Balconi in aggetto: a chi spettano gli oneri di manutenzione?

I balconi aggettanti sono quelli che sporgono dalla facciata dell'edificio, costituendo solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Non hanno funzione di copertura del piano inferiore in quanto essi, dal punto di vista strutturale sono del tutto autonomi rispetto agli altri piani, poiché possono sussistere indipendentemente dall'esistenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante e non avendo, quindi, funzione di copertura del piano sottostante, il balcone aggettante non soddisfa una utilità comune ai due piani e non svolge neppure una funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Questo l'orientamento oramai consolidato e ribadito anche con le sentenze n. 12.01.2011, n.587 e n. 05.01.2011, n. 218.
La Corte di Cassazione ha puntualizzato che seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, ne', quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Cass. n.14576/2004).

Ripartizione spese lavori straordinari ascensore

Spesso c'e' molta confusione in merito alla modalita' di ripartizione delle spese di manutenzione dell'ascensore. In presenza di una tabella appositamente dedicata alla ripartizione delle spese per l'ascensore, salvo indicazione diversa del regolamento di condominio, quello e' il metodo che deve essere applicato. D'altronde, l'estensore delle tabelle avra' gia' tenuto conto, come prescritto, della diversa partecipazione degli utenti dei differenti piani, proporzionando i millesimi per la meta' al valore delle proprieta' e per l'altra meta' all'altezza.
Vi sono in realta' varie sentenze che non sono in linea con quanto sopra ma qui sotto ne riporto una che invece si esprime proprio come sopra da noi indicato:

Tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria vanno suddivise in base alla tabella ascensore. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza 5479/1991 nella quale si legge che "la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente". Lei volendo può quindi impugnare la delibera. Ma finchè il giudice non decide non può evitare di pagare le somme previste. (Esperto risponde del 5 marzo 2012)

A chi spettano le spese di manutenzione dei balconi

La Cassazione con sentenza 1784/2007 ha statuito che le spese per i frontalini dei balconi o terrazzi sono sempre dei singoli proprietari, se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile.

Il caso affrontato riguardava una spesa sostenuta dall'amministratore che era intervenuto per rimuovere situazioni di pericolo per l'incolumità delle persone sui frontalini di balconi ritenendoli parti comuni e pertanto di sua competenza, e costretto poi ad agire in giudizio per il recupero dell'importo anticipato (posto a carico di tutti i condomini dello stabile), non essendo stato ratificato il suo operato dall'assemblea dei condomini.

La premessa da cui è partita la Corte, anzitutto, è che tra le attribuzioni dell'amministratore si annovera anche il compimento di .

L'amministratore condominiale ha il dovere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, e non può però ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. 

 

Nessun tipo di intervento sulle parti di proprietà privata può essere richiesto o spontaneamente eseguito all'amministratore salvo incarico personale su richiesta di un condomino: in tal caso l'incarico, se accettato, lo dovrà gestire a titolo personale e non in quanto amministratore.

 

La Corte ha confermato l'orientamento ormai condiviso dai giudici di legittimità secondo cui

i balconi non essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all'uso comune ma soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell'edificio ma devono considerarsi esclusivamente appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare della quale costituiscono naturale prolungamento

(sentenza n. 8159/1996), in tutte le sue componenti salvo che le parti che lo compongono contribuiscono a costituire l'aspetto architettonico o abbellimento dell'edificio. 

In buona sostanza quindi i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. n. 14576/2004).

La spesa dei frontalini dei balconi, pertanto, non può essere ripartita fra tutti i condomini se non viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell'immobile, secondo una valutazione riservata al giudice del merito, anche quando l'intervento sia stato imposto da una ordinanza comunale per ragioni di urgenza (sentenza n. 1784/2007).

Al di fuori di tale circostanza o in mancanza di prova, le spese dei frontalini vanno imputate solo ai condomini proprietari dei balconi ed è addirittura considerata illeggttima e viziata di nullità la delibera che impone spese (e la relativa ripartizione) riguardanti gli interventi di manutenzione dei balconi da considerarsi di proprietà esclusiva a chi non è titolare di balconi.

Ai soli proprietari compete, invece, l'esecuzione degli interventi manutentivi che li riguardano e su di essi ricadono le responsabilità per eventuali danni, causati a terzi, da caduta di parti pericolanti.

