🏠 Bonus edilizi: quando gli eredi possono utilizzare le detrazioni

Quando un contribuente muore prima di aver terminato di utilizzare le detrazioni per interventi edilizi, si apre il tema del possibile subentro degli eredi nelle rate residue. 📜 La normativa e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate definiscono condizioni precise, che non sempre coincidono con ciò che si potrebbe immaginare.

✅ Quali detrazioni possono essere trasferite

Il trasferimento delle quote non ancora fruite è previsto per:

• 🏡 Bonus casa (art. 16‑bis TUIR)

• 🌿 Ecobonus (DM 6 agosto 2020)

• 🏗️ Superbonus

• 🛡️ Sismabonus, anche nella versione “acquisti”

Restano esclusi:

• 🚫 Bonus barriere architettoniche 75%

• 🚫 Bonus mobili

🔑 La regola chiave: detenzione materiale e diretta

Gli eredi possono subentrare solo se possiedono e detengono materialmente e direttamente l’immobile al 31 dicembre dell’anno di riferimento. 📅
La detenzione deve essere effettiva: l’immobile deve essere nella disponibilità dell’erede, non locato o concesso a terzi. 🚪

Questa condizione vale:

• 📆 se il decesso avviene in anni successivi alle spese;

• 📆 se il decesso avviene nell’anno stesso delle spese, anche quando il beneficiario non ha ancora fruito alcuna rata.

🧾 Caso pratico

Se il contribuente che ha sostenuto le spese muore il 29 dicembre, la detrazione:

• ❌ non può essere indicata nella sua dichiarazione dei redditi;

• ✅ si trasferisce all’erede che detiene l’immobile al 31 dicembre.

💡 Perché questa regola

La detrazione nasce dal rapporto tra contribuente e immobile. 🏠
Quando subentra un erede, la legge richiede che vi sia continuità nella disponibilità dell’immobile, non solo nella proprietà. 🔗

Per questo:

• 👤 il beneficiario originario può detrarre anche se l’immobile è locato;

• 👤 l’erede può detrarre solo se lo detiene direttamente.

📌 In sintesi

Il trasferimento delle detrazioni edilizie agli eredi non è automatico: è possibile solo quando l’erede possiede e detiene l’immobile al 31 dicembre. 🗓️
Una regola che mira a garantire che il beneficio fiscale resti collegato a chi ha effettiva disponibilità dell’immobile oggetto degli interventi. 🏘️

🏘️ Il marciapiede condominiale può essere locato a un ristorante? La Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 13618/2026, interviene su un tema molto concreto per la vita condominiale: è possibile concedere in locazione una parte del marciapiede condominiale a un ristorante?

La risposta è sì, ma solo a determinate condizioni.

🔍 Perché la locazione è ammessa

Secondo la normativa condominiale, la locazione di un bene comune è consentita quando:

• non è possibile un uso diretto e promiscuo da parte di tutti i condomini;

• la parte comune può essere utilizzata in modo indiretto, generando un corrispettivo economico;

• la decisione può essere presa a maggioranza, salvo casi particolari.

La Cassazione conferma che la locazione non costituisce un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., perché non altera la struttura del bene né ne impedisce l’uso agli altri partecipanti.

📌 Il caso concreto

Una condomina aveva impugnato la delibera che autorizzava un ristorante a occupare, per cinque mesi estivi, una porzione del marciapiede condominiale con tavoli e sedie.

La Corte ha però rilevato che:

• l’occupazione era limitata nel tempo;

• lo spazio occupato era ridotto;

• era stato garantito un corridoio di passaggio di circa 1,5 metri per i condomini;

• non vi era alcun mutamento della destinazione d’uso del marciapiede.

Di conseguenza, la delibera è stata ritenuta legittima.

⚖️ Quando serve l’unanimità?

L’unanimità è richiesta solo se la locazione:

• supera i nove anni (art. 1108 c.c.);

• comporta una vera e propria alienazione o costituzione di diritti reali sul bene comune.

