare tutti i proprietari.

Delibera su tutte le questioni del condominio e garantisce una corretta gestione, controlla e organizza una pacifica e funzionale comunita' di proprietari. Le deliberazioni prese sono vincolanti per tutti, anche per gli assenti e i dissenzienti, sempreche' siano state osservate le maggioranze previste e le disposizioni di legge.

La convocazione viene di regola effettuata mediante raccomandata, in quanto l'amministratore, se necessario (ad esempio in caso di recupero crediti), deve poter dimostrare di aver convocato tutti i condomini.

L'amministratore non e' tenuto a svolgere indagini sulle proprieta' ma sono i condomini a dover comunicare eventuali modifiche in caso di compravendita.

Le attribuzioni dell’assemblea sono stabilite dalla legge.

Solitamente l'assemblea viene tenuta annualmente, sempreche' esigenze o problemi di vario tipo non impongano all'amministratore di convocarne altre.

L’assemblea delibera su:

• Consuntivo spese annuali
• Preventivo spese annuali
• Lavori straordinari
• Nomina, revoca e conferma dell’amministratore
• Approvazione del regolamento di condominio
• Innovazioni

All'assemblea annuale viene approvato il consuntivo spese, il preventivo spese e lo scadenzario rate. I condomini saranno tenuti a versare il saldo a debito o a scalare il saldo a credito dalle successive rate ed a pagare alle scadenze stabilite le rate a preventivo.

Si pensa talvolta che l'assemblea possa decidere quello che vuole ma non e' cosi': quando l’assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzioni o e' affetta da vizi gravi la deliberazione e' nulla; quando invece la deliberazione e' affetta da vizi meno gravi e' annullabile entro 30 gg. su iniziativa dei condomini assenti o dissenzienti.

La costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni

In prima convocazione l’assemblea dei condomini e' regolarmente costituita con l’intervento dei 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesimale.

Generalmente l'assemblea delibera in seconda convocazione (e' prassi comune partecipare solo alla seconda convocazione).

In seconda convocazione si considera solo il quorum deliberativo e sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore millesimale. Tuttavia, sia in prima che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell’amministratore, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o i lavori straordinari di notevole entità, devono sempre essere prese con la maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresenti almeno 500/1000. Le innovazioni sono sempre deliberate con il voto della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi

Quando si rende obbligatorio il regolamento di condominio?

Quando in un edificio i condomini sono più di 10, l’assemblea deve approvare un regolamento di condominio.

Questo contiene le norme per l’uso delle parti comuni, i criteri per la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi di ciascun condomino, le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle relative all’amministrazione dello stabile.

Scale

Generalmente, salvo una diversa convenzione, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione delle scale sono sostenute dai proprietari dei piani a cui le stesse scale servono.

La spesa e' ripartita per metà in proporzione al valore delle proprieta' esclusive e per metà in proporzione all’altezza del piano.

Questa norma stabilisce un principio generale che può essere validamente derogato solo da apposita convenzione.

Le tabelle millesimali relative alle scale tengono conto di questa indicazione.

Solai, i soffitti e le volte

In linea di principio, secondo il nostro codice, i solai, i soffitti e le volte appartengono ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovra-stanti.

Le spese per la loro manutenzione e ricostruzione e' a carico dei due proprietari al 50%.

Restano a carico del proprietario di sopra le spese relative ai pavimenti, mentre sono a carico del proprietario del piano inferiore le spese di intonaco, tinta e decorazioni.

Lastrici solari ad uso esclusivo

Quando l’uso del lastrico solare e' riservato in via esclusiva ad un singolo condomino o solo ad una parte di condomini, questi sostengo 1/3 delle spese necessarie alle riparazioni e ricostruzione.

I restanti 2/3 delle spese sono poste a carico dei condomini proprietari delle unità immobiliari esclusive a cui il lastrico serve da copertura.

Lo stesso criterio vale nel caso in cui il lastrico sia condominiale e le proprieta' sottostanti private, o viceversa quando il lastrico e' privato e le proprieta' sottostanti condominiali.