Breve guida sul condominio

Questa breve guida non ha alcuna pretesa se non quella di descrivere le principali nozioni sul condominio e di dare delle semplici indicazioni di base. Si rivolge infatti prevalentemente a quelle persone che si avvicinano per la prima volta al condominio e che vogliano informarsi su come funzioni questa piccola democrazia.

Quando nasce il condominio?

Il condominio nasce quando un edificio e' diviso almeno in due proprieta' esclusive appartenenti a due distinti proprietari che tuttavia hanno in comproprieta' le parti comuni dell'edificio stesso. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni.

Per l'esistenza del condominio non occorre alcun atto costitutivo.

Le parti comuni

Secondo il principio generale della legge, in via presuntiva sono parti comuni il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e perimetrali, le scale, i tetti e i lastrici, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili, i camminamenti e in genere tutte le parti necessarie all’uso comune.

Sono parti comuni anche i locali per la portineria, per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centralizzato e per ogni altro servizio in comune.

Così anche gli impianti come gli ascensori, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’energia, il gas e l’elettricità fino al punto di diramazione ai locali esclusivi dei singoli condomini.

Gli impianti acqua, luce, gas dal punto di diramazione in poi sono privati, quindi non condominiali, mentre prima, cioe' a monte, sono dell'ente erogatore.

Pur non essendo espressamente citato dalla legge il decoro architettonico, cioe' l'estetica del fabbricato, e' un bene comune.

I diritti e i doveri dei condomini.

Ogni condomino esercita il suo diritto sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprieta'.

Il dovere e' quello di partecipare alle spese necessarie, sempre in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare esclusiva, valore rappresentato dai millesimi. Tuttavia, e' possibile prevedere una misura diversa con apposite convenzioni contrattuali, quindi accettate da tutti.

Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese, neanche rinunciando ai diritti.

Le parti comuni possono essere divise?

In linea di principio, le parti comuni del condominio non possono essere divise.

E’ possibile derogare al principio generale se la parte comune si presta comunque ad una divisione tale da non rendere più incomodo l’uso della stessa cosa anche ad uno solo dei condomini.

Cosa sono le innovazioni?

Costituisce innovazione ogni nuova opera, impianto o manufatto, destinato a migliorare l’uso, il godimento o aumentarne il rendimento delle parti comuni.

L’assemblea può deliberare una innovazione con il voto favorevole che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condo-minio rappresentanti i 2/3 del valore dell’edificio (666,67/1000).

L’innovazione e' sempre vietata quando pregiudica la stabilità e la sicurezza dell’edificio, ne altera il decoro architettonico o ne rende talune parti comuni inservibili.

Quando l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o si rende superflua rispetto alle condizioni dell’edificio, la delibera di approvazione non vincola i condomini dissenzienti a partecipare alle spese.

La ripartizione delle spese.

In linea generale, tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni vengono ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore millesimale delle singole proprieta' esclusive.

Questa regola generale può essere derogata solo in presenza di una valida convenzione a cui hanno aderito tutti i condomini.

Quando un bene comune serve solo una parte dell’edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condomini che ne trae utilità.

Quando un servizio serve in misura diversa, ogni condomino sostiene le spese in proporzione all’uso che ne fa.

Nella ripartizione delle spese non ha rilevanza l'utilizzo dei beni e servizi comuni. Le spese sono cosi' addebitate anche a proprieta' inutilizzate in quanto sfitte.

In presenza di unita' immobiliari date in affitto ad inquilini, nei confronti del condominio e' obbligato al pagamento di tutte le spese il solo proprietario.

Di solito l'amministratore non tiene contatti diretti con gli affittuari dei singoli proprietari ma su richiesta e a pagamento puo' presentare un conteggio separato delle relative spese, fermo restando che il proprietario rimane unico debitore del condominio.

Tabelle millesimali

Sono lo strumento utilizzato dall'amministratore per ripartire le spese.

Talvolta sono predisposte dal costruttore prima della vendita della prima unita' immobiliare.

Se in un condominio non esistono le tabelle millesimali l'amministratore propone all'assemblea di incaricare un tecnico per la loro stesura.

Quando e' obbligatoria la nomina dell’amministratore

Quando i condomini dell’edificio sono superiori a 4, e' sempre obbligatorio nominare un amministratore. Il mandato e' annuale.

Quando ci sono almeno 5 condomini e l’assemblea non nomina un amministratore, può intervenire il Tribunale che anche su richiesta di un solo condomino nomina un amministratore giudiziario.

