Certificato energetico obbligatorio nelle compravendite e locazioni

Certificazione energetica per (quasi) tutti gli immobili oggetto di contratti
E' attesa in questi giorni la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto legislativo che prevede che nei rogiti ma anche nei contratti di locazione sia inserita una clausola con la quale l'acquirente o l'affittuario danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione riguardante la certificazione energetica (per i contratti di locazione la clausola deve essere inserita solo per gli edifici che siano gia' dotati di certificazione).
Tutto questo indipendentemente se nella regione dove si trova l'immobile sia gia' stata emanata altra normativa in materia. Ovvero, in presenza di leggi regionali, queste dovranno continuare ad essere applicate ma in aggiunta si dovra' applicare anche la norma nazionale. Nelle altre regioni la norma nazionale comporta che nelle compravendite si debba essere sempre in possesso della certificazione energetica, non essendo prevista la npossibilita' di rinuncia da parte dell'acquirente. Cio' a meno che il venditore non dichiari che l'immobile e' in pessime condizioni e dichiari che l'edificio e' in classe G, ovvero la peggiore.
Nel caso in cui poi venga rogitato un immobile senza certificazione il contratto rimane valido ma ne rispondono sia il venditore che il professionista.

Annunci immobiliari con riferimento alla classe energetica
Altra disposizione che pero' dovra' essere applicata a partire dal 01/01/2012 e' quella che prevede che tutti gli annunci commerciali di vendita degli immobili debbano riportare la classe energetica.

Conciliazione in condominio: se ne riparla tra un anno

Con il decreto milleproroghe (gia' approvato in Senato) la conciliazione, ora detta mediaconciliazione (dato che la conciliazione avviene al termine delle procedura di mediazione), che avrebbe dovuto entrare in vigore il 20 marzo 2011, viene rinviata di un anno e quindi al 20 marzo 2012.
Con la conciliazione molte cause avrebbero trovato una sistemazione prima di arrivare in Tribunale, mediante l'utilizzo di questo strumento alternativo di risoluzione delle controversie, strumento gia' diffuso ed ampiamente collaudato, anche se in forme differenti, nei paesi anglosassoni.
Ma il rinvio non riguarda tutte le materie che potranno essere affrontate dalla mediaconciliazione, bensi' "solo" il condominio e incidenti stradali, materie che di per se' riguardano circa l'80% complessivo.
Chi vede il bicchiere mezzo pieno dice che la conciliazione e' entrata in vigore nonostante le proteste degli avvocati e la proclamazione di 6 giorni di sciopero.
Ma tutto questo, naturalmente, se non vi saranno ulteriori rinvii.

Riforma del condominio approvata in Senato

Ora il testo passa alla Camera dei Deputati.

Il progetto di riforma va ad incidere, in particolare, sulla figura dell’amministratore, il quale all’atto dell’accettazione della nomina e se richiesto, deve presentare ai condomini una polizza assicurativa o bancaria a garanzia degli atti compiuti nell’esercizio dell’incarico “non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale” per l’immobile amministrato. Polizza che senz'altro avra' un costo notevole che finira' per ricadere sulle spese condominiali.
Inoltre l’amministratore avra' l’obbligo di far transitare le somme ricevute, cosi' come i pagamenti effettuati dal condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Cambia inoltre la durata dell’incarico dell’amministratore che passa a due anni.
Viene introdotto un nuovo articolo del codice civile, che prevede un rendiconto condominiale redatto con criteri di competenza, con le voci di entrata e di uscita (e ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve).
Viene inoltre introdotto un registro di contabilita' e una nota esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
La contabilità del condominio può essere verificata da un revisore, nominato dall’assemblea condominiale (in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate).
I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni momento (oltre ad estrarne copia a proprie spese).
Scritture e documenti giustificativi devono essere conservati per il termine di 10 anni dalla data della relativa registrazione.
Precisato normativamente in 180 giorni il termine entro il quale redigere il rendiconto e convocare l'assemblea per la relativa approvazione.
E' stato poi previsto ha previsto il registro pubblico degli amministratori di condominio tenuto presso la Camera di Commercio a cui l'amministratore deve obbligatoriamente iscriversi.