Antenne satellitari

Ogni proprietario ha il diritto di installarsi una propria antenna satellitare, con la limitazione di eventuali disposizioni comunali particolari secondo la legge n. 249/1997.

L'installazione di un'antenna parabolica dipende da una valutazione estetica. Se si tratta in effetti di una innovazione secondo l'art. 1120 cod. civ., sarebbero necessarie le maggioranze previste (la metà dei proprietari e due terzi dei millesimi di proprietà). Se però l'installazione non comporta un intervento edile rilevante e non pregiudica il decoro e l'estetica della casa, l'installazione può avvenire anche senza autorizzazione con chiaro riferimento alla libertà di informazione comunque tutelata.

Installazione climatizzatori

L'installazione di una climatizzatore sul muro esterno comune richiede una approvazione che tiene conto dell'aspetto estetico della facciata della casa.

Copertura o chiusura di un balcone

Il provvedimento può richiedere una deliberazione assembleare, se comporta una modifica della facciata esterna esteticamente significativa.

Finestre e inferriate

Una modifica delle finestre e il montaggio di inferriate per scopi di sicurezza non norma non richiede approvazione alcuna, sempre che l'estetica della casa non venga modificata in maniera sostanziale.

Tende parasole

L'installazione di tende parasole rappresenta una modifica estetica della casa. Di solito il regolamento condominiale prevede al riguardo una regolamentazione (colore, grandezza) o rinvia ad una delibera assembleare.

Rampa per carrozzine per disabili

La costruzione di una rampa per carrozzine rientra come modifica edile nella

regolamentazione delle barriere architettoniche.

La sorveglianza video

L'installazione di una sorveglianza video è da considerarsi una innovazione con le maggioranze relative oltre ad essere conforme alle disposizioni per la tutela della privacy.

Cartelli pubblicitari

L'installazione duratura di cartelli pubblicitari sulla facciata condominiale è da considerare innovazione edile e richiede le maggioranze prescritte (unanimità). Sono escluse le insegne per l'esercizio dei studi professionali ammessi (laboratorio medico).

Studi professionali in un appartamento

In via di principio è consentito l'esercizio di una libera professione in un appartamento condominiale, sempre che i rapporti con il pubblico non portino disturbo agli altri condomini. E' consentita anche l'esposizione di una targa indicativa all'ingresso dell'edificio e dell'appartamento.

Suonare strumenti musicali

Fuori dai consueti periodi di riposo il suono di strumenti musicali non può essere vietato. Una limitazione troppo severa nel regolamento (volume basso da camera) equivale a un divieto e sarebbe illegittimo.

Tenuta di animali domestici

Il possesso di animali domestici può essere disciplinato dal regolamento condominiale.

Se non esiste un divieto specifico contenuto nel regolamento contrattuale, la tenuta di animali domestici (cani, gatti) è sempre ammessa, tenendo presenti le elementari attenzioni per quanto riguarda i cattivi odori, la pulizia e i rumori molesti.

Un divieto assoluto inserito nel regolamento contrattuale ha la sua validità, in quanto la tenuta di animali non rientra nei requisiti fondamentali della proprietà esclusiva.


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Tenere gli animali in condominio

La presenza di animali in condominio e' spesso fonte di litigi tra condomini che trascina talvolta gli interessati anche nelle aule di Tribunale.
Limiterei tuttavia quanto affermato alla presenza di cani piuttosto che dei gatti, silenziosi e riservati per natura, od animali esotici, sicuramente meno diffusi.

