Questa breve guida non ha alcuna pretesa se non quella di descrivere le principali nozioni sul condominio e di dare delle semplici indicazioni di base. Si rivolge infatti prevalentemente a quelle persone che si avvicinano per la prima volta al condominio e che vogliano informarsi su come funzioni questa piccola democrazia.
Quando nasce il condominio?
Il condominio nasce quando un edificio e' diviso almeno in due proprieta' esclusive appartenenti a due distinti proprietari che tuttavia hanno in comproprieta' le parti comuni dell'edificio stesso. Tale comunione è forzosa, ossia un proprietario non può rinunciare al diritto su tali parti comuni.
Per l'esistenza del condominio non occorre alcun atto costitutivo.
Le parti comuni
Secondo il principio generale della legge, in via presuntiva sono parti comuni il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri e perimetrali, le scale, i tetti e i lastrici, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili, i camminamenti e in genere tutte le parti necessarie all’uso comune.
Sono parti comuni anche i locali per la portineria, per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centralizzato e per ogni altro servizio in comune.
Così anche gli impianti come gli ascensori, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’energia, il gas e l’elettricità fino al punto di diramazione ai locali esclusivi dei singoli condomini.
Gli impianti acqua, luce, gas dal punto di diramazione in poi sono privati, quindi non condominiali, mentre prima, cioe' a monte, sono dell'ente erogatore.
Pur non essendo espressamente citato dalla legge il decoro architettonico, cioe' l'estetica del fabbricato, e' un bene comune.
I diritti e i doveri dei condomini.
Ogni condomino esercita il suo diritto sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprieta'.
Il dovere e' quello di partecipare alle spese necessarie, sempre in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare esclusiva, valore rappresentato dai millesimi. Tuttavia, e' possibile prevedere una misura diversa con apposite convenzioni contrattuali, quindi accettate da tutti.
Il condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese, neanche rinunciando ai diritti.
Le parti comuni possono essere divise?
In linea di principio, le parti comuni del condominio non possono essere divise.
E’ possibile derogare al principio generale se la parte comune si presta comunque ad una divisione tale da non rendere più incomodo l’uso della stessa cosa anche ad uno solo dei condomini.
Cosa sono le innovazioni?
Costituisce innovazione ogni nuova opera, impianto o manufatto, destinato a migliorare l’uso, il godimento o aumentarne il rendimento delle parti comuni.
L’assemblea può deliberare una innovazione con il voto favorevole che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condo-minio rappresentanti i 2/3 del valore dell’edificio (666,67/1000).
L’innovazione e' sempre vietata quando pregiudica la stabilità e la sicurezza dell’edificio, ne altera il decoro architettonico o ne rende talune parti comuni inservibili.
Quando l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o si rende superflua rispetto alle condizioni dell’edificio, la delibera di approvazione non vincola i condomini dissenzienti a partecipare alle spese.
La ripartizione delle spese.
In linea generale, tutte le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni vengono ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore millesimale delle singole proprieta' esclusive.
Questa regola generale può essere derogata solo in presenza di una valida convenzione a cui hanno aderito tutti i condomini.
Quando un bene comune serve solo una parte dell’edificio, le relative spese sono sostenute solo da quel gruppo di condomini che ne trae utilità.
Quando un servizio serve in misura diversa, ogni condomino sostiene le spese in proporzione all’uso che ne fa.
Nella ripartizione delle spese non ha rilevanza l'utilizzo dei beni e servizi comuni. Le spese sono cosi' addebitate anche a proprieta' inutilizzate in quanto sfitte.
In presenza di unita' immobiliari date in affitto ad inquilini, nei confronti del condominio e' obbligato al pagamento di tutte le spese il solo proprietario.
Di solito l'amministratore non tiene contatti diretti con gli affittuari dei singoli proprietari ma su richiesta e a pagamento puo' presentare un conteggio separato delle relative spese, fermo restando che il proprietario rimane unico debitore del condominio.
Tabelle millesimali
Sono lo strumento utilizzato dall'amministratore per ripartire le spese.
Talvolta sono predisposte dal costruttore prima della vendita della prima unita' immobiliare.
Se in un condominio non esistono le tabelle millesimali l'amministratore propone all'assemblea di incaricare un tecnico per la loro stesura.
Quando e' obbligatoria la nomina dell’amministratore
Quando i condomini dell’edificio sono superiori a 4, e' sempre obbligatorio nominare un amministratore. Il mandato e' annuale.