I compiti dell'amministratore condominiale

I compiti dell'amministratore sono:

• Dare corso alle delibere dell’assemblea
• Far osservare a tutti il regolamento di condominio;
  
• Disciplinare l’uso delle parti comuni
• Riscuotere le quote condominiali (per incassare le rate condominiali puo' richiedere il decreto ingiuntivo senza una specifica delibera dell'assemblea)
• Pagare i fornitori per garantire l’erogazione dei servizi
• Tutelare gli interessi legali del condominio
• Rendere conto del proprio operato all’assemblea
• Rappresentare legalmente il condominio
• Adempiere gli obblighi fiscali
• Convocare l’assemblea dei condomini
• Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (l'amministratore è espressamente autorizzato ad agire per via legale contro terze persone che ledono i diritti inerenti alle cose comuni come il mancato rispetto delle distanze prescritte, danni all'edificio condominiale per lavori eseguiti in adiacenza, rumorosità o fumi nocivi, uso illegittimo di cose comuni, fornitori che non rispettano gli accordi contrattuali, contro il costruttore per vizi di costruzione delle parti comuni, contro un condomino che esegue lavori non autorizzati, contro condomini che violano le norme del regolamento condominiale, contro l'occupazione abusiva delle aree comuni)
• Curare il rispetto delle norme tecniche degli impianti

L'assemblea dei condomini

L'assemblea dei proprietari (condomini) è l'organo sovrano in un condominio cui possono partecipare tutti i proprietari.

Delibera su tutte le questioni del condominio e garantisce una corretta gestione, controlla e organizza una pacifica e funzionale comunita' di proprietari. Le deliberazioni prese sono vincolanti per tutti, anche per gli assenti e i dissenzienti, sempreche' siano state osservate le maggioranze previste e le disposizioni di legge.

La convocazione viene di regola effettuata mediante raccomandata, in quanto l'amministratore, se necessario (ad esempio in caso di recupero crediti), deve poter dimostrare di aver convocato tutti i condomini.

L'amministratore non e' tenuto a svolgere indagini sulle proprieta' ma sono i condomini a dover comunicare eventuali modifiche in caso di compravendita.

Le attribuzioni dell’assemblea sono stabilite dalla legge.

Solitamente l'assemblea viene tenuta annualmente, sempreche' esigenze o problemi di vario tipo non impongano all'amministratore di convocarne altre.

L’assemblea delibera su:

• Consuntivo spese annuali
• Preventivo spese annuali
• Lavori straordinari
• Nomina, revoca e conferma dell’amministratore
• Approvazione del regolamento di condominio
• Innovazioni

All'assemblea annuale viene approvato il consuntivo spese, il preventivo spese e lo scadenzario rate. I condomini saranno tenuti a versare il saldo a debito o a scalare il saldo a credito dalle successive rate ed a pagare alle scadenze stabilite le rate a preventivo.

Si pensa talvolta che l'assemblea possa decidere quello che vuole ma non e' cosi': quando l’assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzioni o e' affetta da vizi gravi la deliberazione e' nulla; quando invece la deliberazione e' affetta da vizi meno gravi e' annullabile entro 30 gg. su iniziativa dei condomini assenti o dissenzienti.

La costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni

In prima convocazione l’assemblea dei condomini e' regolarmente costituita con l’intervento dei 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesimale.

Generalmente l'assemblea delibera in seconda convocazione (e' prassi comune partecipare solo alla seconda convocazione).

In seconda convocazione si considera solo il quorum deliberativo e sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore millesimale. Tuttavia, sia in prima che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell’amministratore, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o i lavori straordinari di notevole entità, devono sempre essere prese con la maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresenti almeno 500/1000. Le innovazioni sono sempre deliberate con il voto della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi

Quando si rende obbligatorio il regolamento di condominio?

Quando in un edificio i condomini sono più di 10, l’assemblea deve approvare un regolamento di condominio.

Questo contiene le norme per l’uso delle parti comuni, i criteri per la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi di ciascun condomino, le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle relative all’amministrazione dello stabile.

Scale

Generalmente, salvo una diversa convenzione, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione delle scale sono sostenute dai proprietari dei piani a cui le stesse scale servono.

La spesa e' ripartita per metà in proporzione al valore delle proprieta' esclusive e per metà in proporzione all’altezza del piano.

Questa norma stabilisce un principio generale che può essere validamente derogato solo da apposita convenzione.