Conciliazione, il condominio puo' attendere

Un rinvio di 6 mesi della conciliazione in materia di condominio e incidenti stradali e' l'ipotesi ad oggi piu' accreditata e sulla quale pare stiano lavorando al ministero della Giustizia.
Sarebbe questo la via di mezzo tra le richieste di coloro che vorrebbero un rinvio per tutte le materie e coloro i quali vorrebbero veder partire questo istituto fin dal 20 marzo 2011come previsto, ovvero Confindustria, Camere di Commercio, Legacoop, Confapi e professionisti (commercialisti, architetti, geometri, ingegneri).
In effetti parrebbe quest'ultima, ovvero avviare da subito con la conciliazione, la posizione migliore per iniziare a ridurre il carico di cause presso i Tribunali e semmai, come proposto, effettuare tra un anno un'opportuna verifica per proporre cosi' eventuali correttivi e migliorare il meccanismo.
Tuttavia per il momento, salvo ripensamenti sempre possibili, condominio e incidenti stradali possono aspettare, mentre la conciliazione inizierebbe in modo soft, dato che da soli i due citati settori riguardano circa la meta' delle cause.

Rimborso Iva su gas metano: un miraggio

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La circolare 112/E dell'Agenzia delle Entrate dispone che il rimborso va effettuato al netto delle unita' immobiliari che fruiscono contemporaneamente di impianto autonomo di somministrazione del gas metano. Purtroppo secondo un'interpretazione restrittiva dei gestori-enti eroganti, nel calcolo della franchigia di mc 480 ad unita' immobiliare, mc sui quali andrebbe rapportato il rimborso, non andrebbero conteggiate le unita' che gia' usufruiscono autonomamente di una fornitura gas uso cottura e acqua calda; in pratica il rimborso andrebbe parametrato sulle unita' immobiliari sprovviste dell'utenza gas, quindi generalmente le unita' ad uso non abitativo (uffici, negozi ecc.).

Se fosse questa l'interpretazione corretta, il beneficio per i condomini sarebbe pressoche' nullo nella maggior parte dei casi e comunque a favore di solo alcune tipologia di unita' immobiliari.
Inoltre, e questo e' ancora piu' grave, il beneficio non potrebbe essere applicato nemmeno ai consumi futuri.

Tutto questo si aggiunge allle difficolta', gia' evidenziate in altri post, che dovrebbe affrontare l'amministratore nell'effettuare il conteggio del rimborso, in quanto, nell'ipotesi piu' favorevole, dovrebbe tener conto dei metri cubi gia' assoggettati ad Iva 10%. Calcolo praticamente impossibile dato che l'amministratore non e' in possesso delle bollette personali di tutti i condomini degli utimi 2 anni e che la raccolta di tali bollette, di tutte, e' praticamente impossibile.

A questo punto sarebbe auspicabile un ulteriore chiarimento da parte del'Agenzia delle Entrate.

Nel frattempo presentare un'istanza non costa nulla e quindi e' consigliabile farlo. Di seguito un facsimile.

Istanza di rimborso Iva su gas metano in condominio

Ristrutturazioni: obbligatoria la nomina del coordinatore in presenza di 2 imprese

Da oggi piu' costi e complicazioni per ristrutturare casa propria o le parti condominiali.
E' infatti obbligatoria la nomina del coordinatore per la sicurezza in presenza di 2 o piu' imprese in cantiere, non essendo quindi piu' ammessa alcuna deroga. Questo e' quanto stabilito dalla Corte Ue con procedimento C-224/09, che ha dichiarato non conforme alla Direttiva Ue n. 92/57 il Testo unico sulla sicurezza, Dlgs n. 81/2008, nella parte in cui esonera i cantieri privati dalla nomina del coordinatore per i lavori non soggetti a permesso di costruire.

Tabelle millesimali modificabili a maggioranza

Addio liti in condominio?
Con sentenza a sezioni unite, la n. 18477 del 2010 la Corte di Cassazione ha statuito che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, comma 2, Codice Civile.
E' bene dire che su questa materia le idee non sono chiarissime, tanto che la stessa Corte di Cassazione, per lungo tempo, diversamente, ha ritenuto che per l'approvazione o la revisione delle tabelle fosse necessario il consenso unanime di tutti i condomini. Nel caso in cui tale consenso mancasse, alla formazione delle tabelle avrebbe dovuto provvedere il giudice su istanza degli interessati (in tal senso vedi le seguenti sentenze: 520/1967, 4774/1977, 1846/1978, 5593/1980, 5686/1988, 14951/2008).

Uno dei tanti punti su cui fa leva la sentenza 18477 e' che dato che le tabelle millesimali sono allegate al regolamento condominiale (ove esista, e' obbligatorio solo quando i condomini sono piu' di 10) non si capisce come non sia possibile una modifica a maggioranza per un allegato quando invece lo e' per il documento principale.