Nel caso esaminato, la durata era breve e non vi era alcuna trasformazione del bene.

🧩 Cosa significa per i condomini

Questa decisione conferma che:

• il condominio può valorizzare parti comuni non utilizzabili direttamente;

• la locazione può essere uno strumento utile per generare reddito;

• è sufficiente una delibera a maggioranza, purché l’uso degli altri condomini non venga compromesso.

🏁 Conclusione

La Cassazione ribadisce un principio importante: l’uso indiretto della cosa comune tramite locazione è legittimo, se non limita in modo sostanziale i diritti degli altri condomini.

Una soluzione pratica che permette di conciliare esigenze commerciali e tutela della proprietà condominiale.

Compravendita e richiesta di liberatoria all'amministratore

In caso di compravendita dell'immobile il condomino che vende può dover fornire a chi compra un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, da allegare al rogito notarile. Questa attestazione, comunemente chiamata “liberatoria condominiale”, certifica la regolarità o meno della posizione del venditore nei confronti del condominio. 

Ecco alcuni dettagli importanti:

1. Chi deve richiedere l’attestazione? Il condòmino venditore è il soggetto legittimato a richiedere il rilascio dell’attestazione liberatoria delle spese condominiali.

2. Contenuto dell’attestazione: l’attestazione contiene informazioni riguardanti debiti e crediti del condòmino e le eventuali liti pendenti o in corso di giudizio.

3. Vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente: tra il venditore e l’acquirente sussiste un vincolo di solidarietà per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno precedente all’acquisto e a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita. L'amministratore condominiale, indipendentemente dalle pattuizioni tra compratore e venditore, normalmente chiederà l'intero importo all'acquirente.

4. Costo della liberatoria: il venditore può essere tenuto a pagare all'amministratore il servizio di rilascio dell'attestazione liberatoria secondo quanto concordato in assemblea condominiale.

5. Tempi di rilascio: l'amministratore rilascerà la liberatoria a seguito di richiesta scritta con indicati i riferimenti del compratore e a seguito del pagamento totale di quanto risultante dai conteggi redatti dallo stesso amministratore e solo dopo che le somme saranno state accreditate in conto corrente -non è sufficiente la copia della contabile di pagamento dato che un bonifico può essere richiamato e stornato-.

   Per questo motivo è necessario che la richiesta pervenga all'amministratore in tempi utili e completa, quindi almeno 10 giorni prima della data dell'atto notarile, da quel momento occorreranno alcuni giorni per completare i conteggio e solo dopo l'accredito in conto delle somme, che quindi dovrà avvenire almeno 3 giorni prima del rogito notarile, potrà essere sottoscritta e consegnata al richiedente.

Scarica qui il facsimile della liberatoria: 

Vendita immobile/Rilascio di liberatoria 

Responsabilità per le spese condominiali nelle locazioni

Nel rapporto tra locatore, conduttore e condominio, la disciplina delle spese condominiali richiede di distinguere nettamente i piani normativi coinvolti: da un lato la L. 392/1978 sulle locazioni, dall’altro le norme del codice civile in materia condominiale.

1. Spese a carico del conduttore secondo la L. 392/1978

L’art. 9 della legge sulle locazioni stabilisce che, salvo diverso accordo, sono a carico del conduttore tutte le spese relative ai servizi comuni e alla manutenzione ordinaria, tra cui:

• pulizia delle parti comuni
• funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore
• acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento
• spurgo dei pozzi neri e delle latrine
• altri servizi comuni

Il conduttore deve pagare entro due mesi dalla richiesta, ma ha diritto, prima del pagamento, a:

• conoscere il dettaglio delle spese e i criteri di ripartizione
• visionare i documenti giustificativi

2. Responsabilità verso il condominio: sempre il proprietario

Sul piano condominiale, prevale un principio diverso: l’amministratore può richiedere i contributi solo al proprietario dell’unità immobiliare.