Le tabelle millesimali relative alle scale tengono conto di questa indicazione.

Solai, i soffitti e le volte

In linea di principio, secondo il nostro codice, i solai, i soffitti e le volte appartengono ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovra-stanti.

Le spese per la loro manutenzione e ricostruzione e' a carico dei due proprietari al 50%.

Restano a carico del proprietario di sopra le spese relative ai pavimenti, mentre sono a carico del proprietario del piano inferiore le spese di intonaco, tinta e decorazioni.

Lastrici solari ad uso esclusivo

Quando l’uso del lastrico solare e' riservato in via esclusiva ad un singolo condomino o solo ad una parte di condomini, questi sostengo 1/3 delle spese necessarie alle riparazioni e ricostruzione.

I restanti 2/3 delle spese sono poste a carico dei condomini proprietari delle unità immobiliari esclusive a cui il lastrico serve da copertura.

Lo stesso criterio vale nel caso in cui il lastrico sia condominiale e le proprieta' sottostanti private, o viceversa quando il lastrico e' privato e le proprieta' sottostanti condominiali.

Antenne satellitari

Ogni proprietario ha il diritto di installarsi una propria antenna satellitare, con la limitazione di eventuali disposizioni comunali particolari secondo la legge n. 249/1997.

L'installazione di un'antenna parabolica dipende da una valutazione estetica. Se si tratta in effetti di una innovazione secondo l'art. 1120 cod. civ., sarebbero necessarie le maggioranze previste (la metà dei proprietari e due terzi dei millesimi di proprietà). Se però l'installazione non comporta un intervento edile rilevante e non pregiudica il decoro e l'estetica della casa, l'installazione può avvenire anche senza autorizzazione con chiaro riferimento alla libertà di informazione comunque tutelata.

Installazione climatizzatori

L'installazione di una climatizzatore sul muro esterno comune richiede una approvazione che tiene conto dell'aspetto estetico della facciata della casa.

Copertura o chiusura di un balcone

Il provvedimento può richiedere una deliberazione assembleare, se comporta una modifica della facciata esterna esteticamente significativa.

Finestre e inferriate

Una modifica delle finestre e il montaggio di inferriate per scopi di sicurezza non norma non richiede approvazione alcuna, sempre che l'estetica della casa non venga modificata in maniera sostanziale.

Tende parasole

L'installazione di tende parasole rappresenta una modifica estetica della casa. Di solito il regolamento condominiale prevede al riguardo una regolamentazione (colore, grandezza) o rinvia ad una delibera assembleare.

Rampa per carrozzine per disabili

La costruzione di una rampa per carrozzine rientra come modifica edile nella

regolamentazione delle barriere architettoniche.

La sorveglianza video

L'installazione di una sorveglianza video è da considerarsi una innovazione con le maggioranze relative oltre ad essere conforme alle disposizioni per la tutela della privacy.

Cartelli pubblicitari

L'installazione duratura di cartelli pubblicitari sulla facciata condominiale è da considerare innovazione edile e richiede le maggioranze prescritte (unanimità). Sono escluse le insegne per l'esercizio dei studi professionali ammessi (laboratorio medico).

Studi professionali in un appartamento

In via di principio è consentito l'esercizio di una libera professione in un appartamento condominiale, sempre che i rapporti con il pubblico non portino disturbo agli altri condomini. E' consentita anche l'esposizione di una targa indicativa all'ingresso dell'edificio e dell'appartamento.

Suonare strumenti musicali

Fuori dai consueti periodi di riposo il suono di strumenti musicali non può essere vietato. Una limitazione troppo severa nel regolamento (volume basso da camera) equivale a un divieto e sarebbe illegittimo.

Tenuta di animali domestici

Il possesso di animali domestici può essere disciplinato dal regolamento condominiale.

Se non esiste un divieto specifico contenuto nel regolamento contrattuale, la tenuta di animali domestici (cani, gatti) è sempre ammessa, tenendo presenti le elementari attenzioni per quanto riguarda i cattivi odori, la pulizia e i rumori molesti.

Un divieto assoluto inserito nel regolamento contrattuale ha la sua validità, in quanto la tenuta di animali non rientra nei requisiti fondamentali della proprietà esclusiva.