Per la verita' la Legge, nell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, prevede da sempre che le tabelle possano essere riviste, anche nell'interesse di un solo condomino

• -quando risulta che sono conseguenza di un errore
• -quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (esempio classico e' la sopraelevazione), e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori delle unita' immobiliari

Principi giustissimi, oltreche' legge. Prima della sentenza in argomento, tuttavia il problema era che se anche un solo condomino, magari proprio quello che era il responsabile delle modifiche, si opponeva ai nuovi valori, l'unico rimedio poteva darlo il Tribunale, ma con i costi e i tempi di cui si legge tutti i giorni.

Il rovescio della medaglia della sentenza 18477 e' che potrebbero verificarsi delle prevaricazioni da parte di una maggioranza di condomini, che forte dei millesimi in assemblea potrebbe imporre tabelle sbilanciate a favore di una parte. Anche di questo si parla nella citata sentenza e la Corte rileva che cio' non comporta inconvenienti di rilievo, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unita' immobiliari di proprieta' esclusiva coloro che si sentono danneggiati potranno rivolgersi al giudice e chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disposizioni attuazione Codice Civile.

Viene anche affrontata la questione del regolamento condominiale e delle tabelle "blindate" predisposte dal costruttore in quanto unico proprietario e successivamente accettate dagli acquirenti delle singole unita' immobiliari. Su tale argomento viene precisato che hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprieta' esclusive o comuni attributive di maggiori diritti ad alcuni condomini, mentre non sembra riconoscersi natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che siano allegate ad un regolamento contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese (vedasi in tal senso la sentenza 5399 del 1999). Semmai di cio' dovra' quindi essere specificato in maniera esplicita nel regolamento condominiale o nella relazione di accompagnamento alle tabelle millesimali.

Testo della sentenza della Corte di Cassazione n. 18477/10 dep. il 09/08/10

Mutui: operativo il fondo di solidarieta’

Ma tassi bancari ancora troppo alti

Operativo il fondo di solidarietà per i mutui stipulati per l'acquisto della prima casa. È infatti stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il regolamento attuativo del ministero dell'economia che stabilisce criteri e modalità per accedere agli aiuti per la sospensione delle rate del mutuo. In questo modo potranno beneficiarne quelle famiglie che con un indicatore Isee al di sotto di un certo valore e che presentano difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo, difficoltà conseguenti alla perdita del posto di lavoro oppure la morte, pagamento di spese mediche o spese per manutenzione straordinaria dell'immobile per un importo superiore a € 5000 oppure anche nel caso in cui le rate del mutuo dovessero aumentare di una percentuale superiore al 20% o 25% a seconda dei casi.


A fronte di questa buona notizia e’ tuttavia da rilevare che secondo uno studio elaborato da una commissione della Camera dei Deputati, gli italiani pagano alle banche interessi ben più salati che in altri Stati Europei.
Il tasso medio per mutui di durata superiore a 10 anni in Italia nel corso del 2009 è stato di oltre il 5,5%, mentre la media degli stati europei è di circa il 4,30%. Tradotto in denaro questo significa che su un mutuo per l'acquisto dell'abitazione di € 150.000 per la durata di 25 anni, le famiglie italiane pagano oltre € 15.000 in più ovvero e' come se pagassero il mutuo per 18 mesi in più rispetto agli altri paesi, non poco.

La conciliazione obbligatoria in condominio

Obbligo di conciliazione in materia di condominio
Con l'intento di snellire e velocizzare la risoluzione di controversie e, specularmente, ridurre il carico di lavoro dei Tribunali, con il DLgs 28/2010 e' stata data attuazione alla delega sulla conciliazione, che ha previsto cosi' l'obbligatorieta' del tentativo di conciliazione in molte materie, compresa quella condominiale.
La previsione legislativa e' cosi' forte che cambieranno le abitudini dei proprietari/condomini ma, senz'altro, anche quelle degli amministratori condominiali e di tutte le parti coinvolte.
E' bene precisare che vi e' ancora un anno di tempo prima che la conciliazione diventi obbligatoria, infatti la legge ha previsto questa dilazione di tempo per permettere, tra l'altro, agli organismi di conciliazione di organizzarsi.