Quando ci sono almeno 5 condomini e l’assemblea non nomina un amministratore, può intervenire il Tribunale che anche su richiesta di un solo condomino nomina un amministratore giudiziario.
I compiti dell'amministratore condominiale
I compiti dell'amministratore sono:
- Dare corso alle delibere dell’assemblea
- Far osservare a tutti il regolamento di condominio;
- Disciplinare l’uso delle parti comuni
- Riscuotere le quote condominiali (per incassare le rate condominiali puo' richiedere il decreto ingiuntivo senza una specifica delibera dell'assemblea)
- Pagare i fornitori per garantire l’erogazione dei servizi
- Tutelare gli interessi legali del condominio
- Rendere conto del proprio operato all’assemblea
- Rappresentare legalmente il condominio
- Adempiere gli obblighi fiscali
- Convocare l’assemblea dei condomini
- Compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (l'amministratore è espressamente autorizzato ad agire per via legale contro terze persone che ledono i diritti inerenti alle cose comuni come il mancato rispetto delle distanze prescritte, danni all'edificio condominiale per lavori eseguiti in adiacenza, rumorosità o fumi nocivi, uso illegittimo di cose comuni, fornitori che non rispettano gli accordi contrattuali, contro il costruttore per vizi di costruzione delle parti comuni, contro un condomino che esegue lavori non autorizzati, contro condomini che violano le norme del regolamento condominiale, contro l'occupazione abusiva delle aree comuni)
- Curare il rispetto delle norme tecniche degli impianti
L'assemblea dei condomini
L'assemblea dei proprietari (condomini) è l'organo sovrano in un condominio cui possono partecipare tutti i proprietari.
Delibera su tutte le questioni del condominio e garantisce una corretta gestione, controlla e organizza una pacifica e funzionale comunita' di proprietari. Le deliberazioni prese sono vincolanti per tutti, anche per gli assenti e i dissenzienti, sempreche' siano state osservate le maggioranze previste e le disposizioni di legge.
La convocazione viene di regola effettuata mediante raccomandata, in quanto l'amministratore, se necessario (ad esempio in caso di recupero crediti), deve poter dimostrare di aver convocato tutti i condomini.
L'amministratore non e' tenuto a svolgere indagini sulle proprieta' ma sono i condomini a dover comunicare eventuali modifiche in caso di compravendita.
Le attribuzioni dell’assemblea sono stabilite dalla legge.
Solitamente l'assemblea viene tenuta annualmente, sempreche' esigenze o problemi di vario tipo non impongano all'amministratore di convocarne altre.
L’assemblea delibera su:
- Consuntivo spese annuali
- Preventivo spese annuali
- Lavori straordinari
- Nomina, revoca e conferma dell’amministratore
- Approvazione del regolamento di condominio
- Innovazioni
All'assemblea annuale viene approvato il consuntivo spese, il preventivo spese e lo scadenzario rate. I condomini saranno tenuti a versare il saldo a debito o a scalare il saldo a credito dalle successive rate ed a pagare alle scadenze stabilite le rate a preventivo.
Si pensa talvolta che l'assemblea possa decidere quello che vuole ma non e' cosi': quando l’assemblea delibera al di fuori delle sue attribuzioni o e' affetta da vizi gravi la deliberazione e' nulla; quando invece la deliberazione e' affetta da vizi meno gravi e' annullabile entro 30 gg. su iniziativa dei condomini assenti o dissenzienti.
La costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni
In prima convocazione l’assemblea dei condomini e' regolarmente costituita con l’intervento dei 2/3 dei partecipanti al condominio che rappresentino anche i 2/3 del valore millesimale.
Generalmente l'assemblea delibera in seconda convocazione (e' prassi comune partecipare solo alla seconda convocazione).
In seconda convocazione si considera solo il quorum deliberativo e sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore millesimale. Tuttavia, sia in prima che in seconda convocazione, le delibere che riguardano la nomina e revoca dell’amministratore, le liti attive o passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o i lavori straordinari di notevole entità, devono sempre essere prese con la maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresenti almeno 500/1000. Le innovazioni sono sempre deliberate con il voto della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi
Quando si rende obbligatorio il regolamento di condominio?
Quando in un edificio i condomini sono più di 10, l’assemblea deve approvare un regolamento di condominio.
Questo contiene le norme per l’uso delle parti comuni, i criteri per la ripartizione delle spese, i diritti e gli obblighi di ciascun condomino, le norme per la tutela del decoro architettonico e quelle relative all’amministrazione dello stabile.