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Tabelle millesimali modificabili a maggioranza

Addio liti in condominio?
Con sentenza a sezioni unite, la n. 18477 del 2010 la Corte di Cassazione ha statuito che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, comma 2, Codice Civile.
E' bene dire che su questa materia le idee non sono chiarissime, tanto che la stessa Corte di Cassazione, per lungo tempo, diversamente, ha ritenuto che per l'approvazione o la revisione delle tabelle fosse necessario il consenso unanime di tutti i condomini. Nel caso in cui tale consenso mancasse, alla formazione delle tabelle avrebbe dovuto provvedere il giudice su istanza degli interessati (in tal senso vedi le seguenti sentenze: 520/1967, 4774/1977, 1846/1978, 5593/1980, 5686/1988, 14951/2008).

Uno dei tanti punti su cui fa leva la sentenza 18477 e' che dato che le tabelle millesimali sono allegate al regolamento condominiale (ove esista, e' obbligatorio solo quando i condomini sono piu' di 10) non si capisce come non sia possibile una modifica a maggioranza per un allegato quando invece lo e' per il documento principale.

Per la verita' la Legge, nell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, prevede da sempre che le tabelle possano essere riviste, anche nell'interesse di un solo condomino

• -quando risulta che sono conseguenza di un errore
• -quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (esempio classico e' la sopraelevazione), e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori delle unita' immobiliari

Principi giustissimi, oltreche' legge. Prima della sentenza in argomento, tuttavia il problema era che se anche un solo condomino, magari proprio quello che era il responsabile delle modifiche, si opponeva ai nuovi valori, l'unico rimedio poteva darlo il Tribunale, ma con i costi e i tempi di cui si legge tutti i giorni.

Il rovescio della medaglia della sentenza 18477 e' che potrebbero verificarsi delle prevaricazioni da parte di una maggioranza di condomini, che forte dei millesimi in assemblea potrebbe imporre tabelle sbilanciate a favore di una parte. Anche di questo si parla nella citata sentenza e la Corte rileva che cio' non comporta inconvenienti di rilievo, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unita' immobiliari di proprieta' esclusiva coloro che si sentono danneggiati potranno rivolgersi al giudice e chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disposizioni attuazione Codice Civile.

Viene anche affrontata la questione del regolamento condominiale e delle tabelle "blindate" predisposte dal costruttore in quanto unico proprietario e successivamente accettate dagli acquirenti delle singole unita' immobiliari. Su tale argomento viene precisato che hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprieta' esclusive o comuni attributive di maggiori diritti ad alcuni condomini, mentre non sembra riconoscersi natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che siano allegate ad un regolamento contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese (vedasi in tal senso la sentenza 5399 del 1999). Semmai di cio' dovra' quindi essere specificato in maniera esplicita nel regolamento condominiale o nella relazione di accompagnamento alle tabelle millesimali.

Testo della sentenza della Corte di Cassazione n. 18477/10 dep. il 09/08/10

Inquilini e spese condominiali

Per quanto riguarda la definizione delle le spese a carico dell'inquilino la normativa condominiale e' lacunosa ed infatti l’unica indicazione utile in materia di oneri condominiali è fornita dall’art. 9 della legge n. 392/78 (la legge sull’equo canone) che cosi' recita:

Oneri accessori

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuare.

Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

Occorre dire che si tratta di una disciplina derogabile dalle parti: questo significa che il locatore ed il conduttore possono prevedere in maniera differente rispetto a quanto previsto dalla legge i loro rapporti relativamente alle spese condominiali. Di questo, tra l'altro, non e' detto che l'amministratore ne sia messo a conoscenza.
Riassumendo quindi spettano, se non diversamente previsto, le seguenti spese:

• servizi di pulizia
• funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore
• fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria
• spurgo dei pozzi neri
• fornitura di altri servizi comuni

Quest'ultima voce e' generica e di chiusura e non contribuisce a chiarire. E' quindi consigliabile, in sede di redazione del contratto di locazione disciplinare espressamente a chi spettino le spese, indicando ad esempio che spettano all'inquilino tutte le spese di manutenzione ordinaria.

E' bene ricordare che non pagare gli oneri condominiali, quando invece si è tenuto a farlo, comporta delle conseguenze particolarmente incisive. Infatti, qualora trascorrano invano due mesi dalla richiesta, legittima e da giustificare su richiesta del conduttore, il proprietario dell’unità immobiliare può iniziare un’azione di sfratto per morosità.