E' bene chiarire che nel caso in cui il regolamento condominiale sia stato predisposto dal costruttore o sia stato approvato all'unanimita' e preveda il divieto di tenere animali negli appartamenti, la clausola e' valida ed efficace nei confronti di tutti i condomini e degli aventi causa, ovvero anche chi dovesse acquistare successivamente un'unita' immobiliare dovra' attenersi a tale regola. Certo, quella regola potrebbe essere cambiata, ma solo all'unanimita' dei condomini. E cio' non significa che tutti i presenti in assemblea siano d'accordo ma che TUTTI i condomini devono essere favorevoli a cambiare.
Da quanto sopra ne discende anche che nel caso in cui il regolamento condominiale non preveda il divieto di cui stiamo parlando, allora potranno essere tenuti animali, ma comunque dovranno essere rispettati altri divieti, solitamente, e giustamente, inseriti nei regolamenti condominiali, a tutela della quiete dei condomini.

Qui di seguito alcune sentenze in proposito della Suprema Corte:

In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell'art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l'obbligatorietà.
(Cass. civ., Sez. II, 04/12/1993, n.12028)

Nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi (nella specie detenzione di animali), il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Peraltro, nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, si verifica una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario, che quindi deve partecipare al giudizio in cui si controverte in ordine all'esistenza e alla validità del regolamento.
(Cass. civ., Sez. II, 08/03/2006, n.4920)

La compromissione del diritto di proprietà dei condomini può essere - per effetto di un regolamento contrattuale con il quale le parti sono libere di fissare i limiti che credono all'uso delle parti comuni dell'edificio e al diritto esclusivo del condomino - maggiore di quella stabilita dalla norma di cui all'art. 844 c.c. Deve, in particolare, escludersi che l'obbligo reciproco contenuto in un regolamento condominiale - e valido per tutti i condomini - di non tenere negli alloggi cani sia talmente limitativo del diritto di proprietà da poter essere paragonato al divieto, senza limiti di tempo per l'acquirente di un immobile e solo per lui, di utilizzazione dello stesso a fini commerciali. L'onere che i condomini hanno inteso, consensualmente, porre a loro carico - infatti - non soltanto non incide sul contenuto essenziale del diritto di proprietà, ma consiste in una semplice reciproca volontaria limitazione dell'utilizzazione del loro bene al fine di fruirne meglio, sotto altro profilo, il godimento.
(Cass. civ., 10/11/1998, n.11281) 

Regolamento condominiale contrattuale e assembleare: natura, specie, effetti

Si usa dire che il regolamento è la "legge interna" del condominio: esso infatti disciplina l'utilizzo delle cose comuni e la ripartizione delle spese (secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino) e stabilisce le norme da osservare per la tutela del decoro dell'edificio, e quelle relative all'amministrazione (art. 1138 c.c.).

Il regolamento di condominio contiene le tabelle millesimali (art. 68 disp.att. c.c.) che esprimono in millesimi il valore della proprietà di ciascun condomino, e può essere di natura contrattuale oppure approvato a maggioranza dall'assemblea.