Gli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c. escludono infatti qualsiasi azione diretta nei confronti del conduttore.

La giurisprudenza (Cass. 17039/2007) ribadisce che il condominio non può invocare il principio dell’apparenza del diritto: non essendoci un terzo da tutelare, eventuali comportamenti del conduttore non lo rendono “soggetto passivo” delle richieste condominiali.

Conseguenza pratica: se il conduttore non paga le spese a lui imputate, il condominio può agire solo contro il proprietario, il quale potrà poi rivalersi sul conduttore.

3. Prassi dell’amministratore: nessun valore vincolante

Non assume valore giuridico la consuetudine di alcuni amministratori di rivolgersi direttamente agli inquilini per il pagamento delle spese.

La Cassazione (sent. 19650/2006) chiarisce che tale prassi non crea alcun vincolo negoziale.

Faq - Detrazione fiscale 2025 nei condomini

Clicca qui per visualizzare le Faq:

https://codepen.io/lucapacini/full/VYjXKWL

Spese di pulizia della rampa condominiale e servitù di passaggio: cosa dice la Cassazione

La gestione delle aree comuni gravate da servitù di passaggio è spesso fonte di dubbi e contenziosi. Una recente ordinanza della Cassazione (n. 31740 del 4 dicembre 2025) offre un chiarimento importante sulla ripartizione delle spese di pulizia quando un fondo servente è interessato da fenomeni naturali, come la caduta di aghi o foglie.

🌲 Il caso: aghi di pino sulla rampa dei garage

Un condominio utilizza una rampa di proprietà di terzi per accedere ai garage. La rampa è gravata da servitù di passaggio e si trova accanto a un grande albero aghiforme, i cui aghi cadono in quantità, rendendo necessarie frequenti pulizie.

Il condominio ha chiesto:

• il risarcimento dei danni causati dagli aghi;

• la partecipazione alle spese di pulizia da parte dei proprietari del fondo servente.

⚖️ Nessun risarcimento per la caduta naturale degli aghi

La Cassazione ribadisce un principio consolidato: la caduta naturale di foglie o aghi non integra un illecito e non genera responsabilità risarcitoria, salvo casi di incuria grave. Si tratta infatti di un fenomeno naturale, fisiologico e non pericoloso di per sé.

🧹 Ma le spese di pulizia vanno ripartite

Diverso il discorso per le spese di manutenzione. Secondo l’art. 1069 c.c., quando le opere necessarie all’esercizio della servitù giovano anche al fondo servente, le spese devono essere ripartite in proporzione ai vantaggi.

Nel caso concreto:

• la pulizia della rampa serve al condominio (fondo dominante),

• ma giova anche ai proprietari del fondo servente, che vedono mantenuta in sicurezza e funzionalità un’area di loro proprietà.

La Cassazione conferma quindi che i proprietari del fondo servente devono contribuire.

🔢 L’errore del Tribunale: la quota va calcolata sull’intera spesa

Il Tribunale aveva individuato la quota a carico dei proprietari in 2/36, ma l’aveva applicata erroneamente al 50% della spesa. La Corte corregge: la quota va calcolata sull’intero importo sostenuto dal condominio.

🧭 Cosa significa per amministratori e proprietari

Questa decisione offre un criterio chiaro:

• Niente risarcimento per la caduta naturale di foglie o aghi.

• Ripartizione delle spese quando la manutenzione del fondo servente porta un vantaggio anche al proprietario del fondo stesso.

• La quota va calcolata sull’intera spesa, non su percentuali arbitrarie.

Un principio di equità che evita arricchimenti ingiustificati e chiarisce un tema ricorrente nella gestione condominiale.

🌿 L'uso di Glifene Biograde in Condominio: Normative e Limitazioni

L'utilizzo dell'erbicida "GLIFENE BIOGRADE", a base di glifosato, nelle aree condominiali in Italia è soggetto a rigorose normative che, nella maggior parte dei casi, ne vietano l'uso libero e indiscriminato. Le aree condominiali sono classificate come "aree frequentate dalla popolazione", per le quali valgono restrizioni severe sull'impiego di prodotti fitosanitari.

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📜 Il Contesto Normativo: Il Piano di Azione Nazionale (PAN)

Il riferimento principale è il Piano di Azione Nazionale (PAN) per l'uso sostenibile dei prodotti fitosanitari, che stabilisce:

• ✅ Riduzione dei rischi legati all'uso di pesticidi.

• ✅ Tutela della salute umana, dell'ambiente e della biodiversità.

🚫 Aree con limitazioni all'uso di glifosato:

🔹 Parchi, giardini pubblici, campi sportivi
🔹 Aree ricreative e cortili condominiali
🔹 Parchi giochi e zone vicino a strutture sanitarie
🔹 Ambiente urbano in generale

Le aree condominiali rientrano tra le "aree frequentate dalla popolazione", dove l'uso di glifosato è vietato o fortemente limitato.

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⚠️ Glifene Biograde e la Classificazione PFnPE

Il prodotto è disponibile anche in versione PFnPE (Prodotto Fitosanitario per Piante Edibili), destinato a utilizzatori non professionali, ma:
❌ Non è una deroga al divieto nelle aree condominiali.
❌ Non autorizza l'uso dove il glifosato è vietato.

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🚷 Divieto di Utilizzo del Glifosato in Condominio

Non è consentito l'uso libero di GLIFENE BIOGRADE o altri erbicidi a base di glifosato per:

• 🔸 Vialetti condominiali

• 🔸 Giardini e cortili comuni

• 🔸 Aree verdi accessibili a bambini e animali domestici

Motivazione: Prevenire l'esposizione a sostanze potenzialmente pericolose per residenti e ambiente.

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🌱 Alternative Consentite

Per la gestione delle erbe infestanti, il PAN promuove metodi ecologici e a basso rischio:

✅ Metodi meccanici:

• Diserbo manuale

• Sarchiatura

• Pacciamatura

✅ Prodotti a basso impatto:

• Acido acetico (aceto)

• Acido pelargonico

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🔍 Eventuali Deroghe e Responsabilità

In casi eccezionali, l'uso di glifosato richiede:
📌 Autorizzazione dell'amministratore di condominio (con delibera assembleare)
📌 Intervento di un professionista abilitato (con patentino fitosanitario)
📌 Informazione preventiva ai condomini e rispetto di protocolli rigorosi

⚖️ Sanzioni e Rischi

L'uso improprio può comportare:

• Multe amministrative

• Responsabilità civile e penale per chi esegue il trattamento e per l'amministratore

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📌 Conclusione

L'uso di GLIFENE BIOGRADE in condominio non è consentito se non in casi eccezionali e regolamentati. Le normative spingono verso soluzioni alternative più sicure, garantendo la salute dei residenti e la sostenibilità ambientale.

🔹 Cosa fare? Optare per metodi ecologici e consultare un professionista abilitato per interventi mirati.

📌 Condomino Moroso: Cosa Fare e Quali Sono le Regole

Il condomino che non paga i contributi diventa moroso nei confronti del condominio, con conseguenze specifiche. Ecco cosa dice la legge:

📅 Quando Scatta la Morosità?

• 💸 Per le spese ordinarie: Dal primo giorno dell’anno di gestione.

• 🔧 Per le spese straordinarie: Dal momento del riparto (approvazione in assemblea).

• ⚠️ La delibera condominiale è vincolante per tutti, anche per assenti o dissenzienti.

⚖️ Obblighi dell’Amministratore

L’amministratore deve agire per il recupero dei crediti, a meno che non sia espressamente dispensato dall’assemblea.

• ⏳ Termine per agire: 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio (art. 1129 c.c.).

• ⚡ Poteri speciali:

  • Può ottenere un decreto ingiuntivo senza autorizzazione assembleare (art. 63 disp. att. c.c.).

🚫 Sospensione dei Servizi al Condomino Moroso

Se il ritardo nei pagamenti supera 6 mesi, l’amministratore può:

• ⛔ Sospendere i servizi comuni (es. ascensore, riscaldamento centralizzato, portineria).

• 🔎 Condizioni:

  • La sospensione è una facoltà, non un obbligo (a meno che l’assemblea non lo imponga).

  • Vale per tutti i servizi separabili, indipendentemente dalla loro natura.

🔍 Cosa Dice la Giurisprudenza?

I tribunali confermano che:
✅ La sospensione è legittima dopo 6 mesi di mora.
✅ Non importa se il servizio è essenziale o meno.

Detrazione Edilizia Trasferita all’Erede: Cosa Sapere

 🔹 Quando la detrazione edilizia si trasferisce all’erede?

✔ La detrazione fiscale per interventi edilizi (recupero edilizio, riqualificazione energetica, Superbonus, Sismabonus, Bonus Facciate) può essere trasferita agli eredi se:

• L’immobile è stato oggetto di lavori agevolati.

• Ci sono quote residue di detrazione non ancora fruite.

❌ Eccezione: Il Bonus Barriere Architettoniche (75%) non è trasferibile (Circ. Agenzia Entrate 26/06/2023 n. 17).

🔹 Chi può fruire della detrazione?

✔ Il diritto spetta a chi possedeva l’immobile al 31 dicembre dell’anno di riferimento (Guida Agenzia Entrate maggio 2024).

✔ In caso di decesso, gli eredi possono subentrare solo se mantengono la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

🔹 Condizioni per il trasferimento agli eredi

✔ Detenzione diretta e continuativa:

• L’erede deve avere il possesso effettivo dell’immobile tutto l’anno.

• Se l’immobile è affittato o in comodato, perde il diritto alla detrazione.

✔ Se ci sono più eredi:

• Solo chi detiene materialmente l’immobile può beneficiare della detrazione (gli altri eredi no).

❌ Casi di esclusione:

1. Coniuge superstite che rinuncia all’eredità (mantiene solo il diritto di abitazione → non è erede).

2. Nuda proprietà vs. usufrutto:

   • Se l’erede ha solo la nuda proprietà (e un terzo ha l’usufrutto), perde la detrazione.

   • L’usufruttuario non è erede, quindi non può fruirne.

🔹 Perché questa limitazione?

❓ La ratio della norma non è chiara:

• I proprietari possono detrarre anche se affittano l’immobile.

• Gli eredi, invece, perdono il diritto se non lo detengono direttamente.

📌 Fonti:

• Circ. Agenzia Entrate 26/06/2023 n. 17

• Guida Agenzia Entrate maggio 2024

• Risposta a interpello 22/12/2022 n. 594

Spese Condominiali con detrazione fiscale e bonifici: Attenzione agli Errori!

Come evitare problemi con le detrazioni fiscali e chi deve chiedere il rimborso in caso di errore

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📌 Cosa Dice la Legge?

🔹 Per le spese condominiali su parti comuni, il pagamento all’impresa deve essere effettuato:
✅ Dall’amministratore (o da un condomino incaricato nei condomini minimi).
✅ Con bonifico parlante (con codice fiscale del condominio e dati della fattura).

🔹 I singoli condomini, invece, devono versare la loro quota al condominio con bonifico ordinario (senza causale dettagliata).

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⚠️ Cosa Succede Se il Condomino Sbaglia?

Se un condomino usa per errore il bonifico parlante (invece di quello ordinario):
1️⃣ Scatta la ritenuta d’acconto (11%) a carico del condominio.
2️⃣ Il condominio non può trattenere la somma: deve chiedere il rimborso all’Agenzia delle Entrate (art. 38 DPR 602/73).
3️⃣ Il condomino dovrà ripagare la quota trattenuta al condominio solo dopo il rimborso.

❌ L’amministratore non è tenuto a risarcire il condomino: la richiesta va fatta all’Agenzia delle Entrate!

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🔍 Come Funziona il Rimborso?

1. Il condominio presenta istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate.

2. Una volta ricevuto il rimborso, restituisce la somma al condomino (se già versata).

3. Se il condomino non ha ancora saldato, dovrà integrare la quota trattenuta.

*(Fonte: Ris. Agenzia Entrate n. 46/2011)*

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📌 Regole Chiare per Evitare Problemi

✔ I condomini devono usare solo bonifici ordinari per versare le quote.
✔ L’amministratore deve usare il bonifico parlante per pagare l’impresa.
✔ In caso di errore, il rimborso si chiede all’Agenzia delle Entrate, non all’amministratore!

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🚀 Conclusione

• Se hai sbagliato bonifico, non chiedere soldi all’amministratore: contatta l’Agenzia delle Entrate.

• Verifica sempre la causale prima di pagare le spese condominiali.

• L’amministratore non è un bancomat: rispetta le regole per evitare multe e ritardi!

🔎 Fonti: DM 41/98, Circ. Agenzia Entrate 28/2022, Ris. n. 46/2011.

Spese Condominiali e Vendita Immobile: come funziona?

Se hai venduto un immobile in condominio, attenzione: le spese straordinarie approvate prima del rogito restano a tuo carico, anche dopo la vendita. Ecco cosa dice la legge e la recente giurisprudenza.

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📌 Cosa Stabilisce la Legge?

🔹 Art. 63 disp. att. c.c.:

• Venditore: resta obbligato per le spese condominiali fino alla data di trasferimento (rogito o comunicazione all’amministratore).

• Acquirente: subentra nella posizione del venditore, ma può rivolgersi a lui per il rimborso delle spese già deliberate.

🔹 Principio di solidarietà passiva:

• Il condominio può chiedere il pagamento sia al venditore che all’acquirente.

• Se l’acquirente paga, ha diritto a rifarsi sul venditore.

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⚖️ Cosa Ha Deciso il Tribunale di Siracusa (Sent. n. 529/2025)?

✔ Caso concreto: Una società (Alfa) aveva trasferito un immobile a Beta tramite scissione.
✔ Controversia: Il condominio chiedeva ad Alfa il pagamento di spese approvate prima della scissione.
✔ Decisione:

• Alfa doveva pagare, perché le spese erano state deliberate prima del passaggio di proprietà.

• Beta (la nuova proprietaria) avrebbe potuto chiedere il rimborso ad Alfa, ma il condominio aveva diritto a essere pagato immediatamente.

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💡 Cosa Devi Sapere Se Sei...

1️⃣ Venditore

⚠️ Se ci sono spese straordinarie approvate prima della vendita:

• Rimarrai obbligato a pagarle, anche dopo il rogito.

• Puoi pattuire con l’acquirente un accordo privato, ma il condominio non ne è vincolato.

2️⃣ Acquirente

📌 Controlla sempre:

• Le delibere condominiali degli ultimi 2 anni.

• Se ci sono spese in sospeso, chiedi al venditore di saldarle prima del rogito.

3️⃣ Amministratore Condominiale

🔧 Strumenti per recuperare i crediti:

• Decreto ingiuntivo (senza bisogno di autorizzazione assembleare).

• Azione legale contro venditore o acquirente.

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📌 Eccezioni e Conferme dalla Cassazione

✔ Cass. n. 11199/2021:

"Le spese deliberate prima della vendita restano a carico del venditore, anche se i lavori iniziano dopo."

✔ Patto tra venditore e acquirente:

• Vale solo tra loro, ma il condominio può ignorarlo.

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🚀 Conclusione

• Venditore: tieni conto delle spese in approvazione prima di firmare il rogito.

• Acquirente: fai due diligence sulle delibere condominiali.

• Condominio: agisci con decreto ingiuntivo per recuperare rapidamente i crediti.