La piscina in condominio

La piscina in condominio
Che la piscina in un condominio conferisca maggiore prestigio allo stabile e' indubbio, come e' senz'altro vero che la stessa piscina faccia lievitare le spese condominiali in conseguenza dei maggiori costi dovuti alla sua manutenzione. Inoltre, come in ogni situazione di convivenza, la piscina puo' essere fonte di litigi tra i condomini. Proprio per questo, l'assemblea condominiale o il regolamento di condominio debbono disciplinare in maniera chiara le modalita' di utilizzo, anche se questo non potra' escludere contrasti tra i condomini, sempre possibili quando estranei -o quasi- si trovano vicini l'un l'altro.

• Modalita' ripartizione spese

La ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria della piscina deve essere effettuata in base a quanto previsto dal regolamento condominiale, criterio derogabile soltanto all'unanimita'. Se tuttavia niente e' previsto le spese inerenti l'impianto verranno ripartite sulla base della tabella generale.
Sono tuttavia esclusi dalla contribuzione alle spese i condomini che non utilizzano la piscina per ragioni indipendenti dalla loro volonta' ovvero per ragioni strutturali dell'edificio o in quanto cosi' previsto nel regolamento condominiale (cioe' quando la piscina e' comune soltanto ad alcune unita' immobiliari).

• L'utilizzo della piscina

Se non gia' indicato nel regolamento condominiale, l'assemblea, anche al fine di garantire la sicurezza, l'igiene e il miglior godimento del bene, dovra' poi disciplinare l'uso della piscina, attraversa un regolamento di servizio che preveda limitazioni di orario, capienza di utilizzatori e eventuali turni, la possibilita' di far accedere ospiti dei condomini, ecc..
A proposito degli ospiti, e quindi persone che non siano condomini, e' pur vero che il diritto di proprieta' possa portare ad ammetterne un accesso indiscriminato, ovvero senza limitazione, tuttavia l'art.1102 c.c. prevede che ciascun condomino puo' utilizzare la cosa comune purche' non ne impedisca agli altri condomini di farne ugualmente uso.

Chi deve pulire le scale in un condominio

Chi deve pulire le scale in condominio?
La domanda, banale all’apparenza, nasconde una serie di problematiche che vale la pena approfondire.
Ci occuperemo di quegli stabili condominiali sprovvisti di portiere (figura cui molto spesso è assegnato anche questo compito).
Partiamo dall’ipotesi più semplice: in molti piccoli e piccolissimi condomini i residenti, anche al fine di evitare esborsi di denaro, decidono di effettuare la pulizia delle scale a turno.
In questi casi una precisazione è obbligatoria: l’accordo deve essere raggiunto tra tutti i comproprietari.
Ciò significa che l’assemblea non può, in nessun caso, adottare a maggioranza una simile decisione.
Se poi uno dei proprietari concede in locazione il proprio appartamento non potrà imporre all’inquilino di partecipare alle operazioni di pulizia dello stabile, salvo che ciò non sia espressamente pattuito nel contratto di locazione.
Il problema più frequente in casi del genere è quello del mancato rispetto dei turni concordati, a cui spesso si aggiunge una litigiosità dovuta alla cura con cui viene effettuata la pulizia.
Proprio per le oggettive difficoltà che una simile modo di operare porta con sé, la soluzione più frequente è quella di affidare il servizio ad un’impresa che operi nel settore delle pulizie scale.
Come si decide l’affidamento?
Che tipo di rapporto s’instaura?
L’impresa deve avere particolari requisiti?
La scelta di affidare il servizio spetta in prima istanza all’assemblea di condominio.

Questa, con le maggioranze ordinarie (quindi in seconda convocazione è sufficiente un terzo dei partecipanti al condominio e 333 millesimi), potrà deliberare d’incaricare un impresa per i lavori di pulizia scale.
La scelta in questo caso, poiché rientrante tra le competenze dell’assemblea, se presa nel rispetto della legge (maggioranze, ecc.) è obbligatoria per tutti i condomini.
Ciò significa che, salvo diverso accordo, tutti i comproprietari saranno obbligati a partecipare alle spese.
Una volta che la ditta abbia accettato l’incarico che tipo di rapporto giuridico s’instaura tra quest’ultima ed il condominio?
Si è soliti ricondurre tale rapporto nell’ambito del contratto di appalto che ai sensi dell’art. 1655 c.c. è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.
In effetti l’impresa accetta di compiere un servizio (pulizia delle scale) organizzando il lavoro a proprio rischio e richiedendo in cambio una somma di denaro.
Per questo tipo di contratto non è necessaria la forma scritta.
E’ prassi che già prima dell’assemblea le ditte forniscano ai condomini o all’amministratore dei preventivi con l’indicazione del servizio offerto.
Le condizioni del servizio possono essere stabilite oralmente oppure, se accettate, si farà riferimento a quelle contenute nella deliberazione di affidamento dell’incarico o nel preventivo.
E’ importante, qualunque ditta si scelga, avere certezza della serietà della stessa.
In tal senso, per quanto non vi siano espresse disposizioni di legge che lo impongano, pare utile chiedere con una certa periodicità il D.U.R.C. (documento unico di regolarità contributiva).
Si tratta di una certificazione che attesta la regolarità della posizione previdenziale dell’impresa nei confronti dei propri dipendenti.
Via | lavorincasa.it