IL REGOLAMENTO CONTRATTUALE
Il regolamento contrattuale deriva da un’accettazione di esso da parte degli acquirenti delle varie porzioni di immobili, al momento dell’acquisto: per lo più viene predisposto dal costruttore-venditore dell'edificio e costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi condomini.
Da questa sua natura deriva la funzione di disciplinare tanto i rapporti tra i singoli proprietari, quanto alcuni rapporti tra condomini e venditore. Poiché costituisce un'articolazione del contratto di acquisto, ne deriva la piena applicabilità delle norme relative alla trascrizione degli atti relativi ad immobili in particolare per quanto riguarda gli effetti nei confronti dei terzi.
In ogni caso l'omessa trascrizione nei Registri Immobiliari non influisce sulla validità ed efficacia del regolamento.
Si suole distingue tra le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad es. destinazione delle proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle spese) e norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini (come quelle che prevedono le modalità di uso dei servizi condominiali).
Le prime hanno natura contrattuale e perciò possono essere modificate soltanto per iscritto e con il consenso unanime di tutti i condomini, mentre le seconde hanno natura tipicamente regolamentare e possono essere perciò modificate con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ. .
Il regolamento contrattuale può contenere limitazioni al diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini (che sono opponibili ai terzi subacquirenti se debitamente trascritte) come può contenere speciali esoneri di uno o più proprietari da alcune spese condominiali, o la previsione dell'uso esclusivo di alcune parti comuni a favore di una proprietà esclusiva (nesso pertinenziale); deve essere osservato anche dall'originario unico proprietario dell'edificio, ma non può derogare alle norme imperative dettate dal codice civile e dalle leggi speciali.
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio non è vincolante per coloro che abbiano acquistato le unità immobiliari prima della predisposizione del regolamento stesso (anche se nell'atto di acquisto sia posto a loro carico l'obbligo di rispettare un regolamento da redigersi in futuro) salvo che l'acquirente, successivamente alla sua redazione, vi presti adesione con atto scritto da cui risulti in modo chiaro ed inequivocabile la "presa di cognizione" del regolamento stesso e la volontà di darvi esecuzione.
Nei regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore\venditore dell'immobile, di norma questi si riserva alcuni "benefit" che potrà esercitare anche dopo aver alienato tutte le unità immobiliari: ad es. il diritto di autorizzare l'apposizione di targhe o insegne, o lo svolgimento di determinate attività all'interno dell'edificio.
Queste norme servono a garantire una più facile commerciabilità dell'immobile, anche qualora - in seguito alle vendite via via effettuate - il costruttore non disponesse più della maggioranza assembleare.

IL REGOLAMENTO ASSEMBLEARE
Il regolamento approvato a maggioranza (o di natura assembleare) deriva da una delibera assembleare approvata con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea (appositamente convocata) che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 II c.c.): la relativa delibera, come quella che modifica un regolamento preesistente, può essere impugnata rispettando le ordinarie regole previste dall'art. 1107 c.c.
Le norme del regolamento non devono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 oltre che 63,66,67,69 disp. att. c.c. .
In pratica non può contenere limitazioni o divieti alla destinazione o utilizzabilità delle proprietà esclusive, oppure criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli previsti dal codice civile: tali deroghe sono amesse solo ove risultino deliberate all'unanimità.
Ad esempio, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti apportare limitazioni delle facoltà del diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente ed in esclusiva: sicché in difetto di un'approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quegli stessi condomini che le avevano approvate.
Negli edifici con più di dieci proprietari l'adozione del regolamento è obbligatoria, mentre è facoltativa nel cd. piccolo condominio (art. 1138 c.c.).
Quest'obbligo comporta la facoltà di ciascun proprietario di sottoporre all'assemblea la necessità di adottare un regolamento: qualora non si provvedesse, sarebbe configurabile il ricorso all'Autorità Giudiziaria, le cui modalità di intervento sono peraltro molto discusse.
Concludendo si segnala che, mentre ogni condomino ha diritto di esigere il rispetto del regolamento, per le infrazioni può essere stabilito a titolo di sanzione il pagamento di una somma "fino" a lire cento (art. 70 disp.att. c.c.) che viene devoluta per le spese ordinarie: sono nulle le eventuali disposizioni del regolamento di condominio che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore.
L'esiguità di tale importo rende di fatto difficile ottenere l'adempimento coattivo delle infrazioni cd. lievi.

Giurisprudenza:

Cass. civ., sez. II, 18-04-2002, n. 5626
Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell'edificio condominiale.
(La S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità della deliberazione assembleare con la quale era stata modificata la clausola del regolamento di condominio relativa al divieto della sosta dei veicoli nel cortile comune).

Cass. civ., sez. II, 25-10-2001, n. 13164
Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca; ne consegue che tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, "per relationem", nel contenuto dei singoli contratti.

Cass. civ., sez. II, 12-06-2001, n. 7908
Ai fini della revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista dall'art 69 disp. att. cod. civ., è rilevante l'accertamento della natura contrattuale o meno delle stesse, poiché, in caso di tabella cosidetta "contrattuale", l'errore non rileva nella sua oggettività ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso; pertanto, non è esperibile l'azione prevista dall'art.69 disp. cit., ma solo l'ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà.