Nel rapporto tra locatore, conduttore e condominio, la disciplina delle spese condominiali richiede di distinguere nettamente i piani normativi coinvolti: da un lato la L. 392/1978 sulle locazioni, dall’altro le norme del codice civile in materia condominiale.
1. Spese a carico del conduttore secondo la L. 392/1978
L’art. 9 della legge sulle locazioni stabilisce che, salvo diverso accordo, sono a carico del conduttore tutte le spese relative ai servizi comuni e alla manutenzione ordinaria, tra cui:
- pulizia delle parti comuni
- funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore
- acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento
- spurgo dei pozzi neri e delle latrine
- altri servizi comuni
Il conduttore deve pagare entro due mesi dalla richiesta, ma ha diritto, prima del pagamento, a:
- conoscere il dettaglio delle spese e i criteri di ripartizione
- visionare i documenti giustificativi
2. Responsabilità verso il condominio: sempre il proprietario
Sul piano condominiale, prevale un principio diverso: l’amministratore può richiedere i contributi solo al proprietario dell’unità immobiliare.
Gli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c. escludono infatti qualsiasi azione diretta nei confronti del conduttore.
La giurisprudenza (Cass. 17039/2007) ribadisce che il condominio non può invocare il principio dell’apparenza del diritto: non essendoci un terzo da tutelare, eventuali comportamenti del conduttore non lo rendono “soggetto passivo” delle richieste condominiali.
Conseguenza pratica: se il conduttore non paga le spese a lui imputate, il condominio può agire solo contro il proprietario, il quale potrà poi rivalersi sul conduttore.
3. Prassi dell’amministratore: nessun valore vincolante
Non assume valore giuridico la consuetudine di alcuni amministratori di rivolgersi direttamente agli inquilini per il pagamento delle spese.
La Cassazione (sent. 19650/2006) chiarisce che tale prassi non crea alcun vincolo negoziale.
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