Condomino moroso e la solidarieta' nel condominio

Ho letto anche recentemente di una sentenza della Cassazione del 2008 che ha escluso che alle obbligazioni condominiali si applicassero le norme previste in materia di solidarietà delle obbligazioni (artt. 1292 e ss c.c.). Sulla base di questa sentenza cioe' che il condomino che versa regolarmente le rate condominiali non deve temere niente dai fornitori condominiali anche nel caso in cui nel condominio siano presenti condomini morosi.
Il dubbio che mi era sorto era questo: ma se e' cosi' quante imprese sono ancora disposte a fornire servizi ad un condominio con il rischio di non incassare una parte del proprio avere senza peraltro avere un controllo sulla gestione del condominio?
Nell'articolo Condomino moroso e solidarieta' viene affrontato l'argomento e viene spiegato che non e' sempre possibile escludere la solidarieta' tra i condomini.

Spese condominiali e immobili locati

Condominio: per le spese non pagate dall'affittuario è sempre responsabile il condomino locatore

Per le se spese condominiali non pagate dall'affittuario e' sempre responsabile il condomino proprietario dell'immobile, che naturalmente avra' titolo di rivalersi sull'affittuario stesso.

 

L'amministratore condominiale dovra' quindi agire nei confronti del locatore proprietario, che quindi e' il solo soggetto tenuto a corrispondere i contributi concernenti i beni e servizi comuni.
Il proprietario potra' pretendere il pagamento delle spese condominiali da parte dell'inquilio nei termini previsti contrattualmente o per legge.

Rif.: Suprema Corte, Sezione II, 9 dicembre 2009, N. 2578

Condominio minimo e ripartizione spese

Nel condominio minimo (composto cioe' da due soli partecipanti, senza obbligo di nominare un amministratore e di redigere un regolamento condominiale), il rimborso delle spese sostenute dal condomino per la conservazione delle parti comuni è regolato esclusivamente dalla più restrittiva fattispecie di cui all’art. 1134 c.c. (e non anche dall’art. 1110 c.c.) che subordina il diritto al rimborso alla prova dell’urgenza della spesa sostenuta, intesa come necessità di provvedere senza ritardo e, dunque, senza avvertire tempestivamente gli altri condomini, pena il pregiudizio o pericolo imminente (in tal senso la giurisprudenza: Tribunale Latina, 09 gennaio 2007, n. 79; Cassazione, Sez. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046: “Nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini, il cosiddetto “condominio minimo”).

Il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei condomini è regolato dall’art. 1134 c.c., da cui il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, e cioè quelle che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno; è inapplicabile, invece, nella suddetta ipotesi l’art. 1110 c.c., il quale ha subordinato il diritto al rimborso delle spese anticipate da uno dei comunisti alla mera trascuranza degli altri condomini”; Tribunale Napoli, 22 gennaio 2002: “In un edificio in condominio il rifacimento dei solai, in comunione tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore, se disposto e realizzato non consensualmente, ma unilateralmente, è regolato all’art. 1134 c.c.: pertanto il proprietario che abbia di sua iniziativa realizzato i lavori, potrà pretendere il rimborso dall’altro della quota di sua pertinenza solo ove provi l’urgenza dei lavori stessi”).

Avv. Francesca Pellegrini

Installazione e sostituzione dell’ascensore in condominio

Per deliberare l’installazione di un nuovo ascensore, sia in prima che in seconda convocazione d’assemblea, occorre l’accordo della maggioranza dei condomini (prevista dall’art 1136, comma 5, Cod. Civ.) e almeno i due terzi del valore dell’edificio, trattandosi di un’innovazione (Cass, Civ. 14 nonembre 1977, n. 4921).