Sara' quindi dal 20/03/2011 che prima di intraprendere un'azione legale parti dovranno cercare di accordarsi, tanto che il tentativo di conciliazione diventa condizione di procedibilità.
Le materia interessate sono molte e precisamente

• condominio;
• diritti reali;
• divisione;
• successione ereditaria;
• patti di famiglia;
• locazione;
• affitto di azienda commerciale;
• risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti;
• risarcimento dei danni derivanti da responsabilità medica;
• risarcimento danni derivante da diffamazione (con il mezzo della stampa o con altro mezzo pubblico);
• contratti assicurativi bancari e finanziari.

Sono esclusi, come condizione di procedibilità:

• 
  
  
  i procedimenti di ingiunzione, inclusa l'opposizione;
• 
  
  
  i procedimenti per convalida di sfratto o di licenza, fino al mutamento di rito, ex art. 447-bis c.p.c.;
• 
  
  
  i procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti previsti dall'art. 703 c.p.c.;
• 
  
  
  i procedimenti in camera di consiglio;
• 
  
  
  l'azione civile proposta nel procedimento penale;
• 
  
  
  i procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi alla esecuzione forzata;

Chi puo' fare il conciliatore?

Magistrati in quiescienza, professori universitari di ruolo in materie giuridiche ed economiche, professionisti iscritti in albi professionali di materie giuridiche ed economiche da oltre 15 anni o laureati che abbiano frequentato uno specifico corso di formazione.

Quali sono gli organismi di conciliazione?

Gli ordini professionali possono istituire appositi ordini di conciliazione per gestire le procedure alternative di risoluzione delle controversie, previa autorizzazione del Ministero della Giustizia, avvalendosi di proprio personale ed utilizzando locali nella propria disponibilità.

I consigli degli Ordini degli Avvocati possono istituire organismi presso ciascun Tribunale, avvalendosi di proprio personale ed utilizzando locali posti a loro disposizione dal Presidente del Tribunale.

Soltanto gli organismi costituiti in tal modo presso i tribunali potranno essere iscritti a semplice domanda al registro previsto dall'art. 16 del decreto delegato; tutti gli altri organismi dovranno essere istituiti nel rispetto delle più complesse procedure di verifica previste dallo stesso art. 16, e, attualmente, dai decreti del Ministero della Giustizia del 23.7.2004 n. 222 e 223.

No del Tar alla revisione straordinaria degli ascensori

Il Tar del Lazio, con sentenza n. 5413 del 2010, ha annullato gli effetti di un decreto del Ministero dello Sviluppo Economico che avrebbe imposto una verifica straordinaria degli impianti installati prima del 1999, provvedimento che sarebbe costato non poco ai condomini proprietari di casa.

La sentenza ha evidenziato che il decreto avrebbe imposto obblighi al di fuori di ogni prescrizione legislativa e che le norme attualmente vigenti gia' impongono ai proprietari di immobili dotati di impianti ascensori due verifiche annuali e che il verificatore e' tenuto a segnalare immediatamente eventuali difetti dell'ascensore al proprietario/condominio.

Riforma del condominio in arrivo (?)

E' da molto tempo che si legge sulla stampa dell'ineguatezza delle attuali norme in materia di condominio, anche perche' quantitativamente molto limitate, in materia di condominio e delle proposte di modifica, ora anche in discussione in Parlamento.

Vediamo sommariamente cosa prevede la riforma attualmente in discussione in commissione giustizia al Senato.

• Istituzione di un registro degli amministratori condominiali tenuto presso le Camere di Commercio. L'iscrizione e' obbligatoria per poter esercitare l'attivita' e si potranno iscrivere anche le societa'
• Maggioranze assembleari piu' basse per delibere in materia di sicurezza e salubrita', eliminazione barriere architettoniche, realizzazione di parcheggi, interventi di contenimento dei consumi energetici
• Limite alle deleghe attribuibili ad una persona
• Possibilita' per il singolo condominio di rinunciare all'utilizzo delle parti comuni quali il riscaldamento, qualora cio' non determini squiliobri di funzionamento ne' aggravi di spesa per gli altri condomini
• Maggiori poteri all'amministratore in materia di sicurezza che avra' la possibilita' di far verificare la proprieta' privata ad un tecnico nominato di comune accordo per la redazione di un piano di interventi per mettere in sicurezza gli impianti
• Durata biennale del mandato all'amministratore
• Possibilita' di comunicare ai fornitori/creditori i nominativi dei condomini morosi ed esclusione della possibilita' di agire nei confronti dei condomini in regola con il pagamento delle rate condominiali senza dimostrare che prima non si e' agito contro i morosi