Scale
Generalmente, salvo una diversa convenzione, le spese relative alla manutenzione e ricostruzione delle scale sono sostenute dai proprietari dei piani a cui le stesse scale servono.
La spesa e' ripartita per metà in proporzione al valore delle proprieta' esclusive e per metà in proporzione all’altezza del piano.
Questa norma stabilisce un principio generale che può essere validamente derogato solo da apposita convenzione.
Le tabelle millesimali relative alle scale tengono conto di questa indicazione.
Solai, i soffitti e le volte
In linea di principio, secondo il nostro codice, i solai, i soffitti e le volte appartengono ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovra-stanti.
Le spese per la loro manutenzione e ricostruzione e' a carico dei due proprietari al 50%.
Restano a carico del proprietario di sopra le spese relative ai pavimenti, mentre sono a carico del proprietario del piano inferiore le spese di intonaco, tinta e decorazioni.
Lastrici solari ad uso esclusivo
Quando l’uso del lastrico solare e' riservato in via esclusiva ad un singolo condomino o solo ad una parte di condomini, questi sostengo 1/3 delle spese necessarie alle riparazioni e ricostruzione.
I restanti 2/3 delle spese sono poste a carico dei condomini proprietari delle unità immobiliari esclusive a cui il lastrico serve da copertura.
Lo stesso criterio vale nel caso in cui il lastrico sia condominiale e le proprieta' sottostanti private, o viceversa quando il lastrico e' privato e le proprieta' sottostanti condominiali.
Antenne satellitari
Ogni proprietario ha il diritto di installarsi una propria antenna satellitare, con la limitazione di eventuali disposizioni comunali particolari secondo la legge n. 249/1997.
L'installazione di un'antenna parabolica dipende da una valutazione estetica. Se si tratta in effetti di una innovazione secondo l'art. 1120 cod. civ., sarebbero necessarie le maggioranze previste (la metà dei proprietari e due terzi dei millesimi di proprietà). Se però l'installazione non comporta un intervento edile rilevante e non pregiudica il decoro e l'estetica della casa, l'installazione può avvenire anche senza autorizzazione con chiaro riferimento alla libertà di informazione comunque tutelata.
Installazione climatizzatori
L'installazione di una climatizzatore sul muro esterno comune richiede una approvazione che tiene conto dell'aspetto estetico della facciata della casa.
Copertura o chiusura di un balcone
Il provvedimento può richiedere una deliberazione assembleare, se comporta una modifica della facciata esterna esteticamente significativa.
Finestre e inferriate
Una modifica delle finestre e il montaggio di inferriate per scopi di sicurezza non norma non richiede approvazione alcuna, sempre che l'estetica della casa non venga modificata in maniera sostanziale.
Tende parasole
L'installazione di tende parasole rappresenta una modifica estetica della casa. Di solito il regolamento condominiale prevede al riguardo una regolamentazione (colore, grandezza) o rinvia ad una delibera assembleare.
Rampa per carrozzine per disabili
La costruzione di una rampa per carrozzine rientra come modifica edile nella
regolamentazione delle barriere architettoniche.
La sorveglianza video
L'installazione di una sorveglianza video è da considerarsi una innovazione con le maggioranze relative oltre ad essere conforme alle disposizioni per la tutela della privacy.
Cartelli pubblicitari
L'installazione duratura di cartelli pubblicitari sulla facciata condominiale è da considerare innovazione edile e richiede le maggioranze prescritte (unanimità). Sono escluse le insegne per l'esercizio dei studi professionali ammessi (laboratorio medico).
Studi professionali in un appartamento
In via di principio è consentito l'esercizio di una libera professione in un appartamento condominiale, sempre che i rapporti con il pubblico non portino disturbo agli altri condomini. E' consentita anche l'esposizione di una targa indicativa all'ingresso dell'edificio e dell'appartamento.
Suonare strumenti musicali
Fuori dai consueti periodi di riposo il suono di strumenti musicali non può essere vietato. Una limitazione troppo severa nel regolamento (volume basso da camera) equivale a un divieto e sarebbe illegittimo.
Tenuta di animali domestici
Il possesso di animali domestici può essere disciplinato dal regolamento condominiale.
Se non esiste un divieto specifico contenuto nel regolamento contrattuale, la tenuta di animali domestici (cani, gatti) è sempre ammessa, tenendo presenti le elementari attenzioni per quanto riguarda i cattivi odori, la pulizia e i rumori molesti.
Un divieto assoluto inserito nel regolamento contrattuale ha la sua validità, in quanto la tenuta di animali non rientra nei requisiti fondamentali della proprietà esclusiva.
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