Chi si rifiuta di usarlo deve mettere a verbale la sua rinuncia o, se e' assente, comunicarla entro 30 giorni per lettera scritta.

Un’eccezione a queste norme del codice e' stata pero' creata con la legge n. 13 del 1989.
L’articolo 2 afferma infatti che, quando nel condominio c’e' un portatore di handicap , in seconda convocazione di assemblea l’installazione dell’ascensore puo' essere decisa anche da un terzo dei condomini che rappresentino un terzo del valore dell’edificio.

Occorre precisare, pero', che l’ascensore e' di proprieta' comune solo se installato originariamente nell’edificio all’atto della sua costruzione.
Contrariamente, esso sara' di proprieta' di quanti l’avranno installato, inoltre ove la spesa sia stata affrontata da uno solo dei condomini, non e' necessaria l’approvazione assembleare trovando applicazione la norma generale di cui all’art 1102 Cod. Civ., secondo cui ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purche' non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
In seguito, gli altri condomini potranno sempre pretendere di utilizzare l’apparecchio , contribuendo sia alle spese di manutenzione sia a quelle di installazione.

La sostituzione di ascensori usurati e non piu' agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione poiche' le cose comuni oggetto delle modifiche (strutture del vano ascensore e locali annessi, cabina) non subiscono alcuna sostanziale trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale al servizio, anche se si realizzano mutamenti alla loro conformazione.

Qualora invece la qualita' e l’entita' delle modifiche introdotte siano tali da determinare un mutamento del servizio e mutamenti di destinazione di parti comuni dell’edificio, si da considerare le suddette opere come interventi di manutenzione straordinaria, occorrera' un delibera assembleare da assumere con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 4, Cod. Civ..

La ripartizione delle spese

La Corte di Cassazione ha stabilito, con sentenza n. 5479 del 1991, che in caso di installazione ex novo dell'ascensore, la spesa iniziale va ripartita in base ai millesimi diproprieta', trattandosi di un'innovazione.

Per le spese di manutenzione si applichera' invece il gia' citato principio proporzionale all'altezza dei piani ed ai millesimi di proprieta'.

Installazione motorizzazione cancello in condominio

Maggioranza per la delibera

La delibera necessita di maggioranza semplice (1/3 in seconda convocazione), essendo quindi esclusa la necessita' di una maggioranza speciale.

La delibera assembleare con cui si dispone la chiusura di un’area di accesso allo stabile condominiale con un cancello, con consegna della chiave d’apertura ai proprietari delle singole unita' immobiliari, rientra nei poteri dell’assemblea di condominio attinendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione senza sopprimere o limitare le facolta' di godimento dei condomini e non incorre pertanto nel divieto, stabilito dall’art. 1120, comma secondo, cod. civ., per le innovazioni pregiudizievoli della facolta' di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune, non alterandone la funzione e la destinazione.
Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1986, n. 7023

La ripartizione delle spese

Nel caso in cui il cancello sia utilizzato da una parte soltanto dei condomini per accedere a aree di parcheggio o garage di loro esclusiva proprieta', le spese gravano, in base ai millesimi attribuiti a ciascun garage o area, sui soli condomini che si servono dell’accesso ai sensi dell’art. 1123, 2^ e 3^ comma.

Se, invece, il cancello, oltre a servire per l’accesso a garage di proprieta' esclusiva, serve anche a tutti i condomini per altri usi, la ripartizione delle spese dovra' essere fatta fra tutti i condomini in proporzione alle quote millessimali degli immobili (in tal senso, Tribunale di Novara, 19/02/2007: le spese di automazione del cancello del passo carraio devono essere ripartite tra tutti i condomini, in proporzione alle quote millesimali di ognuna delle porzioni immobiliari, anche se non possiedono autorimesse di proprieta' esclusiva, qualora il cancello permetta comunque l’accesso alle parti comuni, non essendo rilevante la concreta utilizzazione del bene comune). In questa seconda ipotesi, si potrebbe tuttavia trovare una soluzione alternativa, nel senso di attribuire una ragionevole parte di spesa a carico di tutti i condomini (con ripartizione in base ai millesimi di proprieta') e l’altra parte a carico dei soli condomini proprietari dei garage o posti auto (con ripartizione in base alle quote millesimali di questi ultimi). Tale soluzione deve pero' essere concordata e deliberata dall’assemblea (di solito al momento in cui si decide di automatizzare il cancello).